房企抢滩城市更新 如何盘活存量、点石成金？

近日，《中共北京市委关于制定北京市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》(简称“北京十四五规划建议”)，共涵盖12部分51条内容，对北京市经济社会发展做出系统谋划和战略部署。其中，在房地产领域，一大看点是“实施城市更新行动”。

实际上，近年来，城市更新被视为房地产市场存量时代的黄金赛道，众多房企争相进入该领域，以谋求地产开发之外的全新盈利支点。12月13日，在全联房地产商会2020年会上，多位业内人士表示，房企布局城市更新，在当前市场中大有前景，但如何将老旧资产点石成金、焕发出新活力、新生机，这不仅意味着机会，也是挑战。

城市更新是内涵式发展，企业大有可为

随着过去20年高速发展， 房地产行业正步入存量房市场。尤为体现在一线城市，在新增建设用地规模逐步下降背景下，如何去把握存量盘活、城市更新，将是未来行业发展的重要命题。随着旧改规模逐步扩大，越来越多的房企也在加深这一板块的布局。

政策层面上，近年来，北京、上海、广州、深圳等城市相继出台新的城市总体规划和城市更新行动计划，不同于以往的大拆大建，土地资源利用进入以存量开发为主的新阶段，把历史风貌保护和存量改造放在更加突出的位置。

那么，城市更新有哪些特点呢？对此，北京天鸿控股有限公司的董事长柴志坤表示，城市更新最大的特点在于多元化、复杂性、系统性，“从多元化角度来说，首先主体较为多元化，涉及各级政府、研究机构、应用机构、企业，消费者、原住民。除此之外，其目标也是多元化，要满足城市高质量、集约化、产业升级、美好环境等方面的综合性要求。”

“城市更新是中国城市由粗放式发展进入精细化运营阶段的一个重要体现。” 柴志坤指出，简单而言，城市更新是在存量中求增量，以实现城市内涵发展；在传承中求变革，实现城市功能环境的全面提升；在创新中求效率，实现城市发展新旧动能的转化。

在柴志坤看来，不同于房地产开发，由于城市更新涉及面较广，更多的企业可结合自身特长，介入其中，从而找到自己的舞台。

柴志坤举例道，“擅长设计的企业，可以切入有机更新，把既有建筑改造得更有商业价值；有些企业能把握清楚地方政策，就可以做涉及老工业区、大片区的改造；还有些企业有较好的产业基础，可以涉及大片区的产城融合项目。”

城市更新考验资源整合和合作精神

面对城市更新的商机，越来越多的房企开始关注存量更新市场，并付诸实践。问题在于，城市更新与传统房地产开发有很多不同之处，房企切入城市更新赛道，在盈利模式和商务模型等方面，房企应该如何“长跑”？

“如果说以前传统房地产开发，顺应城市外延扩张，那城市更新更像是内涵式发展。”柴志坤表示，城市更新可简单分成三类：拆除重建类，有机更新类，综合整治类。在运营模式和盈利方式上，传统开发主要基于短期快周转，现金高周转创造利润，而城市更新主要利用长期的资本，创造长期综合的经济效益。

此外，柴志坤指出，传统房地产开发的商业逻辑基本上属于投资、建设、销售，再复制高周转，而城市更新的商业模式在于投资改造，长期运营，以获取长期收益，各个项目有自己特点，在复制情况下，也会遇到各种问题。

实际上，不再是简单的拿地-开发-卖房-拿地的模式，城市更新融入了产业、运营等思维，对于资本有着更多的要求。恰如柴志坤所言，城市更新简单而言就是“新”，需要长周期的资金以及相关政策的扶持，尤其在老旧小区改造中，最大的问题便是资金。

不仅如此，企业在摸索适合自己的“资产运营+资本运作”有效模式时，仍面临着不少操作层面的挑战，这需要横跨多个专业领域的共同合作，“城市更新另一大特点在于跨领域、跨行业，在这一过程中，需要企业有开放的思维方式，这考验企业的资源整合能力和合作精神。”柴志坤说。

当代置业(中国)有限公司执行董事、总裁张鹏也认为，城市更新涉及各方利益，包括资本方、业主方、运营方，以及后续引入业态的商业体。在这一过程中，企业需要解决三大方面的问题：建筑与建筑之间的关系，其中涉及到用技术手段减少耗能等；将建筑跟人结合起来，即用科技手段，分析人的行为轨迹、消费习惯等；将人和人连接起来，思考后续商业模式、更多IP能否裂变等内容。

持续、平稳健康发展至关重要

城市更新并非易事。“做增量挣钱快，做城市更新改造就是‘绣花针’。”张鹏表示，城市更新中国有较多分类，需要企业找到自己擅长且想要做的领域，把它作为一个事业真正抓起来。

在企业参与城市更新过程中，首创置业执行董事、总裁钟北辰表示，“首先要研究清楚自己的商业模式，无论是老旧小区还是其他老的资产都是资产运营，只要是资产运营，就必须要有一定的商业逻辑。包括短期、中期、长期目标，怎么更新，更新成什么，如何持续平稳健康发展，是否符合商业逻辑等。”

“开发商以前赚钱较快，一个项目一开盘，资金就回来了。但运营资产的时间周期相对较长，导致其财务模型和商业逻辑完全不同。”钟北辰表示。

除此之外，城市更新的核心是装内容。“开发商转型做城市更新、园区运营，要做好的最大准备在于，要给它赋予什么内容，有内容以后创新成什么，如何科技赋能。” 钟北辰说。

“腾笼换鸟后，来的是什么鸟？这些鸟行不行？这些鸟进去后唱了三天歌就飞走了，或者疫情一来就死了，也不行。持续、平稳健康发展，是城市更新里较为重要的地方，不能更新一出，两年以后又更新一出。”在这一过程中，钟北辰指出，要对得住运营方，运营方满足后，还需要思考运营资产的主体能否取得一定的经营价值。

在远大住工集团董事、总裁唐芬看来，城市更新要有内核，即要有产业，因为是城，不是项目或简单的社区；一定要有内涵，即要有文化，要有城市应有的特点和特色；要有延展，即有创新、突破以及可持续发展的能力。