重磅政策！城市落户进一步放开 着力解决大城市住房突出问题

4月13日，国家发改委发布《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》(下称《重点任务》)明确，城区常住人口300万以下城市落实全面取消落户限制政策。

《重点任务》还强调，因地制宜、多策并举，稳定地价、房价和预期，加快培育发展住房租赁市场；因地制宜将一批城中村改造为城市社区或其他空间。

业内人士认为，新型城镇化仍是未来国家发展的重要组成部分，房地产市场发展的主要动能仍在。新型城镇化推进过程中，需要加强城镇老旧小区改造，这为开发房企和物管公司在旧改和城市服务领域的发展创造了空间。

《重点任务》要点一览

有序放开放宽城市落户限制：城区常住人口300万以下城市落实全面取消落户限制政策，实行积分落户政策的城市确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

着力解决大城市住房突出问题：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，稳定地价、房价和预期，促进房地产市场平稳健康发展。加快培育发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源，有力有序扩大租赁住房供给，完善长租房政策，合理调控租金水平。

推动城镇基本公共服务覆盖未落户常住人口：鼓励在人口集中流入城市扩大义务教育阶段公办学校学位供给，优化事业编制调配、增加教师编制数量。支持有条件地区将未落户常住人口纳入普惠性学前教育保障范围。

健全城市群一体化发展机制：制定京津冀协同发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展“十四五”实施方案。扎实实施成渝地区双城经济圈建设规划纲要。研究编制长江中游、北部湾、关中平原等跨省区城市群实施方案，有序引导省内城市群发展。

培育发展现代化都市圈：支持福州、成都、西安等都市圈编制实施发展规划，支持其他有条件中心城市在省级政府指导下牵头编制都市圈发展规划。

建设轨道上的城市群和都市圈：加快规划建设京津冀、长三角、粤港澳大湾区等重点城市群城际铁路，支持其他有条件城市群合理规划建设城际轨道交通。

促进超大特大城市优化发展：有序疏解中心城区一般性制造业、区域性物流基地、专业市场等功能和设施，以及过度集中的医疗和高等教育等公共服务资源，合理降低开发强度和人口密度。在中心城区周边科学发展郊区卫星城。

推进县城补短板强弱项：在债务风险可控前提下，加大中央预算内投资和地方政府专项债券等财政性资金统筹支持力度，有序发行县城新型城镇化建设专项企业债券。协调引导有实力的大型企业承担相关建设任务，吸引开发性政策性和商业性金融机构中长期信贷资金积极投入，利用现有国外优惠贷款渠道予以投入。发挥120个县城建设示范地区带动作用，支持在有条件县城建设一批产业转型升级示范园区。

促进特色小镇规范健康发展：统一实行清单管理，以各省份为单元全面建立特色小镇清单，开展动态调整、优胜劣汰。

建设新型智慧城市：推进市政公用设施智能化升级，改造交通、公安和水电气热等重点领域终端系统。建设“城市数据大脑”等数字化智慧化管理平台。

实施城市更新行动：在老城区推进以老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等“三区一村”改造为主要内容的城市更新行动。加快推进老旧小区改造，2021年新开工改造5.3万个，有条件的可同步开展建筑节能改造。因地制宜将一批城中村改造为城市社区或其他空间。

优化城市空间治理：适当扩大住宅用地供应比例，提高工业用地利用效率，有序增加蓝绿生态空间。

深化改革农村土地制度：积极探索实施农村集体经营性建设用地入市制度，出台稳妥有序推进农村集体经营性建设用地入市的指导意见。

地产调控新看点：增加土地供应

关于落户政策，中原地产首席分析师张大伟表示，今年的工作重点依然是推动城市落户，降低壁垒，统筹做好放开放宽落户、人才引进和房地产调控工作。整体看，2021年的政策从当下市场的实际情况出发，更有落地可执行性，符合各区域市场特征，因地制宜，不同区域有不同的重点。

在房价继续上涨背景下，房地产相关政策持续受到各方关注。光大证券称，从目前的政策来看，旨在增加住宅用地供应和土拍信息透明度提升，以此稳定需求过旺而推动的住宅用地成交价格持续上涨，即通过“增供给”+“稳预期”来“稳地价”和“稳房价”。

海通证券认为，2021年“房住不炒”、“稳”仍然是房地产行业发展的核心主线。在持续性因城施策调控下，后续需要回归市场机制和供需原理，通过调节供地方式稳地价进而稳房价以及大众对房价的预期。

海通证券认为，随着房地产行业政策调控逐步向市场化机制转变，行业长期集中度继续提升的趋势不变。综合开发能力、管理能力、融资能力强的龙头和蓝筹房企竞争优势明显。

对于政府提出大城市完善住房保障体系和增加租赁住房，光大证券认为，房企应充分发挥品牌优势和客户群优势，积极切入存量运营(如长租公寓)和生活服务(如物业服务)，积极承担起必要的社会责任，同时也在其中挖掘多元化发展机遇。房企盈利模式也将逐步转变，从“产销模式”向“资管模式”转变，从“买地造房卖房”向“资产整合优化运营”转变。

上海易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，新型城镇化在“十四五”开局之年有望呈现出很多新意。落户政策进一步放开、县城补短板工作推进，都有助于后续人口和城市资源更有效分布。从政策看，保障性租赁住房会成为热点，成为今年很多大城市的重要工作内容之一。