四川南充楼市过山车：补贴结束回到原点

在四川省人口数量排名第二的南充市，曾在今年的购房补贴政策支持下，房价和成交量快速攀升，但在补贴政策结束后，如今成交状况急转直下，回到原点。

今年四川省在南充市批复成立临江新区，也让近些年一直在“争创成渝第二城”的南充再次引来外界关注。

在此之前的3月到5月，南充曾针对房地产市场执行购房补贴政策，一时引来房价和销量双涨。

补贴结束5个月后，《中国经营报》记者走访发现，这里房价持续下跌，不少楼盘借“赠送面积”“首付无息借款”等方式开始了年末促销。

补贴救市

在南充市高坪区的江东北路两旁，可以看到接连不断的建筑塔吊，刚刚建成的楼栋与尚未建成的楼栋紧密相连。各房地产商的巨幅宣传广告展示在道路两侧。

“南充近几年拍了很多地，也有很多房子在卖。”一位房产中介告诉记者，目前南充城区在卖的房子数量，比前些年多了不少。安居客数据显示，目前南充市在售楼盘为131个。

不管是周末还是工作日，多数售楼处总有不少购房者在看房。一些项目售楼处对面，就是另外一个开发商的售楼处，常常可以听到案场销售人员列举“对门”项目的缺点。

近些年，南充楼市的投资热情高涨。当地统计公报显示，2019年南充房地产开发投资比上年增长23.6%。商品房施工面积3187.26万平方米，比上年增长23.5%。商品房销售面积1240.92万平方米，比上年增长32.7%。

今年受新冠肺炎疫情影响，房地产市场也受到冲击。3月10日，南充市发布一则《应对新冠肺炎疫情影响促进房地产市场平稳健康有序发展的十三条措施》，其中第七条指出：“对在我市主城区购买新建商品住房的医护人员、农民工、引进人才、新就业大学生等购房困难群体，可按成交房屋合同总价的3%给予购房人一次性困难补贴。”补贴时间范围为2020年3月10日至2020年5月31日。

此举对楼市的带动作用非常明显。当地房产媒体“板眼”统计数据显示，在3月之前的半年时间里，南充市主城区单月最高成交套数不超过4500套，实施补贴的3月、4月、5月房屋成交分别达到了5795套、8402套、8246套。但补贴结束后的6月，成交量又迅速回落至1416套。

补贴政策在房屋售价方面也有体现。国家统计局数据表明，南充市今年3月、4月、5月的新建商品住宅销售价格分别环比上涨0.5%、1.1%、1.3%，随后的6月则急转直下，当月环比下跌0.9%。在随后的4个月中，有3个月环比下跌。

上述补贴仅限于新房，购买二手房无法享受此项优惠。从今年1月开始，南充市二手房销售均价再也没能达到去年同期水平，且同比下跌幅度由1月的0.3%扩大到了10月的4.6%。

南充市房管局方面向记者证实之前确实有这样的补贴政策。“在开发商自愿给出优惠的基础上，政府再进行补贴。是为了帮助那些企业渡过难关。”南充市房管局一位工作人员告诉记者。关于房屋销量，则尚未能给出官方数据，“还没有统计出来。”

花式促销

“家门口，就是南高。”在南充市核心城区的五星花园转盘旁，多个房地产广告牌悬挂在这里，其中不乏将“学区”作为卖点的房子。

桃李清华项目的置业顾问告诉记者，该项目一墙之隔就是南充最好的高中南充市高级中学，这个楼盘是妥妥的“学区房”，未来不管租房还是卖房，升值空间都很大。

临近名牌中学，成为部分开发商推动销售的一张牌，但也有持不同意见的销售人员。“其实住在那里只能直接上那个学校的初中，读高中还是要考试的呀。”在一些房产销售人员看来，住在南高旁边并没有太大的作用。“哪怕住在清华北大旁边，也不一定就能上清华北大啊。”

除了“学区”营销外，“赠送面积”也成了不少项目的促销方式。

“这部分面积是赠送的。”信智城置业顾问指着样板间客厅靠近窗户的地面对记者说：“我们这里报批的是一个阳台，面积是半赠送。另外一个位置，户型图里面红色的部分实际报批的是飘窗，所以面积是全赠送。”置业顾问告诉记者，加上赠送面积以后，这个房子几乎就没有公摊面积了。

“不要买精装房，精装房没有赠送面积的。”在金融大道的天誉原著项目置业顾问特别提醒记者，只有买毛坯房才能获得更多的“赠送面积”。事后记者拨通该项目开发商南充合府置业有限公司电话，对方留下了记者联系方式，但没有进一步回复。

为了推动购房者早点签约，不少项目给出了“首付无息借款”的付款方式。“交首付的时候，开发商可以借给你5万元，没有利息的，在接下来半年里还清就可以了。”信智城项目置业顾问向记者推荐了他们的首付支付方式。但随后记者向该项目开发公司四川信合万瑞房地产开发有限公司求证，后者否认了存在这样的借款方式。

北辰天璞项目同样给出了“无息借款”的销售方式，据其销售人员介绍，首付中的8万元在未来一年内结清即可。事后记者致电售楼处采访，对方补充称，有8万元、10万元、15万元几个金额，根据楼栋来选。记者进一步了解今年的去化情况，对方留下了记者的联系方式，但之后没有进行回复。

在南充市主城区，城市向北发展成了公认的趋势，买了顺庆的房子才被认为是“住进核心城区”。今年刚刚成立的省级新区——临江新区，顺庆区、高坪区、西充县等区域被划入临江新区，位于城南的嘉陵区则未能进入。

嘉陵区的房地产项目主动“制造”了自身与顺庆区的联系。西山云湖项目在其广告中将项目位置宣传为“顺庆南西河南路南段”，但该项目实则在嘉陵区，其中提到的“西河南路南段”实际名称应该是嘉陵区的“白燕大道”。

北京金诉律师事务所主任王玉臣提醒，“赠送面积” 这种做法往往是违规的。一般的赠送面积，本来是没有这种规划设计的，却偏偏违规操作，属于违规行为。违规建设就有被拆除或处罚的危险，如果是赠送公摊或公共部分，看起来是不用花钱，实际上购房人所出房款中是包含这部分费用的，有时候购房人实际上可能会二次购买。“尽量不要轻信所谓的赠送面积说法，羊毛出在羊身上，一般不太可能是真正的赠送。”

关于“首付无息借款”，王玉臣表示，这本身属于非正常操作，在不少省市都属于明令禁止的违规行为。如果首付分期，意味着购房者的资金方面或许是有问题的，这样购房是在透支自己的资金能力，如果将来不能及时支付，可能会产生商品房纠纷。