“朱氏兄弟”的旧改慢速度：九年等不到一个新“火村”

广州黄埔火村，拥有占地面积近60公顷的宋代百年村屋，聚集钟氏家族，在区内各村落中享有较高的地位，当地曾有“嫁个火村佬，生活无限好”的说法。9年前，火村大体量旧改项目开始摸查，“一夜暴富”“下一个猎德村”等传言甚嚣尘上，而最终该项目被广州旧改老大哥珠光控股集团有限公司(1176.HK，以下简称“珠光集团”)拿下。

但外界艳羡的旧改暴富记却并不如想象中的一帆风顺，甚至一度被黄埔区政府责令全面停工整改。

从数据摸查到复建房屋，火村旧改项目已经耗费了9年时间，原合作企业也已更换为合生创展集团有限公司(0754.HK，以下简称“合生创展”)，最近其负责的火村旧改楼盘中央城二期已开盘销售。

近日，《中国经营报》记者调查发现，火村旧改项目已进入第一期第二轮回迁房中签结果公示阶段，但村口硕大的LED屏幕却显示：“火村仍有30多户村民尚未签约，50余栋房屋未进行拆除。”

签约拉锯战仍在继续。多名受访的火村村民告诉记者，合同未明确安置房落成时间，以及若旧改不成功等问题的解决方法。有村民甚至直言自己签约纯粹是不得不随大流的无奈之举，若不签约，爆拆队等总会隔三岔五上门强调自家的自建房屋存在违规情况，进行侧面施压。

值得留意的是，在火村拆卸现场的一超市附近的墙壁上还挂有“火村改造实行封闭施工，禁止外人进入”的横幅，背后深意耐人寻味。当“城市更新的需求+房企二次发展需求”与村民利益对撞，火村旧改之路走得揪心又漫长。

补偿协议争议

早在2011年，火村旧改就已进行摸查统计，两年后，火村旧改通过批复，旧改合作企业珠光集团随之开启了漫长的旧改之旅。按照规划，火村旧改共包含岗头元、上岭、花厅三个片区，总用地面积61.51公顷，复建和融资地块建筑总量达192万平方米，预计总投资约114亿元。

在《广州市2020年重点建设项目计划》中，火村旧村改造是2020年广州17个旧村改造计划预计投资金额最高的项目，共计15.3亿元。同时，根据广州市政府制定的城市更新三年计划的工作要求，火村需于2020年底内完成100%的房屋平地及开展建设工作。

近日，记者走访时发现，火村拆卸现场仍有50余栋房屋顽强地挺立，甚至有村民在自建房墙壁上张贴招租公告，并允诺记者租房合同可签至年底，村民钟柔(化名)告诉记者，其有两栋自建房仍住有合约尚未到期的租户。

尽管附近的房屋已陆续拆除，但钟柔却表示补偿协议并不合理，不愿签约。其向记者展示了一份火村补偿方案案例，根据该方案，火村旧改统一按320平方米的回迁总建筑面积为基准进行补偿。每栋房屋按固定的回迁总面积给予每平方米20元的临迁补偿费，即每月每栋房屋6400元临迁补偿，按季度支付给户主。

此外，根据补偿方案，对于房屋建筑面积超出320平方米的超建面积给予每平方米1300元的超建面积补偿。对于回迁总建筑面积大于房屋建筑面积的指标面积，村民可按每平方米1000元购买。

而记者调查发现，同属黄埔区的沙步村旧改每平方米临迁补偿为38元，且超建部分依据房屋结构可获每平方米最高1500元的补偿。相较之下，火村旧改协议显得无法服众。钟柔透露，已签约的村民亦曾抱怨旧改一村一策差异大不合理。

针对旧改一村一策差异大的问题，2019年，黄埔区发布了《广州市黄埔区加快省“三旧”改造改革创新试点工作的若干措施》，其中一项即是执行统一的拆迁安置补偿方案标准模板。但这一标准模板的具体内容却并未明确。

