七部门深夜发布新政围堵“假离婚” 重拳调控之下 南京楼市“去火”

楼市持续火热以致22个板块突破区域限价的南京楼市终于迎来了新一轮宏观调控。

7月23日凌晨，南京市住房保障和房产局等七部门联合印发《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称“宁九条”)，从土地、刚需、限购、热点楼盘、精装房等各方面出发发布九项楼市收紧措施，以“稳定市场预期，支持刚性需求，规范行业秩序，进一步促进南京房地产市场平稳健康发展”。

在业内人士看来，这无疑给火热的南京楼市踩下“急刹车”。中指研究院数据显示，今年上半年，南京市商品住宅供应367.01万平方米，同比增长9.58%，上市量为近6年同期的第2位，仅次于2016年上半年；商品住宅成交354.61万平方米，同比增长11.78%；成交均价28554元/平方米，同比增长4.21%。

此外，连日来，《中国经营报》记者调查发现，尽管在“限房价、限地价”的土拍新政加持下，南京土拍热度依旧不减。而6月以来，新房供应量激增，使不同板块间冷热不均的情况更为凸显。不少受“宁九条”新政影响的“假离婚”投资客，也纷纷遭遇“封堵”。

突破限价“天花板”

楼市的快速升温，也让不少板块的“天花板”价格频繁刷新，突破限价者比比皆是。据记者不完全统计，2020年上半年，南京共有26个板块突破限价，涨幅最高的是城北尧化门板块的地王项目栖霞鲁能公馆，最新销许均价32100元/平方米，涨幅高达73.84%。

“几乎各个板块都有上升，有的几千元，有的甚至更高，尤其是一些过去不太看好的板块。 ”南京市房地产学会会长、南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华此前向记者表示，疫情之后很多政策都比较宽松，不少板块的土地出让价格创新高，这让很多人觉得后期房价还有上涨空间。

限价的突破也带动了南京楼市的火爆。7月18日，记者走访了位于南京南站板块的万科星耀都荟项目。由于慕名而来的购房者过多，万科星耀都荟沙盘前被围得严严的，一名销售同时给四五组顾客讲解已是司空见惯；样板间内也挤满了人，不少购房者拿着户型图不住地扇风降暑。置业顾问告诉记者，目前项目楼栋建造才刚刚“冒头”，“等到建到两三层就可以卖了。”

7月22日，位于江北新区中央商务区的大华锦绣和樾售楼处正式公开，这是下半年以来江北中央商务区公开的首家纯新盘。置业顾问表示，售楼处一天大概会接待300~400组顾客，周末和节假日会更多。“当前江北核心区的新房项目只要有供应都不愁卖。”

楼市的快速回温之下，不少项目也有意拉长了供应周期。

记者在走访中了解到，在6月以不到2%的超低中签率实现“日光”后，江畔都会上城项目便“放风”在七八月继续加推最后三栋，如今却没了消息。同处江北核心区的扬子江金茂府也是如此，原本有消息称8月就将清盘，但置业顾问表示，“最后一期将在四季度才会入市，最早也要10月份。”

值得一提的是，不同板块间冷热现象愈发明显。据悉，板桥板块尽管身处南京主城，但一直不温不火。去年6月，宋都以15453元/平方米的楼面价拿下板桥G18地块成为地王，定名为宋都柏悦府主打高端改善。据了解，宋都柏悦府将在8月中旬首开共计417套精装房源，户型建筑面积为92~127平方米。

记者现场走访发现，尽管是区域内少有的改善项目，但由于区位、交通等不利因素，前来看房的顾客并不多。对此，该项目置业顾问也向记者直言，板桥板块大多是有年代的老房子和刚需项目，宋都此次就是为了打造板块内的标杆，“最重要的就是做好品质和口碑，去化相对而言没有那么重要。”

重拳冲击“假离婚” 炒房

楼市火爆之下，难免滋生乱象。为了更好地促进房地产市场平稳发展，7月23日凌晨，南京市住房保障和房产局等七部门联合印发 “宁九条”，从土地、刚需、限购、热点楼盘、精装房等各方面出发发布九项楼市收紧措施，推出九大稳楼市措施，完善住房限购政策，稳定土地市场，堵住“假离婚”炒房漏洞。

