金辉控股二度递表谋上市 连踩两线急需打通融资渠道

从折戟A股到赴港招股书失效，金辉集团坎坷的IPO苦旅仍在继续。

9月25日，金辉控股向港交所提交招股书，这是继其3月25日之后再次递表。金辉控股于2019年在开曼群岛注册成立，是金辉集团上市的资本壳平台，持有后者96%股份，剩余4%股份由金辉集团创始人林定强家族持有。

早在2016年，金辉集团便谋求登陆A股。等待无果后，金辉转换战场。“鉴于中国房地产行业调控和监管环境收紧，及中国总体融资环境面临的挑战日趋严峻，为获得国际证券市场认可，金辉集团自愿撤回A股上市申请。”招股书称。

相较于目前一起排队上市的其他“迷你房企”，金辉集团规模尚可。克而瑞数据显示，2019年该集团全口径销售额888.6亿元，排名第40位，权益销售额661.6亿元，排名第37位，是地产行业冲刺千亿的种子选手。

这也是该集团最近三年不断发力冲刺规模的结果。资料显示，发家于福建的金辉，一直因其温和步调被贴上“非典型”闽系房企标签，管理层也意识到规模的重要性，2016年公开表示集团此前过于稳健，资金安排、投资策略都偏谨慎。

此后，金辉显露野心，从投资到销售均大力提速。在受疫情影响的这一年，金辉仍未放慢扩张脚步，譬如8月份，经过94轮报价后，金辉旗下公司以2.25亿元、溢价率106.03%竞得江苏淮安一商住地。

截至7月31日，金辉共有160个处于不同开发阶段的物业开发项目，总建筑面积为2908.18万平方米，较2019年末增加241.18万平方米。

为支持扩张需求，金辉不断寻求融资机会，如6月份透过全资附属公司金辉资本发行总额2.5亿美元票息为8.8%的优先票据；4月30日至7月31日订立21份银行贷款或信托融资安排，借款总额为145.42亿元。

这让金辉的杠杆率较去年有所提高。截至4月30日，该集团净资产负债比率约180%，较2019年末提升约10个百分点；现金短债比约0.4，短期债务偿还仍有压力；截至7月31日，剔除预收账款的资产负债率45.49%。

按房企融资“三条红线”监管原则，即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%，以及现金短债比小于1倍，金辉集团目前踩中两条红线，后续融资及债务扩张速度或将受到限制。

与此同时，因土地收购及业务扩张力度加大，2017年、2019年以及截至2020年4月末，金辉集团经营活动所得现金流均录得负值，分别为-77.56亿元、-56.97亿元、-23.55亿元。

随着地产高速上行期结束、融资环境再度收紧，上市“补血”已迫在眉睫。联合国际表示，IPO不仅从财务杠杆角度，而且从信息透明度和公司治理角度，都对金辉的信用有正面影响，可在需要时发行更多股票以补充资金。

鉴于此，7月7日，联合国际将金辉集团的国际长期发行人评级从‘BB-’上调至‘BB’，展望稳定。该机构还称，金辉在二线和核心三线城市的持续扩张，特别是在西部地区，或为其增长提供动力。

易居企业集团CEO丁祖昱也认为，公开上市有助于拓宽融资渠道、优化企业财务结构，支撑企业规模发展；另一方面，登陆资本市场可扩大企业品牌影响力，获取更多机会和资源，从而作用到企业发展上。

值得注意的是，不仅是金辉集团，今年排队上市的11家房企中，IPO闯关之路都颇为曲折。万创国际四次闯关失败，海伦堡、奥山控股两次冲击未果，三巽控股、港龙地产、大唐地产也已经二度递表。

丁祖昱表示，在政策调控持续、行业增速放缓的背景下，市场不确定性增加了房企去化及回款压力，同时也对其盈利能力、经营管理效率、抗风险能力提出更高的要求。房企上市不能再是一味追求规模快速提升，需要接受资本市场以及社会的监督，适应市场的调整能力也要更强。