北京新年土拍开门红！专家：能看懂的北京楼市仍是房企重仓之选

进入2021年，北京土地市场迎来开门红，相比上年同期明显上涨，多宗土地的热度较高，吸引了众多企业竞争。在土地出让规则上，近期北京市进行了多方面的探索，除了常规的竞自持之外，出让条件中还首次出现了竞共有产权房和异地竞建的规定，也有部分地块放松了“7090政策”的限制。北京本轮楼市调控的发力点放在了源头的土地交易市场，从多方面的细节处对土地、产品进行调控。

多宗土地被争抢

诸葛找房数据研究中心发布的最新监测数据显示，从1月份北京土地市场来看，成交住宅及商办地块规划建筑面积为58.02万㎡，同比上涨12.37%，环比下跌55.14%，成交金额为143.9亿元，同比下跌37.96%，环比下跌42.27%。成交楼面价为24805元/㎡，同比下跌44.8%，环比上涨28.68%。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄在接受《华夏时报》记者采访时表示，整体来看，1月份北京的土地市场表现不俗，成交量高于去年同期水平，部分热点地块热度较高。预计2021年随着不限价地块供应增加，成交楼面价或将维持稳中有升态势。

近日拍卖的土地中，有多宗地块的热度较高，其中房山拱辰地块和大兴旧宫地块均触及地价竞拍上限，开发商进入了竞自持的阶段。

1月13日，北京市房山区拱辰街道一地块出让，这宗地吸引到了首开+住总、平安、华发、金地商置等多家房企的参与，经过11轮举牌即达到了地价竞拍上限，最终，该地块被金地商置拍下，总成交价为18.28亿元，现场竞报企业自持商品住房面积占该宗地居住用途建筑面积比例为11%。

1月26日，大兴旧宫地块土地公开竞拍，吸引了中海、中粮、招商、合生等16家房企和联合体。在竞拍过程中，仅经过5轮竞拍，就达到了价格上限，参与企业开始竞自持，又经过多轮竞拍后，最终被合生46.57亿拿下，企业自持商品住房面积占该宗地居住用途建筑面积比例达到了21%。

合硕机构首席分析师郭毅在接受《华夏时报》记者采访时表示，刚刚开年，北京土地市场热度再起，呈现出一派风雨欲来之势。房山良乡、大兴旧宫前后竞到自持，住宅自持比例分别达到11%和21%，房企越来越高涨的市场信心，仿佛将时间拉回到了2017年。

三宗地块暂停出让或为完善新政

随着市场需求的不断改变，在近期的土地出让政策上，北京市针对特定地块进行了诸多尝试，土地供应政策也在持续调整中。

北京市近期改变了海淀树村、朝阳金盏等三宗土地的竞拍规则，一种新型共有产权房——共有产权商品房或将诞生，按照规定，该类房屋五年内不得出售，购房人购买时只需要支付个人比例的房款，五年后可以再上市交易，到时政府只按产权比例收回原值房款。但随后的1月26日，该三宗地块再度被暂停出让，让市场对上述地块留下了诸多猜想。

对此，陈霄分析，这三宗地块再度暂停出让，是为了完成对此类住房销售、管理等相关要求的进一步完善，这是首次尝试以“三竞”的方式出让的地块，意味着这三宗地块将有可能产生北京首例新型共有产权商品房，同时，也需要政府及房企花费更多的时间去解读新产品。

2月2日，新国展三期住宅用地出让，这宗土地的特别之处在于，除了一般的竞拍条件外，还设立了竞异地建设的条件。挂牌文件规定，地块出让需要先竞建异地会展用地，报满162162平米建设面积后再竞报地价，达到竞价上限后竞报住宅自持面积，总共需要经过竞异地建设、竞价、竞自持三个竞拍步骤。该地块吸引了金茂、万科、保利+华润等11家房企和联合体进场竞拍，最终第75轮，保利+华润以“67.77亿元的地价+18亿异地建设资金”的代价将地块收入囊中，该地块的异地建设会展设施面积为162162平方米和自持商品房面积比例为23%。

另外，近期北京挂出的土地中有多宗土地的出让条件中明确“出让宗地中居住用途建筑规模中套内建筑面积90平方米以下住房面积所占比重须达到开发建设总面积的70%以上”，这与之前的“7090政策”相比有所放松，相比于之前的“建筑面积”的约束，“套内面积”的规定放松了面积的限制，给了开发商更多的发挥余地。

对于北京在近期土地市场的多样化政策改变，郭毅表示，北京土拍规则已出现三个变种，竞自持、竞共有产权房和异地竞建，北京将在土地市场试行“一地一策”，也就是说，根据每一地块的属性特点，调低竞价上限的同时，制定针对性的竞价附加条件。未来，在“一地一策”的方针下，相信还将产生更多变量。

未来北京土地市场走向如何呢？郭毅分析，尽管在北京拿地的难度系数持续升级，但相比沪深杭的调控升级带来楼市忽高忽低的不确定风险，自住需求为主的北京楼市政策环境稳健、方向辨得明、未来看得懂，所以依然会是房企重仓投资之选。