此外，钟柔道出了不愿签约的另一层利益差。她给记者算了一笔账，“我有两栋自建房，共10层。每栋房屋首层可租给商户或租户，其余每层可租4套房间，租房的价格在400~700元之间。每月单栋净利最少10000元。这就比每月临迁补偿费高出一倍。”

按照钟柔的账本，单栋房屋每年收益最少13万元，三年即可收益39万元。而根据补偿方案，钟柔家单栋的房屋可获得的总补偿款包括临迁补偿费、搬迁费、签约奖励费和搬迁奖励费四项，其中每栋房屋签约奖励费12000元，每栋房屋搬迁奖励费20000元，按三年期计算临迁费，钟柔家单栋房屋总补偿款仅为37万元。

“最扯的是搬迁费，规定按每平方米10元计算，搬迁费不足3000元按3000元计。实际上，我单栋房屋的搬迁费只有4000元。”钟柔谈及搬迁费颇为不满。

而针对搬迁费的问题，今年5月11日，广州发布了《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法(征求公众意见稿)》，将住宅搬迁费标准从原来的2000元增加1.5倍至5000元。若按照最新的政策规定，钟柔家两栋房屋的搬迁费最少应为10000元。

目前像钟柔一般因自有房屋出租的收益高于房屋补偿款而未签约的村民，占了尚未签约村民总数的近五成。

针对火村旧改的最新进展等问题，记者尝试联系黄埔区宣传部的联络员，对方告知记者暂无新消息，建议记者自行上网查看相关资料，此外再无回应。

回迁房仍是村民关注的焦点

尽管珠光集团表示，截至今年9月底，火村签约率已超过了98%，拆卸率亦超97%，但许多村民对回迁房的完工时间和质量问题仍持保留意见。

珠光城市更新集团副总裁杨中万曾表示，直到2019年4月，火村的签约率才仅有四成，而批复方案要求达到签约率80%以上才开始改造。而低签约率的一大原因正是回迁房的问题。

“协议未明确回迁房何时落成、回迁房质量等问题。”今年82岁的钟荫强(化名)表示，无人告知回迁房完工日期，他保守猜测回迁房完工仍需3~5年。

而回迁房的落成时间还关系着临迁补偿费的计算。根据旧改补偿方案，暂定的临迁期是三年，“若三年后回迁房未完工有何措施？临迁费是否仍按季度支付？每季度临迁费是否上调？”有村民提出，同属黄埔区的何棠下村旧改项目规定若临迁期满未能回迁安置，临迁费每年将上调10%。但火村旧改有关临迁期延长后的相关问题却并没给出答案。

因此，火村村民们一度担忧旧改“烂尾”，导致签约进展缓慢。在拆迁最艰难的时候，火村的街道上挂着许多写有旧改宣传语的红横幅，比如：“全村齐心促交楼，早日回迁住新房”“早签约，早改造，早回迁，早得益”等。直到今天，在火村一超市门口仍竖有一面红旗，印有号召村民签约，共建新火村的标语。

为促进火村旧改的签约和拆卸，珠光集团在建设中的回迁房中设立样板房，供村民参观，而且为改造范围内70岁以上的老人设置了临时安置房，多数为28平方米的活动板房，少数为48平方米的套间。

但记者走访时发现，所谓的安置房实为拆卸现场临时搭建的活动板房，每天广东乐佳餐饮管理有限公司的员工会通过专门的配送车运送一日三餐至安置房片区，每位老人需凭有效证件方可免费领取餐食，餐标13元，仅有一份盒饭，无汤水或饮品且不可添加盒饭，偶尔可领一根香蕉作为水果。

由于原市场已被拆除，选择自行备餐的老人每天需花费一小时往返村外的超市购置食材。记者走访时发现，安置房没有具体的路标指引，且因现场拆卸仍在继续，载有泥沙等大型车辆一旦经过，即会掀起一阵扑面而来的灰尘，地面水泥沙掺杂，行走较为困难。

