10月北京住宅共成交1.85万套 上海新房均价环比跌1%

传统销售旺季“金九银十”落幕，部分城市开始交出答卷。

11月2日，中原地产研究中心统计数据显示，2020年10月，北京新建住宅网签4224套，二手房住宅网签14330套，合计成交住宅1.85万套，同比上涨53.5%。

累计“金九银十”数据看，2020年前十月，北京累计成交住宅共计40684套，这是最近6年来仅次于2016年的金九银十。

中原地产首席分析师张大伟指出，整体看，进入金九银十，为了避免年末可能出现的不确定情况，大部分房企入市积极性提高。据北京市住建委公布的信息，9-10月末共公布了20多个住宅项目的预售许可预告，而且都是一些高品质的红盘、热盘，合计供应住宅1.13万套。

对于北京楼市升温的原因，张大伟提到，“和全国其他城市相比，北京房价已经连续跌了3-4年。与此同时，市场供应结构出现变化，不限价项目建设，成交均价逐渐企稳；刚需购房者入市，特别是因为出国人数减少，针对学区房需求在增加。从整体看，2020年项目基本保持了价格平稳。”

同样是一线城市的上海也交出楼市“银十”数据。据上海中原地产数据显示，10月份，上海新建商品住宅成交面积95.7万平方米，同比增加77.9%；价格方面，受大量限价房上市，10月全市均价为53755元/平方米，环比下跌1%。

从数据来看，相比9月超过百万方的成交量，10月整体成交量有所回落。上海中原地产市场分析师卢文曦表示，由于十一长假比以往多1天，因此上半月的成交量处于盘整格局，并且供应量也不太稳定，导致成交量在调整之后反弹力度偏弱，成交量只有22万平方米/周。只有最后一周在翘尾效应下，周度成交量才上升至25万平方米以上。

从交易格局来看，原南汇区受到多个限价房项目集中入市影响，成交量排在上海全市之首。青浦、松江排名紧随其后，成交量都在10万平方米左右。改善为主的闵行、浦东排名位于第二梯队，成交量和前期相比有所减少。总体来看，恢复正常格局。

按照上海中原地产的数据，基于10月份南汇大量限价房上市，因此上海全市成交均价继续在低位震荡，为53755元/平方米，环比下跌1%。

从供应上来看，10月份供应有所回调。数据显示，经过9月份供应井喷后，10月份新房供应有所回调，10月入市面积为76.7万平方米，环比减少33.4%。

卢文曦称，如果供应量连续两个月超过百万方以上有透支后续供应的可能，加上10月份几乎只有3周的正常工作时间，10月供应回落意料之中。从入市项目来看，近郊、远郊的刚需以及首次改善产品占主要比例。

从各区楼盘成交表现看，上海商品住宅成交TOP10楼盘分别为馨悦名邸、茂政滨水雅苑、蟠龙珑苑、大华四季园、紫晶南园、馨雅铭苑、海和苑、博雅苑、锦上名苑、光星名邸。其中馨悦名邸成交面积53271平方米，成交套数641套，排名第一。

卢文曦认为，遇到节假日交易节奏会被打乱，长假期间成交量才13万平方米，低于正常流量约25%，因此10月成交低于9月。10月份，市场推出诸多刚需以及刚改项目，价格和品质契合度高，符合广大需求者消费能力。接下来年底有双十一，双十二等营销事件，房企也积极响应，加入打折促销行列，对销售有推动。不过毕竟到了4季度，从惯例来看，后续成交震荡下行的可能性较大。