中铁建房产筹资还款拟发35.9亿公司债 其有息负债近900亿净利下滑加快

随着房企融资受限加剧，对于国字头的中国铁建房产来说融资恐怕不是难事，但面对有息负债近900亿元，总负债1449亿元来说，不可谓是亚历山大，光利息一项吞噬利润也是事实。其今年半年报显示利润按年下滑30.1%。

中国铁建房地产集团发布2020年面向专业投资者公开发行公司债券募集说明书(第一期)。

信息显示，本期债券简称为20中铁01，债券代码为175138，发行金额为不超过35.90亿元(含35.90亿元)，债券为5年期品种，附第3年末发行人调整票面利率选择权、发行人赎回选择权和投资者回售选择权。

对于资金用途，募集说明书显示，本期债券募集资金扣除发行费用后，拟用于偿还公司债券。具体为偿还2015年公司债券(第一期)及2016年公司债券(第一期)，本金30亿元及28亿元，拟偿还金额7.9亿元及28亿元。

发行人将综合考虑本期债券发行时间及实际发行规模、募集资金的到账情况、相关债券偿付要求、公司债务结构调整计划等因素，本着有利于优化公司债务结构和节省财务费用的原则，灵活安排偿还公司债务的具体事宜。

近三年来资产负债率持续上涨至84.04%

就风险方面，募集说明书显示，本期债券上市前，公司最近一期末净资产为2,617,394.63万元(截至2020年3月31日合并报表中所有者权益合计)，合并报表口径的资产负债率为84.04%(母公司口径资产负债率为75.85%)；公司最近三个会计年度实现的年均可分配利润为300,696.64万元(2017年度、2018年度和2019年度经审计合并报表中归属于母公司所有者的净利润)，预计不少于本期债券一年利息的1.5倍。

具体而言，公司2017-2019年度及2020年1-3月资产负债率分别为81.50%、82.82%、82.54%及84.04%，资产负债率处于较高水平。随着公司房地产开发业务规模的逐步扩张，项目开发支出将相应增加，公司的债务规模及资产负债率可能进一步上升。

近年三年一现金持续净流出

公司2017-2019年度及2020年1-3月经营活动产生的现金流量净额分别为2,786.93万元、-1,597,766.23万元、-257,830.73万元及-357,486.72万元，现金流出主要是支付新增土地储备价款及房地产项目开发的工程款。随着公司经营规模的加大，后续开发还需投入资金，如公司的销售回笼受到一定限制，则公司将面临经营活动产生的现金流量净额波动较大甚至持续为负的风险，将对公司财务状况的稳健性构成不利影响。

存货变现存在不确定性：三年来攀升至1100亿元占总资产近70%

公司2017-2019年末及2020年3月末公司存货余额分别为7,400,235.37万元、9,232,487.21万元、10,558,758.48万元和11,373,865.65万元，占总资产的比例分别为64.32%、64.89%、68.44%和69.37%。

对此，于募集说明书中，中铁房地产集团表示，公司的房地产开发项目覆盖全国主要城市，受宏观经济与国家政策的影响较大，未来如果房地产行业继续调控，使国内房地产供需关系进一步改变，则可能对公司房地产项目的销售产生较大负面影响，进而导致房地产类存货的出售或变现存在一定的不确定性。

受限制资产占2020年3月末的净资产比例达115%

截至2020年3月末，公司受限制资产账面价值合计达301.41亿元，占2020年3月末的净资产比例达115%。受限制资产主要系为金融机构借款设定的担保资产，主要包括公司及下属子公司开发的房地产项目等。较大规模的受限制资产在公司的后续融资以及资产的正常使用方面存在一定的风险。

最近一期有息负债合计近900亿元

截至2020年3月末，发行人有息负债合计为8,638,154.56万元，其中短期借款余额为1,141,122.76万元，一年内到期的非流动有息负债金额为1,854,111.57万元，长期借款余额为4,161,914.03万元，应付债券余额为1,474,460.56万元，其他带息非流动负债余额6,545.63万元。

今年中期利润11.65亿元，总负债1449亿元

截止2020年6月30日，发行人的总资产为1,717.33亿元，总负债为1,449.14亿元，所有者权益为268.19亿元；2020年1-6月，发行人的营业收入为55.05亿元，利润总额为13.38亿元，净利润为11.65亿元。

中华网财经从中国铁建房地产集团有限公司公司债券2020半年度报告了解到，其资产负债率较上年末上涨至84.38%；营收较上年末下降23.89%；归母净利润为11.54亿元，较上年末下滑30.1%；利息保障倍数为0.79，上年同期为1.25，按年下滑36.8%

另外，此前于3月17日，中国铁建房地产集团有限公司宣布发行2020年度第二期中期票据，规模9亿元，发行期限为3+2年。

该笔中期票据采用固定利率，单利按年计息，不计复利。前三个计息年度票面利率根据集中簿记建档结果确定，发行人有权决定是否在本期中期票据存续期的第3个计息年度末调整票面利率，在本期中期票据存续期第4-5年固定不变。