这是刚刚从南京师范大学硕士毕业的汪清(化名)目前最关心的政策。

“我最关注的‘宁九条’规定是，优先保障本市户籍无房家庭的刚性购房需求，商品住宅项目向本市户籍无房家庭提供每批次不低于30%比例的房源。同时，我是硕士毕业还可以享受人才购房政策。”当天一早，汪清便搜索人才落户的方法，计划到南京买房、工作、生活。

不同于很多城市通过金融限制打击“假离婚”购房，此次“宁九条”规定夫妻离异的，任何一方自离异之日起2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

也就是说，自离婚之日起2年内，若家庭名下无房，夫妻双方离婚后都可购买“首套房”；若家庭名下有一套房，夫妻离婚后名下无房的一方，可以购买“首套房”；如果家庭名下有2套房，则夫妻双方离婚后都没有购房资格。

这让不少“投资客”一下慌了神。“我一大早就接到十几个来咨询的顾客。”置业顾问李楠(化名)所在项目即将开盘，他告诉记者，客户最关心的就是离婚新政策。截止政策发布，已经离婚和开到新的购房证明的客户将不受影响，新离婚或者离婚还没有开具购房证明的客户需要按照新政策执行。

据李楠介绍，针对无房客户的摇号优先，具体开盘细则正在制定中。“特别要注意的是，新政策已经限购的客户，即使已经开出购房证明，需要在本次证明到期前购房成功，否则换证需执行新的政策。我们项目应该是新政后的首批开盘项目，尤其购房证明到期就买不了的离婚客户，更加要珍惜了。”

一名刚刚“假离婚”的购房者告诉记者，自己虽然在新政发布前已拿到购房证明，但一整天心里都不踏实，一直在刷购房群和中介APP。“接下来，就希望江北核心区等热门项目多推些项目，我每个都会参加摇号，争取在时效期内用掉购房资格，但这段时间竞争肯定很激烈。”上述购房者说道。

“双限”落槌土拍

6月5日，面对不断攀升的土地市场热度，跟随着北京、深圳、长沙、湖州、杭州、苏州等城市的步伐，南京终于在市规划和自然资源局的拍地公告确立了“限房价、限地价”的土拍新政，共涉及8幅涉宅地块，并于7月10日竞拍。

不出所料，7月3日，在新规实行前的最后一场土拍中，参与的房企均较为保守。据记者不完全统计，该批7幅地块中均以底价成交，总成交价184.34亿元，总出让面积53万平方米，热度“降温”明显。

而南京土地市场很快迎来“升温”。记者了解到，在首场采用“双限”新规的土拍中，共集中出让7宗地块，其中5宗地块达到上限价，总成交价达到135.2亿元，平均溢价率16.55%。

7月15日，南京又计划出让10幅地。本次土拍也吸引了多家房企的关注，除六合地块因无人报名提前一天终止出让，最终其余九幅地均成功出让，合计揽金148.5亿元，平均溢价率为15%，市场热度仍然处于较高水平。

对此，吴翔华表示，近两次土拍政府拿出的土地相对受欢迎，地段规划属于热门板块，容易受到开发商的追捧。最近推出的“双限”政策，同时也保证了利润空间。

尽管最近两次土拍成交地块的溢价率平均都在15%之上，但相比南京“双限”政策前的几次土拍，这一溢价水平并不算高。克而瑞数据显示，南京市7月上半月的成交溢价率已经降至9%，较最高点5月份下滑了11个百分点。地市热度已出现下滑趋势，“主要原因还是由于本轮出让地块的品质明显不敌二季度。”

事实上，今年以来，南京涉宅用地规模已为近6年之最。据中指研究院数据，上半年，南京全市涉宅用地供应64幅共374.29万平方米，成交金额707.13亿元，同比上涨40.25%，为近6年第二高。

土拍新政下，南京土地市场热度能否延续？吴翔华认为，企业的拿地策略就是哪里利润空间高就去哪里，南京市政府去年就定了出让面积计划，出让金额在今年上半年达到700多亿元。土拍市场和政府政策紧密相关，所以下半年南京土地市场的热度维持是没有问题的。

克而瑞研报分析称，热度上升之下，南京主力供地区域也有所改变，下半年南京仍有可能会进一步增加土拍限制条件，减少中心城区优质土地入市，板块冷热不均的现象和优质土地竞争将进一步加剧。