后疫情下的楼市“金九”：30家房企销售上涨近两成

在完成年度销售目标和降杠杆的双重压力下，四季度还会继续降价吗？

近日，上市房企陆续公布9月销售数据。在疫情影响消除殆尽、房企启动促销、需求集中释放、信贷政策宽松等多个因素的影响下，房企普遍迎来又一个“金九”。

中原地产统计30家上市房企的业绩显示，今年9月，30家房企的销售额达到6096亿，同比上涨19%。今年1-9月，30家房企累计销售41454亿，同比上涨8.8%。

“整体看，房企已经基本全面走出了疫情影响，9月也成为了2020年房企销售表现最好的一个月。”中原地产指出。

但市场环境仍然充满了不确定。新冠疫情有可能出现的反复，以及“三条红线”融资政策的实施，都将给房企带来运营和销售的压力。多数机构认为，在房企的积极“自救”下，今年仍然有可能迎来房地产销售的“大年”，但销售面积恐怕很难超过去年的水平。

推盘与让利

公告显示，今年9月，万科实现合同销售面积371.0万平方米，合同销售金额545.4亿元，同比增加约15.68%、10.65%。今年1~9月份，万科公司累计实现合同销售面积3264.8万平方米，合同销售金额4927.6亿元，分别同比增加6.64%、3.61%。

其他头部房企中，碧桂园在9月实现(权益)销售额646.3亿元，同比增加25.30%。融创实现689.4亿元的销售规模，同比增加9.5%。今年前三季度，这两家公司的销售规模均高于去年同期。

恒大公布了自2020年9月1日至10月8日的销售数据。在这38天内，恒大实现合约销售金额1416.3亿元，合约销售面积1641.7万平方米。

恒大是今年9月销售规模最大的房企，这主要得益于公司推出的促销措施。9月6日，恒大董事局主席许家印紧急签发促销文件，设立了“金九银十”共销售2000亿元、单月销售1000亿元的目标。为实现这一目标，恒大对旗下600多个楼盘实施打折。

按照现有数据，截至10月8日，恒大完成9、10月份2000亿元销售目标的70.8%。截至10月8日，恒大年内累计实现合约销售金额5922.5亿元，完成全年6500亿元合约销售目标的91.1%。

根据易居克而瑞发布的“2020年1-9月房地产企业销售TOP100 排行榜”，今年9月，百强房企全口径销售金额同比上升24.8%；今年1-9月，百强房企累计实现销售金额同比上升7.4%。

从房企的角度，加大推盘和主动让利，被认为是刺激销售的主因。为应对新冠疫情影响，很多房企在二季度就已实施价格优惠政策，这在刺激销售回暖的同时，也使得企业的利润预期有所下滑。

在已经公布销售业绩的房企中，除恒大外，融创、世茂、雅居乐等企业在前三季度的销售均价都低于去年同期。

但并非所有房企都迎来了“金九”，出于各种原因，也有部分房企未能实现销售的提升。其中，首开在9月单月的销售额同比下降了超过两成。今年前9月，首开、富力、绿城、远洋的销售额均低于去年同期。

“价格战”仍将延续？

房企普遍收获“金九”，并带动前三季度销售额提升，还与当前的楼市大背景有关。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，疫情稳定是房地产市场能够稳定的最主要原因之一。与此同时，虽然部分城市启动了调控政策，但力度一般，且对刚需有所保护，因此没有明显影响市场销售。

但总体而言，房企完成销售目标的情况并不好。易居克而瑞统计显示，今年前三季度，有近3成房企的销售目标完成率不足65%，占比达到近三年同期最高。同期，仅有8家房企的目标完成率达到75%以上。

该机构认为，目前来看，很多房企仍然面临较大的销售和去化压力，四季度仍需加快推盘节奏、加速去化。

北京某上市房企相关负责人也向21世纪经济报道表示，行业将在今年四季度迎来供货高峰。一方面，受到疫情冲击，房企的整体销售与供货节奏都在后移；另一方面，“三条红线”政策对负债率和现金流的要求，也会促使房企通过加快销售的方式维持财务的健康。

监管层对“三条红线”的具体要求为：剔除预收款后的资产负债率大于70%； 净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。国泰君安以91家房企作为样本，按照“三道红线”划分，仅有31%的房企处于不踩线的“绿档”，处于较危险的“橙档”、“红档”的房企分别占比13%、24%。

前述房企人士认为，房企在9月份启动的降价促销，就有“三条红线”政策的影响。近期，一些房企已经开始转让旗下的非优质项目，从而维持财务健康。

他指出，四季度本来就是房企销售规模最大的时段，考虑到完成年度销售目标和降杠杆的双重压力，“价格战”很可能在四季度延续。这也将继续影响全年的利润率。

但易居克而瑞认为，考虑到越来越多的城市升级调控政策，这种办法的效果恐怕有限。该机构表示，从前8月商品房销售体量预计，今年全年商品房销售金额大概率创新高，但销售面积或将微跌。