燕郊楼市疑云：限购“松绑” 一房难求？

近日，有消息称“燕郊楼市风云再起，部分项目被抢购一空”。对此，有业内人士提出，“政策调控已有3年，难道燕郊楼市现在‘憋’不住了？”

如今，燕郊楼市的真实情况究竟如何？12月16日，新京报记者对燕郊房地产市场实地走访调查发现，当前，燕郊整体楼市并没有全面“火”起来，仅有个别项目为回笼资金低价出售而引发了一波热度，市场冷热不均现象明显。

而值得关注的是，在记者探访过程中，部分住宅项目的销售人员宣称“限购已经放开”。但当地住建部门工作人员却对此予以了否认。

被传抢购售罄项目仍有房源在售

近期，有消息称，燕郊多个楼盘出现热销“盛况”，比如，“福成·理想汇公寓项目凭借低价和不限购等优势，3天售罄了1700余套房源”；“燕郊岩峰云裳公寓项目一房难求，有人一口气购买了17套，现场成交火爆。”

新京报记者在实地探访中发现，燕郊一些项目由于价格较低，市场热度确实较高，其中公寓项目居多。不过，热销楼盘也并未到“一房难求”的程度，记者了解到，上述项目不仅目前仍有房源在售，而且价格近期并未上涨，岩峰云裳项目甚至还有折扣优惠。

12月16日，新京报记者以购房者身份来到了燕郊镇燕顺路和神威北大街交会处的福成·理想汇项目售楼处。记者在现场看到，很多销售人员正在给购房人介绍项目，多位销售人员告诉记者，“项目此前推出了1700套房源，目前并没有清盘，现在仍然有一部分房源在对外销售。现场的这些购房人当中，有一部分是已经交了钱在办手续的人，也有一些正在咨询购房。”

该项目销售人员进一步介绍，福成·理想汇的户型大多是面积在40平方米-80平方米左右的中小户型，大多以开间或者loft的形式为主，单价仍维系在8000元-10000元/平方米左右，根据户型和楼层的有不同的价格。

随后，12月16日下午，新京报记者又探访了另一个传出“一房难求”消息的公寓项目岩峰云裳。记者在该项目售楼处看到，当天依旧有很多人在看房、询价。

现场销售人员向记者介绍称，“该楼盘所在地块是润达房地产2019年7月获取的一宗商务金融用地，于今年5月开盘，销售定价一直是1.5万元-1.6万元/平方米，但是销售状况并不理想。由于福成·理想汇已经‘杀’出8000元/平方米单价，岩峰云裳也将项目价格拉低至9500元/平方米，个别楼层和户型也有不同价格。”该名销售人员同时强调，“如果真买，可以打折，最大折扣9.2折。”

当记者问及该项目销售情况时，这名销售人员介绍称，“现场这些人当中部分是来办理后续手续的，也有些是来咨询的。对于网络传言的一人购买17套的情况，我们也不确定真假，在销售过程中，确实有人购买同层多套公寓用来办公。”

楼市冷热不均，仍有多个项目受冷遇

从当前燕郊市场的实际情况来看，冷热不均的现象非常明显。沿着102国道的燕郊兴达广场附近，是被外界盛传的“售楼一条街”。12月16日，记者探访发现，其路边的售楼中心和中介门店数量和规模相较半年前并没有明显的变化，大部分门店内依旧较为冷清，而且很少能看到路边“拉客”的售楼人员。

顺着“售楼一条街”往东走，记者所见大部分售楼处和中介门店内依旧是门可罗雀，基本没有前来买卖房产的人，有些中介人员已经晒着太阳睡上了觉。部分店面的沙盘甚至已落上了灰尘，一些店面甚至已经关门歇业。

在当天走访中，新京报记者发现，位于燕郊老城京秦高速北边的北部科学城附近的东都时代、摩科时代、三湘印象森林海尚城、京投发展倬郡等多个项目，也有在售的公寓房源，价格维系在1.1万-1.5万元/平方米左右，个别楼层、户型价格则有不同。而从现场人气来看，均不如上述福成·理想汇和岩峰云裳项目。

对此，上述相关房企内部人士向记者透露，“客观来说，燕郊楼市并没有全面火起来，只是个别房企到了年底着急回款，拉低了项目的销售价格，这只能说明是个别楼盘在‘忍痛割肉’，只是销售量看似‘火爆’。目前，这些扎堆入市的公寓境遇不同，比如福成·理想汇和岩峰云裳的价格相比其他项目要低一些，一时间受捧，东都时代、摩科时代、三湘印象森林海尚城等项目区位相较而言较偏，周围配套设施没有那么完善，竞争力略弱一些，从而受冷遇。”

