管房子比卖房子赚钱？去年18家物企上市 估值看齐科技公司

在疫情冲击下的2020年，物业管理行业实现了在资本市场里的乘风破浪，全年共18家企业上市，累计募资净额超 560 多亿港元，市盈率平均值为 38 倍，几乎与科技公司平均估值持平(35 倍)。

中指院方面分析，过去一年，突如其来的疫情并未使物业管理行业放缓发展脚步，相反，物业服务企业在抗疫一线表现出色，整个行业备受社会关注。行业本身也借此机会继续加大规模和扩张力度，使得物业资本市场空前火热，上市物业服务企业被给予更高估值，资本价值正不断重塑。

1年上市18家，占总量的43%

统计显示，2020 年，在物业服务领域，全年共有 18 家企业上市，其中17家在港上市，1家登陆A股市场。累计募资净额达到 560 多亿港元，远高于 2018 年与 2019 年的 108.77 亿港元和 55.47 亿港元。

南都记者整理数据看到，2014年，花样年旗下彩生活服务集团有限公司在香港联合交易所主板上市，成为国内第一家上市的物业公司，从此开启物业行业的资本篇章。不过一直到2017年，每年上市的物业企业数量都非常少：2015年2家，2016年2家，2017年1家。

2018年，物业公司资本化的节奏突然加快，全年有6有企业上市，相当于前4年上市量的总和。2019年，又有12家企业上市，上市量翻番。2020年，则有18家上市，使上市物业企业的总量达到42家。从规模上看，是2014年以来总的上市物业企业数量的42.8%。

另有中指院的数据显示，多数物业企业的价值都被市场热捧。 截至 2020 年底，市值 500 亿港元以上有 4 家，300-500 亿港元 4 家，100-300 亿港元 7 家。 全年股价上涨的企业超过 20 家。其中表现最为亮眼的是永升生活服务，2020 年年末较年初股价涨幅高达223.6%，紧随其后的银城生活服务涨幅为 202.1%。

市盈率也屡创新高，截止 2020 年 12 月 31 日，在全部上市的 38 家物业服务企业中， 市盈率平均值为38 倍，几乎与科技公司平均估值持平(35 倍)，而同期，恒生指数市盈率平均值仅为 10.8倍，反映出市场对于物业服务企业的良好预期。

据中指院方面指出，伴随企业上市潮，物业行业“跑马圈地”式扩张也异常激烈。2020年，全年有效并购案例超 70 宗，收并购已经成为扩规模的最直接、高效的手段。与去年相比，被并购公司表现出业务类型多样化的特点，更多布局在环卫、环境清洁服务、医美服务、保险业务等关联领域。如碧桂园服务收购城市纵横、海峡能源科技、合富辉煌等，通过收并购其他业务领域专业公司， 延伸服务链条，创造业务增长点。

2021年上市物业服务企业有望破70家

中指院方面分析，未来物业管理行业的仍存在着巨大的市场潜力。从已有的存量市场来看，2000-2020 年全国商品房销售面积累计预计达到 209.3 亿平方米，其中住宅面积约 184.4 亿平方米。其次，“十四五”期间预计我国商品住宅销售面积有 67.8 亿平方米，加上保障性住房，住宅供给的总量将超过 90 亿平方米。最后，旧改催生了更多物业服务需求，全国需要改造的小区约有 22 万个，涉及建筑面积约 30 亿平米。

展望今年，该机构指出，2021年仍将是物业企业在资本市场的集中爆发期，同时也是上市最佳的窗口期。预计到 2021 年底，上市物业服务企业有望突破 70 家，而香港主板市场依然是上市首选。