鸿荣源：赖海民上市折戟与圈地运动 | 进深

“有潮水的地方就有潮汕人，有钱赚的地方就有潮商。”潮汕人爱做生意，几乎人人都是老板。

做生意就意味着能挣到钱，要是运气够好，点踩得准，还能成为富豪。

潮汕盛产富豪。在深圳，潮汕老板不少，富豪也不在少数，鸿荣源创始人赖海民就是其中一位，他的身价高达300亿，排在深圳富豪百强榜第19位。

与创始人赖海民的低调不同，鸿荣源的拿地动作颇为高调。今年更是凭借3幅旧改地块，夺得东莞“旧改之王”，面积大幅度领先。

在拿地上占尽风光，鸿荣源已经有10多年没有这样高调“露脸”了。遥想2007年，广州土拍市场中，它与保利激烈争夺，最终拿下金沙洲“地王”项目。

不过，随后几年，鸿荣源的资金问题开始显现，弃地与降价并行，大收兵力退回深圳大本营。今年在东莞旧改的发力，也多选择在临深区域。

这次的旧改圈地，是创造下一个财富神话，还是埋下资金隐患之雷？

圈地东莞旧改

多年没有实质扩张动作的鸿荣源，于近两年，开始频频发力东莞旧改市场。

2018年首进东莞，拿下凤岗镇天堂围村86.5万平米旧改项目，自此之后，五进东莞旧改，先后落子塘厦、长安、黄江等地。2019年中标两个旧改项目，2020年已拿下3宗旧改项目，三年内新增更新面积不低于360万平米。

尤其是今年年初拿下的黄江鸡鸣岗项目，高达127万平米的面积，是目前鸿荣源在东莞旧改项目中面积最大的一个。正是凭借此项目，鸿荣源登上了今年东莞旧改“圈地王者”之位。

旧改是鸿荣源所擅长的，从其活动范围来看，没有将目光投向全国，而是圈定在深圳大本营边上的东莞临深片区，扩张脚步踏得较为谨慎。

或许是旧改本身自带区域特性，全国模式复制并非易事，又或许是2007年对外扩张带来的伤痛仍记于心。

2007年，是鸿荣源对外扩张动作极大的一年。这一年，鸿荣源走向全国的意志很坚决，近至佛山、惠州，远至湖南长沙，都有其拿地的身影。

当年抢占广州金沙洲地王，更是让鸿荣源名声大噪。与保利几经争夺，最终以21亿元总价拿下广州白云区金沙洲地块，楼面地价高达7935元/平方米，面积超过12个足球场的该地块创造了金沙洲地王记录。

然而时运不济，大举扩张之后的鸿荣源，资金问题开始显露，被指多个在售项目延缓施工，并降价销售回笼资金，惠州、长沙、河源等地项目公司陆续被注销。

而2007年拍下的金沙洲地王，因土地款一拖再拖，在2010年被广州市国土局正式收回，并没收土地出让金4亿元，创下了当年广州整顿土地出让市场的最高罚金纪录。

在2010年之后，鸿荣源在全国扩张少有动作，“消声”8年多开始在临深的东莞土地市场活跃。只是不知道，赖海民押注东莞旧改，会不会如当初进入深圳宝安那般，再造一个财富神话？

“反其道”掘金

深圳宝安是赖海民的发家之地，也是赖海民反其道而行的一次成功原始积累。

1996年，31岁的他踏入尚是不毛之地的深圳宝安区，开发位于宝安34区的弘雅花园二期项目，掘得人生第一桶金。

在宝安区一呆就是9年，由于踩中发展节奏，随后几年赖海民的财富得以迅速积累。尽管为人低调，很少参加公开活动，也鲜少接受媒体采访，但赖海民拥有的身家财富，依然受到胡润富豪榜的关注。

2006年深圳国土局一份榜单，将鸿荣源和赖海民推到了聚光灯下。那一年，鸿荣源的销售成绩，超越中海、招商地产、华侨城等知名房企位列亚军，仅次于深圳万科。

在深圳房企中脱颖而出的鸿荣源，开始有心走出宝安，走出深圳，2007年对外扩张提速。奈何时运不佳，资金上遇到难题，只得收缩战线重回深圳，对外扩张计划也就此搁浅。

向外碰壁，但在深圳大本营，鸿荣源仍占有重要一席。2015年深圳楼盘成交龙虎榜中，其仅靠两个项目便实现销售额122.18亿元。

有机构统计，2020年第三季度鸿荣源以1111套、成交面积116079平方米，位居深圳住宅成交量冠军，市场参考价68000元/平方米。按此计算，第三季度鸿荣源的销售额为78.93亿元。

“宣传对企业来说很重要，但我们不擅长。”在赖海民少有的一次采访中，说到低调，他如是解释。也正因少有宣传，鸿荣源的地产销售数据多从第三方机构统计中了解，旗下官网也没有展示。

官网介绍，鸿荣源在深莞区域累计综合开发建筑面积逾1000万平米，商业运营建筑面积达120多万平米，已开发及持有运营高新科技园区建筑面积逾250万平米。

有机构统计，鸿荣源在深圳约有1000万平米的土地储备，主要分布在前海、宝安、龙华、光明等区域，约22个新房及储备项目，且大多为旧改项目，其中有15个项目在龙华新区。据悉，目前鸿荣源已经面世或在建的旧改项目有壹城中心、鸿荣源尚峻、民治第三工业区等，大多数还处于洽谈阶段。

值得关注的是，旧改虽是鸿荣源所擅长，但也遇到过麻烦。有媒体报道，2019年鸿荣源承建的深圳龙华区赖屋山宝山新村城市更新项目，在推进过程中曾遭到村民的激烈反对。

借壳上市折戟

“我这么小的企业能当旗帜？其实我们没有很远大的志向。”被业界冠以“宝安三巨头之一”称号，赖海民却并不承认企业的领军之位。

不过，鸿荣源并不是没有远大志向，2008年有意通过借壳进入资本市场，无奈最后以失败告终。

2008年，历经三次重组均未修成正果的S*ST兰光，等来了鸿荣源的第四次重组。

当年6月公告称，鸿荣源置业集团(下称“鸿荣源置业”)以1元转让价，将受让甘肃省国资委持有的兰光集团100%股权，并支付甘肃省国资委300万元作为经济补偿。同时，还拟定了对S*ST兰光实施“清欠”、股改以及重大资产重组的“一揽子”重组方案。

然而，该重组方案签署不到一个月就遭遇变故，由于拟注入资产的权属不完整以及同业竞争问题，鸿荣源置业决定终止原先的“一揽子”重组方案。

但此时，鸿荣源置业还并没有萌生退意，而是又提出了新的调改方案，并声称，拟在2年内处置掉几块市值低于账面值的土地储备以及几个产权不够完整的在建项目，待彻底解决了拟注入资产的权属不完整和同业竞争问题之后，再通过定向增发以及资产置换等实现其名下房地产资产“整体上市”。

不过，最后等来的却是，鸿荣源置业单方面提出终止协议。

此后，关于“上市”鸿荣源很少提及。而借壳上市失败后，鸿荣源一度陷入降价与弃地风波中，被指之前拿的地不少都已退掉，在售项目降价贱卖，资金压力可见一斑。

而今，持续加码东莞旧改，不知是继续造富，还是会成为下一波资金危机的伏笔？