还有知情人士进一步告诉记者，“现在是贯彻落实房住不炒的大环境，不要轻信抢房的销售传言，这里面很可能有销售人员‘导演’的把戏。比如事实证明，有的楼盘传闻抢来抢去的，但前后价格依旧差不多，甚至越抢价格越低，售楼处总会以各种理由推出新房源。特别是近两年来每到年底，很多开发商着急回笼资金，于是就会出现个别项目降价热潮，这也只能说明个别项目在降价促销，并不能代表整体市场行情。”

多个住宅项目销售人员称“已放开限购”

谈及燕郊的公寓和住宅市场，当地多位业内人士向记者坦言，但看似实惠的公寓也并非真便宜，在燕郊，一般住宅的公摊比例25%，而公寓的公摊比例则达到35%，公寓的户型和配套措施也没法与住宅相比，首付比例也比住宅高。而公寓项目除了总价相对较低外，另一个优势就是不限购，但实际上，燕郊当地早已经放开了限购。

12月16日，新京报记者以购房者身份来到了燕郊福成东尚雅苑项目售楼处进行走访。福成东尚雅苑项目售楼处销售人员向记者介绍称，“现在外地人在燕郊镇购买住宅已经不再限购，不要社保，也不用纳税，只要有钱就行。”

“目前，我们这个项目还有部分房源待售，都是70年产权住宅，价格从1.8万元/平方米起。你们就放心大胆来买，保证能网签，能下房本，我们已经成功操作了好多套了。”该销售人员如是称。

此外，燕郊夏威夷蓝湾项目销售人员也对外宣称“外地人购买项目住宅已经不再限购。”12月16日，在夏威夷蓝湾项目售楼处，一位销售人员告诉记者，“目前，项目的住宅销售价格约为2.35万元/平方米，不仅仅是我们项目和福成东尚雅苑放开了限购，燕郊其他住宅项目也放开了限购。”

从区位上来看，燕郊镇隶属于河北省三河市，距北京市区(国贸CBD)约30公里，其西部与北京市通州区潞城镇、西集镇、宋庄镇隔潮白河相望。3月17日，国家发改委发布了《北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划》，提出北三县与通州将从交通、教育、医疗、产业、居住、环境等多个层面进行协同建设。

“我们早有预料，上述文件一出，压制已久的房地产市场肯定又是一阵跳动。”燕郊一位接近官方的人士表示，“一次又一次跳动，更能反映出燕郊房地产市场的迫不及待，主要是企业压力很大，各方面都在想办法解脱当下的处境。如果不松绑限购，燕郊大部分开发商将面临资金链风险。”

当地住建局否认限购松绑业内：实操中已放开

针对上述项目销售人员所称“燕郊楼市松绑不限购”等问题，12月6日，新京报记者再次与燕郊不动产交易中心取得联系，相关工作人员回应称“我们不清楚此事，请问住建部门。”

随后，记者又就此问题联系到三河市住房和城乡建设局房地产管理股，一位王姓工作人员回应称，“我们现在依旧执行之前的限购政策，并没有松绑。我们一直在管理这些对外宣称不限购的销售行为。”

事实上，从2016年开始，环京区域楼市就曾出现过一波“跳涨”。此后的2017年，廊坊市出台限购政策规定，非当地户籍居民家庭提供当地3年及以上社保或纳税证明的，限购1套住房，限购区域包括三河市。至此，三河市尤其燕郊的房价开始跳水，新房价格从最高的4.2万元/平方米回落至现在的1.5万元/平方米左右。

上述限购政策从2017年执行到当下，官方口径没有出现任何变化，但期间总会出现一些“限购松绑”的传言，比如2018年和2019年各出现了一次，很快都以官方否认而结束。

2020年4月，又有个别新盘项目开始宣传可以“不限购”网签，仅需要一个月北京社保，或者直接只要燕郊无房就行，但同样被相关部门工作人员否定。

对此，燕郊房地产多位业内人士向记者表示，“实际上，从今年3月开始，燕郊新房住宅限购政策就在实操中放开了，虽然没有明文通知，但是外地人只要有一个月的北京社保，即可在燕郊购买首套房。现如今，就直接取消社保和纳税资质要求了。然而，即使放开楼市限购，在房住不炒的新环境下，燕郊房价也难以再回当年高点。”

对于上述住宅项目销售环节中宣称的“不限购”等问题所带来的法律风险，北京市道可特律师事务所曹雁律师表示，“购房人一定要按照正规渠道和程序购房，切莫贪图眼前诱惑。现在是房住不炒的新环境，越是着急回款的开发商也容易出现资金问题，如果一旦因购房资质而不能网签过户房产，极易衍生一系列购房纠纷，需避免出现这种财房两损失的局面。”