土地市场“局部过热”或将趋缓

日前，宁夏银川城北阅海片区银地(G)[2020]-15号地块在经过19轮激烈角逐后成交，楼面价达5010元/平方米，溢价率为53%，燃爆银川土拍市场。

其实不仅是银川，二季度以来多地土地出让成交逐渐进入高潮，不少城市隔三差五就有多宗地块入市。对此，有城市出台了土地拍卖新规，收紧了融资政策。有专家预计，土地供给将随政策边际小幅收紧，房企拿地意愿也将随销售、资金修复放缓而有所减弱。

热点城市升温明显

新冠肺炎疫情发生以来，热点城市土地市场快速升温，竞拍超过百轮的地块不断打破土地单价的“天花板”。以上海为例，今年7月，上海总计土拍出让了20宗土地，17宗为住宅用地块，占比85%，创下前7个月土地出让量新高。而8月过半，上海楼市土拍依然热度不减，上半月出让土地10宗，住宅用地9幅。8月18日，上海土地市场公开出让浦东新区一宗住宅用地，该地块共吸引了三家房企参与实际竞拍，最终以45亿元总价出让成功，溢价率为32.7%。

多项数据也可在一定程度上反映土地市场的情况。中指土地情报百城土拍监测数据显示，8月26日29城有59宗地块出让，其中，包含住宅用地39宗。国家统计局数据显示，1-7月，土地成交价款达到5382亿元，同比增长12.2%，增速提高6.3个百分点。

“核心城市的热点住宅地块刺激房企拿地的积极性”，同策研究院资深分析师宋红卫在接受中国商报记者采访时表示，上半年整体土地供给小幅上涨，各个城市在土地供应及土拍政策方面均有所松动，主要表现为部分一线和重点二线城市的中心区域开始有地块供应。在政策方面，多地出台土拍保证金的缓缴——延期、分期等支持政策，如苏州取消了现房销售限制，上海核心地块也不再对自持有严格要求。

不过，地价总体上呈现涨幅收窄态势。上海易居房地产研究院数据显示，1-7月，全国100个城市居住用地价格为6088元/平方米，同比上涨8.8%。“地价风险可控。尤其是从3月开始，年初累计地价同比涨幅控制在5%左右的水平，这是值得肯定的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受中国商报记者采访时表示。

严跃进告诉记者，目前累计居住用地成交面积同比增速曲线略有上行，一是因为三四线城市或面临一定的土地财政困境，因此供地量增加，客观上使得土地交易强于去年同期水平；二是部分城市溢价率较高，对于房企来说，会选择重点三四线城市拿地以降低购地成本，客观上会活跃此类城市的土地市场。

融资政策持续收紧

虽然土地市场整体热度不减，但从拿地的房企数量与规模来看，部分房企7月拿地规模却比今年前期下降明显。中指院数据显示，50家代表房企中，有24家在7月拿地金额低于前6个月的均值，其中阳光城等九家企业的下滑幅度超过50%。

“资金是房企生存发展的核心要素，因为资金充裕、过度追求核心地块，极易造成土地市场过热。相反也同样成立。”宋红卫说道。

贝壳研究院发布的数据显示，今年前7个月房企境内外债券融资累计约7379亿元，整体融资规模占2019年全年的62.5%。其中，7月单月，房企境内外债券融资共发行109笔，累计约为1234亿元，同比上升6%。

“对于土地市场过热的情况，监管层也陆续出台了相关政策，尤其是最近关于融资三道红线的政策要求，可以看出融资端政策在逐渐收紧。”宋红卫表示，今年受疫情影响，上半年房地产融资环境有所放松，但在下半年再次出现收紧趋势。

“房企融资环境收紧，叠加稳地价、稳房价、稳预期的背景，房企要保证有足够的流动性应对债务到期压力，实现企业自身的稳增长才是重中之重。”诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱在接受中国商报记者采访时表示。

未来成交量增速或放缓

稳地价工作需要常抓不懈。今年7月24日召开的国务院房地产工作座谈会及8月20日住建部、央行召开的重点房地产企业座谈会都提到了长效机制建立的问题。地方上也在加大调控力度。8月19日，江苏省发布《省厅部署做好住宅用地供应分类调控工作》，明确了强化城市主体调控责任、强化异常地块管控的思路。南京还对竞价规则、竞买数量、竞买保证金门槛进行了调整。

王小嫱认为：“南京新规对于稳地价有着重要意义，有利于抑制土拍过热造成的地价飙升现象，通过摇号形式也增加了一些有拿地意愿的中小企业的竞得机会。同时，通过提高竞买保证金的比例，限制地块竞买数量，避免了房企盲目拿地的情况。”

“部分城市应积极稳地价。”严跃进认为，需要看到各城市之间的分化比较明显。目前，至少有七个城市地价涨幅超过20%，包括银川、昆明、厦门等，这类城市要积极防范地价过热风险。

面对市场新形势新发展，土地成交下半年将有何表现？从近一个月土地市场挂牌信息来看，北京、杭州、南京等热点城市土地供应正在大幅减少，同时优质地块的供应比例也有明显下降。克而瑞研究中心分析，随着土地供应质量的降低，一二线热点城市土地市场高单价、高轮次竞拍、高溢价等现象也会相应减少。

“下半年增速或趋于放缓，全年增速仍较去年有明显提升。”国盛证券首席宏观分析师熊园认为，土地成交既取决于地方政府的土地供给，也取决于房企的拿地意愿和能力。其中供给主要取决于地方政府的地产政策调控倾向，需求主要取决于房企销售、资金、土地储备情况。预计土地供给将随政策边际小幅收紧，房企拿地意愿也将随销售、资金修复放缓而有所减弱。

宋红卫预计，部分房企在上半年已储备了一定量的土地，下半年拿地的积极性也会有所下降，但针对部分核心地块仍将会出现“局部过热”的问题，主要还是在于市场对稀缺资源的共同认知。