“三道红线”压顶 房企下半年降负债或成主旋律

经过上半年短暂的窗口期之后，房企的融资闸门正在被“拧紧”。

近日，住建部、人民银行同步在官网发布消息称，8月20日，住建部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

与此同时，据多家媒体报道，监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长而划出“三道红线”，具体分为剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%和现金短债比小于1倍。根据“三道红线”触线情况不同，将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。

受访专家表示，近期房地产市场热度有所上升，部分城市房价出现较快上涨势头，土地交易活跃。适度调整融资政策，有利于抑制开发商激进扩张，防范债务风险，不过，在这个过程中，一些利用高财务杠杆、回款能力不足的企业或将面临挑战。

8月31日午间，新力控股CFO许进业在中期业绩会上表示，国家不断出台了房地产调控政策，不过，有关“三道红线”的政策还没有具体出台，公司会继续保持关注。

《中国经营报》记者联系了中梁控股、绿城中国、中骏集团、新力控股等方面采访，并得到相应回应。其中，中梁控股方面表示，公司已对债务结构作出了调整，今年上半年，新增境外融资渠道，短债比方面，相对去年底改善明显，预期未来短债比会继续进一步下降。截至记者发稿，中骏集团品牌相关工作人员以很忙为由婉拒了采访，未对公司负债率等问题作出回应。

融资“三道红线”

房地产行业高歌猛进的数年里，在规模刺激下，大多数开发商加速周转，却带来普遍增高的负债指标，给企业经营徒增了诸多风险。

记者在采访中了解到，此次参加上述房地产企业座谈会的有12家，其中包括碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、绿地、华润等。

会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

据《经济参考报》报道，会议明确的融资管理规则是业内多次传闻的“三条红线”，拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。上述企业需在9月底上交降档方案，包括一年内如何降档、三年内如何全面完成符合“三条红线”的调整。若未达标，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。而相关规则将于2021年1月1日起在全行业全面推行。

根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。如果三道红线全部踩中，开发商的有息负债将不能再增加；踩中两条，有息负债规模年增速不得超过 5%；踩中一条，增速不得超过 10%；一条未中，不得超过 15%。

目前全国房企的负债状况如何？国泰君安固定收益研究团队发现，超六成房企处于绿档及黄档，接近七成房企拿地销售比与现金流量金额均达标。按照三道红线划分，处于绿、黄、橙、红的房企分别占比为31%、32%、13%、24%。超六成房企位于绿色及黄色档，四分之一的房企三条标准均不达标。房地产行业整体偿债能力较为稳健的同时，内部也呈现严重分化的格局。