惊！法拍房也要限购了？网友：只能离婚和无房户结婚再离婚了…

话说最近这段时间，楼市话题的热度飙得飞起，新房摇不到，学区房狂涨，二手房一天一个价…

随便一搜，满屏都是这样描述词：变天！魔幻！疯涨…

小编朋友圈正打算卖房的小伙伴也表示已经按耐不住了

还有不少买房人开始将目光投向历来不限购、起拍低的“法拍房”。比如，这套前不久在阿里拍卖“上架”的魔都超级豪宅就一度引发了一波强势围观

有“老司机”专门算了一笔账：目前汤臣一品的二手房价基本在22万元/㎡，如果能以起拍价格拿下这套房，总价就可以“直降”2500万元！

如果在第一次拍卖流拍，那么理论上二次拍卖价基本可再打个8折左右，也就是用6321万元就可以拿下这套超级豪宅，一次净赚4000万元，也不用担心有没有“房票”的问题。

不过，现实真的有辣么美好吗？

下面，就请您和小编一起走进科(法)学(拍)~

什么是法拍房？

法拍房即经法院司法拍卖的房产，具体是指在案件进入强制执行阶段后，法院采取司法拍卖的方式对需要变价处理的房产进行处置。

主要种类有：商业贷款逾期房产、民间借贷违约房产、司法没收财产房产以及无主房产等。

法拍房有哪些优势特点？

起拍价格低：

通常情况下，法院在拍卖前会对房屋的价值进行评估，第一次拍卖的起拍价最低可以是评估价的70%，也就是市场价的七折。如果第一次拍卖无人出价，会进行第二次拍卖，再次拍卖可在第一次的基础上继续打折。

不限购：

许多城市的法拍房原则上是不限购的，对于在部分购房资格较难获得的城市，法拍房对还未获得资格的人群或是不能再购房的人群也有一定的吸引力。

参与门槛较低：

目前法拍房基本都是网上拍卖，准入门槛较低，只要符合竞买人条件，单人交足保证金就可以开启法拍房的“海选”。目前保证金最高为起拍价的20%，不成交可全款退回。

不过，在楼市调控力度加码的情况下，也有网传信息称上海的法拍房或将限购。

根据阿里拍卖上最新显示的信息，上海地区未正式开始的司法拍卖房源也确实出现了“暂缓”拍卖提示，其中包括原计划2月开拍的汤成一品豪宅

法拍房到底还能“捡漏”吗？

从逻辑上说，法拍房起拍价较低的目的是为了尽快促成交易。在现实的拍卖过程中，如果遇到房型优秀、价格优惠或事对应优质学区的抢手房源，法拍房的竞争其实也和二手市场一样激烈，许多“好房子”最终的竞价结果基本接近或等同于二手市场价，有的甚至还可能出现比市场价更高的情况。

2020年9月，上海浦东新区御翠园一套576㎡独栋别墅以5622万元起拍，8人报名，最终以9522万元成交，成交单价超过16.5万/㎡，高于链家同期同小区二手房12万/㎡的均价。

2020年9月，闵行区古北壹号一套480㎡+的大平层以4088万元起拍，同样有8人报名，最终以7302万元成交，单价超过15万/㎡，同样高于链家同期同小区二手房13万/㎡的均价。

当然，通过法拍房“捡漏”的成功案例也有不少：

比如，这套位于成都青羊区苏坡中路的“中鹏花园”别墅，894.88㎡的面积评估价为774.3万元，首次上拍以7折542万元起拍，因无人报名最终流拍。第二次上拍以5.6折434万元起拍，最终以起拍价成功拍出，买家由此成功“捡漏”340万元。

有时候，法拍房最终能不能低价成交，还是有点看“对手”和“缘分”的。

除了购房款，还要考虑什么？

综合成本：

除了购房款之外，法拍房相关的税费、未结清的水电费、物业费等也可能会导致总金额上涨。此外，大部分法拍房虽然可以申请商业贷款，但一般不接受公积金贷款，这些都需要在预算范围内进行考虑。

如果成交后在规定期限内无法交齐尾款就会构成“悔拍”，此时不但保证金无法退还，原房屋进行重新拍卖时原得标者也会被列入竞买的“黑名单”。

交付问题：

相比普通二手房和一手房，法拍房购房成功后的交付问题可能存在一些难以掌控的风险。比如，根据“买卖不破租赁”的规则，如在法院查封之前房屋已经存在合法有效的租赁合同，且有租客居住，那么即使办完过户手续，买家也不能要求租户搬离。

再比如，部分法拍房内挂有户口，目前尚无任何法律规定可以强制迁出户口，可能导致买方难以落户，特别是以购入学区房为目的买家要注意慎拍。

此外，部分法拍房的原业主可能在银行或金融公司欠债外，还涉及将房源重复抵押给高利贷等其他机构，也可能存在其他债权人上门闹事的可能等等……

当然，在通常情况下，法拍房屋是否有人住、是否挂有户口、是否欠水电费，甚至有没有房屋的钥匙都会在拍卖公告中写明。因此，小伙伴们在参与报名时要特别注意看清拍卖公告，了解房屋是否存在潜在的瑕疵。

除此之外，拍卖房源的信息一般都是公开的，有条件的参与者可在参拍前进一步通过现场或辅助机构进一步查询竞拍房屋的情况以及被执行人债务情况，厘清房屋的实际居住、装修、出租、拖欠费等情况。

说到底，足够专业，才能捡漏！

在理性预算、知悉风险、了解规则的前提下，小伙伴们还是可以考虑在购房时为自己多加一个“法拍房”的选项哟。