三道红线下高成本融资存忧 华鸿嘉信千亿目标“梦碎”

从目前的业绩表现来看，浙系房企华鸿嘉信房地产集团有限公司(以下简称“华鸿嘉信”)2018年提出的2020年实现千亿元的销售目标似乎依然难以企及。

中指研究院发布的数据显示，截至今年10月末，华鸿嘉信的拿地金额共有136亿元，销售额为293.4亿元。

对此，华鸿嘉信董事长李金枢此前在接受媒体记者采访时坦言，2020年销售目标和去年差距不会太大，有一些增长最好，如果没增长就先保住去年的成绩。而2019年，华鸿嘉信的销售业绩为460亿元。

销售业绩引人担忧的同时，近期华鸿嘉信在土地市场上的表现也十分“吸睛”。

10月27日，华鸿嘉信以7.84亿元拍下杭州钱江世纪城烂尾6年的一处破产资产——万禹大厦，引起关注。

《中国经营报》记者在10月30日采访了华鸿嘉信相关负责人，该负责人向记者表示，一季度受疫情影响，但二季度和三季度，销售指标完成情况良好。在土地投资上，集团仍旧根据全年的拓展计划推进，对于未来房地产市场的发展持积极态度。

重金接盘烂尾项目

10月27日，在阿里拍卖平台上，一场围观数达到37765次，起拍价为7亿元的拍卖活动，最终以7.84亿元的成交价结束，被竞拍的项目是杭州的万禹大厦。此前该项目的开发商卷款逃跑，该项目也因此成了烂尾楼。

有消息称，竞拍成功的是华鸿嘉信。该公司相关负责人向本报记者表示该消息属实：“负责此次竞拍的是集团的全资子公司，且以后不排除会根据杭州当地政府的要求建立全资子公司进行承接和开发。拍卖所用的资金，是集团的自有资金。”

记者观察到，在该平台上已经成功的杭州资产的拍卖活动中，华鸿嘉信7.84亿元的成交价排在第五名。为什么华鸿嘉信会花重金拍下这样一个烂尾楼项目？中国指数研究院企业事业部常务副总经理、浙江分院研究总监高院生向《中国经营报》记者表示：“因为杭州是华鸿嘉信的总部，需重点布局，而杭州土拍市场热度高，竞争激烈，拿地困难。”

与此同时，就在成功拍下万禹大厦后的第三天，华鸿嘉信以8.6亿元的价格竞得江苏宿迁宿城地块。对于今年的拿地安排，华鸿嘉信相关负责人向记者表示：“由于疫情，土地投资方面相应受到一定影响，但是集团仍旧根据全年的投资拓展计划推进，对于未来房地产市场的发展持积极态度。”

记者根据公开资料梳理观察到，从今年1月1日截止到10月31日，华鸿嘉信通过自投或者合作方式共新增19宗土地储备。浙江省外的地块只有一处，在数量和投资金额上，丽水市、温州市、台州市、杭州市是布局重点，其中成交价最高的地块在台州市，金额高达20.61亿元，溢价率为49.89%，成交价排第二的在丽水，金额约为16亿元，溢价率为49.24%。

虽然到目前为止，华鸿嘉信今年在江苏省只拿到了一宗土地，但是该地的楼面价已经达到了13700元/平方米，溢价率达到了82.67%，是19宗土地中溢价率最高的。

在中指研究院10月30日发布的《2020年1-10月全国房地产企业拿地排行榜》中，华鸿嘉信凭借136亿元人民币的拿地金额位居第57名，这已经超过其2019年一整年的135亿元人民币，在2018年，其一整年的拿地金额则只有108亿元。并且与去年同期相比，2019年1~10月，华鸿嘉信的拿地金额为111亿元，同比上升了22.52%。

虽然表示疫情并未对华鸿嘉信的土地投资拓展计划产生较大的影响，值得注意的是，今年以来，华鸿嘉信的销售业绩相较于前几年而言，却存在较大差距。

即使二、三季度销售额的确处于回升状态，然而从年初到现在，华鸿嘉信的累计销售排名一直处于缓慢下降的状态。此外，今年前10个月华鸿嘉信的累计销售额为293.4亿元，去年前10个月累计销售额为360.1亿元，同比下降了18.52%。

截至10月31日，华鸿嘉信今年的土地投资已经占到销售营收的46.35%，去年同期的占比是30.82%。对于华鸿嘉信在今年前10个月发力拿地的原因，高院生向记者表示：“因为这家企业是高周转的，所以它的土地储备量不多，而且它这几年的销售额增长很快，所以必须要扩大土储以保证现有的规模。”

信托高成本融资存忧

记者注意到，积极拿地的背后，对于土地投资等需要的资金，除了使用自有资金以及银行贷款，华鸿嘉信还通过质押股权和委托发行信托产品的方式进行融资。

记者发现，在华鸿嘉信对外出质股权的事项中，目前仍处于存续状态的共有3项。在今年8月，华鸿嘉信将其持有的丽水鸿顺9%股权质押给了杭州悦清，出质股权数额90万元，在今年4月份，向杭州承招企业管理合伙企业(有限合伙)出质股权，出质股权数额为10万元。

