盘活存量房源 扩大供应稳定房租

让以房为家的太原人接受租房时代还需要多久？回答并不如想象中漫长。

上周，住建部发布今年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市公示名单，确定太原、天津、石家庄等8个城市为试点入围城市，这是第二批中央财政支持的住房租赁市场发展试点。根据试点安排，今起三年，太原每年将获得中央财政奖补资金8亿元，努力蹚出一条住房租赁市场转型发展的新路子。

时间退回到今年5月，我省出台《山西省租赁住房改建导则(试行)》，从技术标准和管理使用上对租赁住房改建行为进行规范，保障租赁住房安全，增加租赁房源供给，改善群众租住环境。

山西省房地产业协会会长于世玮表示，这些在3个月时间内关于租赁住房的政策密集落下，或将带领太原房地产市场进入一个全新的租赁时代——一个租购并举长效机制加快建立的时代。

A 探因：为什么是太原？

按照竞争性评审得分，全国排名前8位的城市进入2020年中央财政支持住房租赁市场发展试点范围，名单如下(按行政区划序列排列)：天津、石家庄、太原、沈阳、宁波、青岛、南宁、西安。

于世玮表示，从城市类别来看，8个城市包括了天津、西安、沈阳、宁波4个新一线城市和太原、石家庄、青岛、南宁4个二线城市。这几个城市都是东中西部地区相对规模较大、且人口净流入和住房租赁需求较大的城市，预计未来在中央财政的支持下，上述城市建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度的步伐将大大加快。

山西晚报记者梳理上述城市历年人口流动数据发现，它们都具备以下特点：首先，外来人口占比较大，房屋租赁市场具备一定规模；其次，城市的二产和三产较为发达，能容纳较多的外来人口就业和居住；还有重要的一点，租金水平较为稳定。

以太原为例，从住房租赁市场的需求端看，租客的主体为外来务工人员和新就业大学生，他们对一居室、小户型的房屋有较大需求。近年来，太原外来务工人员一直快速增加，虽然受经济转型、环境整治和疫情影响，人员数量出现了短暂波动，但随着科技兴市、工业强市战略的推进，特别是综改示范区崛起、项目落地、地铁开通等，不断增加的就业机会将带来新就业群体租房需求的持续增长。

太原市租金水平也较为稳定，根据各城区上报的租金参考价、房屋登记备案数据及搜集整理的占市场份额较大的各经纪机构、试点租赁企业市场成交数据中房屋租金情况，太原房产局公布的2019年租金参考价为20.02元/平方米·月，同比2018年的21.76元/平方米·月，下降8%。

山西省房地产业协会相关负责人表示，太原入围住房租赁市场发展试点城市，将开启全市住房租赁市场规范快速发展的新局面，对带动全省住房租赁市场发展、促进全省房地产市场平稳健康发展，同样具有十分重要的意义。

B 现状：租赁市场发展潜力大

根据太原的城市发展现状，家庭整租需求旺盛。家庭整租主要以城中村改造、棚户区改造和子女就学、工作、就业等带来的过渡性租赁需求为主。

2016年以来，太原启动了170余个城中村项目改造，已完成106个，短期内形成了大量的租赁住房需求，预计2020年至2022年，剩余的64个城中村改造将要继续推进，拆迁带来的家庭整租需求量还将迎来新一轮高峰。

从供给端看，当前住房租赁市场的房源供给，主要来自居民个人拥有的富余存量住房，主要是多居室、大户型。加之北城属老城区，人少需求少，租赁房源多；南城属新城区，人多需求大，租赁房源少，使得太原住房租赁市场存在供需结构不平衡的现象。

但可以预见的是，当城中村改造、棚户区改造后，将有大量房源进入市场。从太原房屋租赁市场的供给面来看，以中大户型的成套住宅商品住房为主，城中村大量拆迁，城中村提供的单间和小户型房屋三年以来大幅度减少，取而代之的是中大户型的商品住房分割、改建后出租。

