上海12月将供5宗涉宅地块 总起拍价152亿 内环重磅地块或引房企“厮杀”

随着11月落幕，上海2020年尾的推地计划已确定。

据上海土地交易市场，整个12月，上海将推出5宗涉宅地块，含3宗纯住宅用地，2宗商住综合用地，总起始价达到152亿元。其中，静安中兴社区宅地与普陀石泉社区商住办综合地块地处内环内，区位价值显著，自上架以来便备受关注。

回顾11月，上海宅地供应已经稍显冷清，虽然从数量上看共有四幅涉宅地块出让，但主要分布于外环，更是创下今年下半年以来宅地起始总价单月新低。对比之下，12月的宅地供应更显豪迈。

“上海今年市中心的土地供应节奏明显加快，说明此类土地开发有较好的导向，使得房企可以参与此类核心地块的项目开发。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者。

量少质高，“重磅”地块频出

与一般预判不同，今年年底的宅地供应虽然不及二、三季度的高峰，数量平稳，但出让土地重心再次回到了市区。值得注意的是，延续疫情后的做法，该类地块依旧不要求建设15%的自持住宅，对房企拿地的积极性鼓励作用明显。

12月即将出让的土地中，最受关注的莫过于静安区中兴社区C070202单元268-01地块和普陀区石泉社区W060402单元B4-1地块。

静安区中兴社区C070202单元268-01地块近轻轨3号线，西至宝昌路，北至宝源路，总面积为24377.6平方米，容积率2.97，起始价达到52.129亿元，起始楼板价达到7.2万元/平方米，周围分布有宝山路小学和朝阳中学。距该地块较近的新房项目中兴路壹号，于今年5月开盘，为融信与万科合作开发，该地块为2016年由融信竞得，当年的成交楼板价已经超过10万元/平方米。

静安区宅地稀缺，上一次出让普通商品房用地还是在2019年11月推出静安区天目社区C07-0102单元20B-01地块，最终该地块由大宁底价摘得，楼板价为5.5万元/平方米。

而普陀区石泉社区W060402单元B4-1地块则另有身世。其出让面积为25599.4平方米，起始总价为26.03亿元，起始平均楼板价达4万元/平方米，与之相近的普陀区石泉路街道石泉社区W060401单元A10A-01住宅文体综合地块为城中村改造地块，于今年2月被中海以9.0949亿元底价摘地。

同时，石泉街道的住宅小区多为俗称的“老公房”，二手房均价在5万元/平方米以上，周边配套成熟，区域内在售新房不多。

据严跃进分析，此类重磅地块的放出意味着地方政府在积极供地，土地市场活跃，客观上可以缓解固定资产方面的投资压力，同时通过供应宅地来缓解库存矛盾，具有较好导向，有助于化解房价上涨的压力。

大企谨慎小企缺位，本土房企不入头阵

目前来看，招挂复合、招标和挂牌是上海土地出让三大方式。今年12月出让的五宗宅地均采用挂招复合方式。

10月，上海拍出三宗宅地，分别为融创、路劲、华发仁恒丽华联合体摘得。11月，上海拍出四宗宅地分别为宝业、保利、红星美凯龙、金融街摘得。

一线城市的土拍市场早已成为大型房企的斗兽场，小型房企再难入局。除地价总成本偏高的原因外，招挂复合的拿地模式中含有拿地的打分机制，将诸多小型房企拒之门外。

本土房企同样正在淡出拿地部队的头阵。据中国指数研究院数据，此前深耕宝山区的大华集团作为上海本土房企，于2019年在上海以162亿元位列拿地金额排行榜的第一位，但在今年前10月上海市场拿地排行榜中缺位。

与之相比的是外来房企的强势，招商蛇口、龙光等房企近来在上海斩获颇丰。前者拿下了此前涉及“围标”的虹口地块，及另一宗青浦宅地，后者于7月首入上海便以以总价23.8亿元拿下杨浦住地。

不难发现，今年以来，“联合体”在上海拿地频率较高，如香港置地联合体年初以310.5亿元摘得西岸金融港地块，万科中建联合体8.8亿摘得宝山宗地，8月融信与旭辉联手在上海闵行七宝拿地等。

拿地后进行联合开发也渐渐成为更多房企的选择。限价后，一些过去主做高端盘的房企也正在调整战略，以仁恒为例，仁恒置地董事局主席兼首席执行官钟声坚此前表示，未来竞拍只占到土地获取的40%，另外30%依靠合作，剩余30%将通过旧改来获取。今年，仁恒又与华发合体连拿上海两宗宅地。

那么，12月的两宗内环内重磅地块将对标怎样的房企？严跃进预测，从住宅本身来说，预计上海内环内疫情后的交易均价普遍都要在18万以上，属于改善型，高端类型的企业将更愿意拿地，包括中海、保利、阳光城等。