9月物业股继续回调 13家跌幅超10% 但龙头物企上市热情不减

物业股板块在暴涨大半年之后，开始整体回调。

根据时代财经统计，在已经成功登陆资本市场的30家物管企业之中，整个9月仅有宝龙商业一只股票股价上扬，涨幅约9.03%，其余29家股价均出现不同程度的下跌，平均跌幅接近10%。

上半年突如其来的新冠疫情给物管行业带来了一次价值重估，股价涨幅超过一倍的物业股不在少数。但当潮水逐渐褪去，市场开始恢复理性。9月，或将成为物业板块的重要拐点。

汇生国际融资总裁黄立冲分析称，此前物业股的股价一路高涨，主要是由于背后有资本市场一定炒作氛围作祟，但实际上物业行业的价值，并无法支撑此前炒作氛围下的高估值。当潮水逐渐褪去，市场开始恢复理性，未来物业股表现仍将进一步回归，合理的市盈率应该位于18-29倍历史市盈率之间。

从各家上市物企的股价表现来看，30家上市物管企业之中，中奥到家以27.78%左右跌幅位居跌幅榜首位，这已是中奥到家连续第二个月领跌，而它也是唯一一只股价下跌超过20%的物业股。

中奥到家股价大幅下跌或与其业绩相关，数据显示，上半年，中奥到家在管面积为65.1百万平方米，较去年末减少了0.3百万平方米；合约面积为71.8百万平方米，较去年末减少了0.2百万平方米。面积增长的停滞对业绩发出了危险信号，随后中奥物业股价一路下行。

有券商分析师向时代财经表示，本质上物业管理还不是一个高利润的行业，此前所做的许多关于业主增值服务的尝试都失败了，物业行业仍没能成功从以美团、滴滴、淘宝为代表的线上平台手中抢下市场，在没有找到其他利润增长点之前，关联房企的利益输送，及并购扩张还是非常重要的增长手段。“目前来说，业绩增长的预期与规模直接挂钩，市场看物业股还是在看规模增长预期。”

如其所言，以往上市物管企业通过“内生+收并购+外拓”的方式迅速提升在管规模。但当已上市的企业都进入跑马圈地的阶段，可供并购的优质第三方项目将变得越来越少，在供需关系下价格只会愈来愈高，结果就是单靠并购的企业资本回报率越来越低，而光依靠地产母公司的内生生长速度又十分有限。

上述券商分析师指出，中期业绩大考中，多数物管企业规模增速不及预期。可以看出，对于物管企业来说，想要持续取得高增长变得越发艰难，这是行业面临的难题，同时也是整个物业板块呈现下行趋势的原因之一。

不过，房企拆分物业上市的热情并未受到丝毫阻挡，上市潮仍在持续。9月，远洋服务、恒大物业两家物管公司正式向港交所递表，第一服务和卓越商企两家物管企业已经通过聆讯，预计10月国庆假期之后将正式登陆港股交易市场。

据报道，本次恒大物业募集资金为10亿至20亿美元之间(约合70-140亿元)。鉴于碧桂园服务及中海物业均采用介绍上市，目前物业股最高募资额为保利物业的48.3亿元，恒大物业的这一募资额将创物管企业之最。

与此同时，作为极少数没有上市动作的行业龙头，万科物业在9月全新的动作同样值得业内关注。

9月25日，万科南方区域媒体交流会上，万科物业首席执行官朱保全宣布，在万科物业历经从住宅物业到商写物业的探索历程之后，万科物业重新梳理处全新的品牌理念，万科物业是以住宅物业为主提供高品质服务的品牌，将为业主提供服务的法人主体从城市公司逐渐拆分，缩小前端经营体，聚焦属地业主的专属服务，让整个品牌回归住宅。

嘉和家业物业服务研究院分析师唐卓认为，万科物业此次品牌回归住宅物业的真正意义，是通过体系分拆和重组，来夯实服务品质，给万科物业带来更多的溢价空间或者创造其他衍生服务收入的可能性。

编辑：王亚冉