另外，存量非住宅转化为租赁住房的潜力巨大，库存空置商业、办公及企业搬迁、改造腾退厂房面积较大，改建资源基础良好。

太原市房产局相关负责人表示，太原存量房总量较大，户型较大，供盘活或改建的房源较为充足。

老城区直管公房也计划全部纳入住房租赁市场管理体系，集中改造后供承租人使用。这些都将为租赁市场的发展提供有利条件。

C措施：撬动近百亿资金完善市场

入围住房租赁市场发展试点城市后，3年共24亿元中央财政资金奖补，连同地方配套财政资金共约60亿元的有力支持，将撬动近百亿资金完善太原的住房租赁市场。

这些措施将为太原盘活闲置住房转化为租赁住房，为分散式改建、集中式新建改建、新建宿舍、公寓等租赁住房等提供有力保障。

政府已开始牵头，提高租赁房在全社会住房中的比例。就以保障性住房来看，根据公开资料显示，目前中国内地覆盖率只有17%，相比而言，香港特区有30%，新加坡高达70%至80%。

业内人士认为，租赁市场的发展是配合目前相对长期的限购限贷政策，也是政府建立多层次住房市场体系的重要一环。

太原市房产局相关人士表示，太原住房租赁市场将从散户为主转向机构为主、从供求失配转向供求适配。尤其是通过建立起库存和空置房屋多形式转化为租赁住房的机制，彻底打通供需两侧通道，使住房租赁更好发挥平抑房价、消化库存的作用。

山西晚报记者从太原市规划和自然资源局获悉，太原土地拍卖和规划时，已经考虑了租赁型住房的需求，并且会要求开发商持有一定比例的住房进行租赁运营。

此外，预计2020至2022年，太原将重点培育不少于15家服务规范、信誉良好的专业化、规模化住房租赁企业。其中包括国有住房租赁企业，民营住房租赁企业，由房地产开发、物业企业和经纪机构转型的住房租赁企业等，形成不同类型住房租赁企业协同发展的格局，从而满足不同层次的住房租赁需求。

扩大市场供应不只局限于政府、国企，民营企业也要参与进来。通过开展3年住房租赁试点工作，到2022年年底前，基本形成供应主体多元、房源筹集渠道多样、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。

D影响：提升居住质量稳定租金

住房租赁需求方最关心的问题是房租是否稳定，住房条件改善后是否房租也会水涨船高？

太原市房产局相关负责人表示，住房租赁试点其中一个重要举措是稳定住房租赁价格。试点将开展住房租赁价格监测分析，每半年分区域分类型公布住房租金参考价例，进一步增强住房租金的透明度，减少随意提高租金价格及涨价等矛盾纠纷，及时抑制租金上涨异常等问题，防止租赁价格出现大幅波动，确保租赁价格每年同比速幅控制在城镇人均可支配收入增幅以内，稳定住房租赁市场预期。

通过中央财政资金奖补、地方财政资金支持，太原不仅要让租金涨幅不超过城镇居民人均可支配收入涨幅，而且还要在全市多点开发建设租赁住房，可以为中低收入家庭提供更多选择，方便其轻松租到通勤时间短、生活成本低、居住环境好的住房，基本满足外来务工人员、新就业大学生等租赁群体的多层次需求，让他们在太原住得下来、住得长久、住得舒适，实现“安居梦”。

今后，监管层对租赁市场的监管也将提升一大步。太原将建成住房租赁信用管理体系，建立“红黑榜”制度；建成住房服务体系，以已备案的住房租赁合同为基础，保障承租人依法享受义务教育、医疗、养老等基本公共服务和合法权益。提高住房租赁交易服务监管平台利用率，将盘活、改建、新建和个人出租住房等各类房源纳入平台统一监管，大幅增加平台审核房源数量。到2022年，实现住房租赁信息交易服务监管平台与相关平台互联互通，确保新增租赁房源的合同备案率达100%。