更早一点是在2019年9月，华鸿嘉信向上海爱建信托有限责任公司(以下简称“上海爱建信托”)出质股权1000万元。

记者查询到，上海爱建信托在2020年8月，申请登记了爱建共赢-华鸿天阳丽水2号集合资金信托计划，且早在2019年，上海爱建信托就已经发行过针对天阳华鸿项目的信托产品，年收益率为6.8%~8.3%，在2019年11月，还申请登记了爱建长盈精英-华鸿珑樾府集合资金信托计划，年收益率范围为7.3%~8.6%。相关数据显示，在2019年10月上旬，市场上地产信托产品的平均年收益率为8.28%。

华鸿嘉信方面也向记者确认，在上述产品中涉及到的天阳华鸿和华鸿珑樾府皆属于集团的地产项目，即融资方就是华鸿嘉信或者华鸿嘉信旗下的公司。

此外，华鸿嘉信还和万向信托进行了合作。万向信托在2019年下半年，发行了地产533号华鸿嘉信东城雅郡项目贷款集合资金信托计划，以及地产631号华鸿嘉信丽水庆元府项目贷款集合资金信托计划。

对于华鸿嘉信而言，通过信托融资的成本除了需要支付给产品受益者的年利率之外，还包括需要支付给信托公司等的费用。李金枢曾在采访中透露，目前华鸿嘉信的融资成本为10个点左右，银行融资成本为5点多。

值得一提的是，今年住建部提出“三道红线”，并根据企业触线情况不同，来控制企业有息负债的增长规模。中国银保监会副主席梁涛在2020金融街论坛上表示，前三季度，新增房地产贷款占全部新增贷款的比重较去年同期下降3.7个百分点。另据媒体报道，10月28日有多位银行人士对外透露，四季度房地产开发贷款呈收紧趋势，多家银行明确“限额管理”“好中选优”等原则。

此外，诺亚财富的一位理财师向记者透露：“因为我们给这些公司的前期成本很高，所以房企开始找银行去融资。”

高院生向记者说明，虽然华鸿嘉信也会通过信托融资的方式筹集资金，但融资通道主要还是通过银行贷款。

高周转操盘之惑

在经营管理上，此前有消息称华鸿嘉信或将推行“阿米巴模式”，对此，华鸿嘉信相关负责人表示：“集团这些年一直采取制定目标、目标分解、责任分担，这在行业内也是常规做法。”

虽然该负责人称并不存在是否推行“阿米巴模式”，但从2019年开始，华鸿嘉信就引进了部分碧桂园的前高级管理者，担任财务、运营等各条线的副总裁，今年9月末，碧桂园贵州区域原总裁黄士冯正式成为华鸿嘉信新任总裁。而碧桂园经营模式的特点是高杠杆、高周转、高激励。

在前述万向信托发行的两款产品的介绍中，披露了华鸿嘉信2018年及2019年的部分财务数据：2018年合并总资产391亿元，净资产40亿元，资产负债率(不含预收款项)15%；营业收入173亿元，净利润16亿元；华鸿嘉信整体金融负债不超过30亿元。另外，截至2019年6月份，华鸿嘉信总资产450亿元，剔除预收账款后的资产负债率为50%。

中指研究院此前发布的一份报告显示，在销售额为300亿~500亿元的上市企业中，剔除预收账款的资产负债率为73.14%，净负债率为98.90%，且300亿元以上的企业净负债率均值在100%附近徘徊，300亿元以下的两档企业净负债率分别达到了191.05%和268.25%。与这些企业相比，华鸿嘉信确实在金融负债上处于较低水平。

对于周转速度，李金枢曾表示，华鸿嘉信内部的口号是“456”，2019年华鸿嘉信项目的平均开盘周期为5.5个月。中指研究院的相关数据显示，2019年，华鸿嘉信在运营效率方面，人均创利达到103.75万元，远高于百强企业均值35.6万元；总资产周转率达到0.34，比2018年增长了0.11；存货周转率0.54，比2018年提升了54%。中指研究院对此的评价是“华鸿嘉信实现了周转效率大幅度的提升”。

对于项目的管理方式，华鸿嘉信采取的是“集团、区域、项目”的管控层级。相关负责人向记者透露：“每年集团会根据年度目标和计划与各个区域、各个项目签订目标责任书。”同时还优化了激励制度，在2018年，华鸿嘉信融资副总裁刘鹤民便提出了股权开放和员工跟投制度。

尽管如此，华鸿嘉信的地产项目仍旧出现了一些问题。在2019年12月初，华鸿幸福里项目遭遇业主维权，今年6月末，华鸿艺墅被曝出由于房屋质量问题而被业主投诉。对此，华鸿嘉信相关负责人的回应是，这两者都不是房屋质量本身的问题，具有客观因素。

公开资料显示，今年9月，在经历半年总裁空窗期后，华鸿嘉信迎来新总裁黄士冯。今年年初，华鸿嘉信前总裁张立洲离职，离他去年12月加入还不到3个月的时间。