报告：房企积极降低杠杆水平 从高速增长转变为高质量发展

16日，中国房地产业协会发布《2021中国房地产开发企业综合实力TOP500测评研究报告》。测评报告指出，目前我国房地产行业的发展逻辑正经历着深刻变化。随着房地产融资政策持续趋紧，行业金融红利逐渐消失；市场交易结构逐步偏向一、二线城市；在交易金额不断提高的前提下，交易面积增速明显放缓，行业分化愈加明显。房企多措并举降低杠杆，企业从高速增长转变为高质量发展。

企业层面，规模房企依旧占据优势位置，房企发展结构分化明显。碧桂园、恒大、万科等房企的资产规模持续积累，行业地位稳固。融创、华润等企业更注重利润和品质，融创降杠杆战略成效明显，华润在一线城市拿地占比提高，优化土储结构。在政策的引导下，行业保持稳定增长，龙头房企也在逐渐发力新盈利点。

“去杠杆、降负债”成为房企的重要任务之一。测评报告指出，2020年在监管要求下，房企开始积极降低杠杆水平，但各企业负债水平不尽相同，龙头房企信誉较好，积极推动销售回款，风险管控能力较强，部分中小房企受融资渠道收紧、销售回款缓慢，前期拿地成本较高的影响，债务风险有所积累，需警惕资金链风险。

2020年，TOP500房地产开发企业营业收入均值达183亿元，较上年增长10.36%。营业成本均值139亿元，较上年提高17.05%。近两年来，营业收入均值增速、营业成本均值增速均处于下滑趋势，营业收入增速不及营业成本增速。净利润均值达11.01亿元，同比下降11.08%，净利润均值增速近年来首次为负。

在业务布局方面，房企一改过去全面铺开的拿地策略，态度逐渐谨慎，不再单纯追求数量，开始注重土地质量。不少房企重点关注一二线城市，尤其是长三角、粤港澳大湾区等地，同时关注围绕都市圈的三四线城市。人口变迁带动了城市格局的改变，许多房企开始深耕重点城市，重点区域的土地储备依然是房企长远发展的保障。

随着融资环境持续趋紧，金融红利逐渐消失，管理红利时代来临。周转能力强是管理红利的重要体现之一，但在当前的市场环境下，驱动周转的因素发生了变化。相较于过去高杠杆推动的高周转，如今房企更多通过提高执行效率、实施精细管理来提高企业周转速度。同时，近年来龙头房企在非住领域纷纷尝试轻资产化运营，在物业、租赁、办公、商业、文旅、养老等非住领域拓展加速。

此外，产品质量作为产品品质的基础项，也是房企打开和稳固市场地位的重要点。近年来，房企在提升产品品质方面也投入了更多精力和意识，以提高产品口碑。同时，房企通过多元创新能力形成差异化竞争，为企业价值增长提供新动能。以自上而下的结构进行战略创新、组织创新、管理创新、技术创新、产品创新和营销创新。

测评报告指出，存量时代，房企在制定规划的同时越发谨慎。各大企业纷纷调整战略，根据自身定位开展业务，根据不同阶层的需求开发差异化产品，为市场提供更好的服务。房地产行业正走在转型升级的道路上，受政策和市场的影响，房企需要保持良好的融资能力、准确把握行业走向、不断开拓新的盈利增长点，才能保证企业的长远发展。