钟荫强还告诉记者，临时安置房是有偿使用的。老人临时安置房每月需按每平方米10元的价格扣除房租，“水电不收，但房租需在户主提供的银行账户上扣除。”

不足30平方米的安置房实际上无法满足超出三人的居住需求，许多家庭不得不选择外出租房。

据贝壳找房等平台显示，火村附近的小区房租金已超出每平方米50元，比如距离火村最近的万科东荟城一套简单的3室2厅每月租金已超出5000元。发放的租房补贴不足以抵扣高额的房租，这让不少已签约户主颇为不满，而未签约的户主则以此为由，欲待回迁房接近完工日签署协议。

资金难题

根据2013年的批复，火村旧改项目由政府主导，村集体经济组织自主改造，并引入珠光集团和科学城(广州)建设发展集团合作开发。

珠光集团近年来依靠城市旧改项目，获得了充足的土地储备。从公开信息来看，珠光控股集团迄今已在广州获取了多个旧改项目，除火村旧改项目以外，还包括潭村、白江村、沥滘村、宏岗村、镇龙村、江村、东风村、元洲岗村、沙洛村等11个旧改项目，自称是“城市更新专家”。

但火村旧改却是珠光集团的一道难题。2019年8月3日，黄埔区、广州开发区召开全区建筑施工领域安全生产警示教育大会，责令火村旧改融资区住宅、公建项目和火村骏昇商业楼、商务酒店项目立即全面停工整改。

被叫停整改的火村旧改，加深了村民对开发商能力的质疑，有村民认为开发商未按规范改造，故被政府叫停。

尽管旧改项目能为开发商带来圈地优势和巨额利润，但旧改所需的庞大资金却是开发商面临的一大难题。

据公开资料显示，珠光控股集团2016~2019年的资产负债率分别为37%、56%、64%以及65%，呈现逐年上涨的趋势。

尤其根据珠光集团发布的2020年中期报告，其受新冠病毒疫情影响严重，上半年总收入约为13.39亿港元，与2019年同期相比减少约39.2%。

截至2019年底，项目公司已对火村旧改投入35.14亿元开发成本。但在今年4月，尽管火村项目已进入收获期，急于套现的珠光集团仍选择半途而废，将该项目转卖给广州博浩企业管理合伙企业，由买方承担火村旧改后续所需的155亿元开发成本。根据天眼查的资料显示，该公司疑似实际控制人是博大金融控股有限公司，而博大金融是一家有中资背景的民营私人金融控股公司，张懿担任集团主席、黄红燕担任集团执行副总裁。

博大金融控股有限公司的高管公开资料显示，张懿于2011年11月起担任合生创展集团有限公司执行董事、副主席及财务总监。黄红燕于2003年至2013年担任合生创展集团有限公司的财务副总经理。业内人士透露，博大金融的实际控制权掌握在合生创展手中。

据悉，博大金融在国内的投资主要流向了合生创展负责的地产项目，如合生悦公馆、合生紫悦府、合生愉景湾等。种种迹象表明，博大金融与合生创展存在着紧密联系。记者致电火村旧改项目住宅的现场销售人员时，对方亦明确表示当前开发商是合生创展。

值得注意的是，合生创展创办人朱孟依正是珠光控股集团实际控股人朱庆伊的二哥。尽管两家公司平日素来低调，但仍可寻合作痕迹，比如二者曾合力开发过逸景翠园项目。

实际上，这并非是珠光集团第一次依靠“亲戚”渡过难关。据悉，朱庆伊的大哥朱拉伊早年成立了新南方集团，而在新南方集团的官网上，其与珠光集团共同开发的地产项目就有潭村旧改项目珠光·新城御景。

但合生创展接手后的火村旧改新盘中央城一期却一度陷入骨灰房热议，引发购房者不满。记者就火村旧改的相关问题联系合生创展负责人，截至发稿，未获得回复。

黄埔区已连续三年高居广州市级旧改的榜首，但火村旧改却爬出长达9年的慢速度，时至今日，火村旧改能否顺利完工，旧改后能否“村如其名”般红火，仍是未知数。