地产大事件 一周热点回顾（2.1-2.7）

【政策】

中办、国办：推动户籍准入年限同城化累计互认

1月31日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《建设高标准市场体系行动方案》。《方案》提出，推动户籍准入年限同城化累计互认，除超大、特大城市外，在具备条件的都市圈或城市群探索实行户籍准入年限同城化累计互认，试行以经常居住地登记户口制度，有序引导人口落户。《方案》还明确，完善建设用地市场体系，在符合国土空间规划和用途管制要求前提下，推动不同产业用地类型合理转换，探索增加混合产业用地供给，积极探索实施农村集体经营性建设用地入市制度。

小编点评：在当前开放落户的趋势下，实现户籍准入年限同城化累计互认，将利好大量非本地户籍且在不同城市进行工作人群。都市圈、城市群的联系也会更加紧密，带来人才要素及产业、创新的转移。

国家发改委：建立积极应对人口老龄化重点联系城市机制

2月1日，国家发改委等三部门联合发布《关于建立积极应对人口老龄化重点联系城市机制的通知》。《通知》提出，争取到2022年在全国发展一批创新活跃、经济社会发展与人口老龄化进程相适应的地区，培育一批带动性强、经济社会效益俱佳的健康养老产业集群，形成一批特色鲜明、行之有效的创新模式和典型经验，探索一批普遍适用、务实管用的应对人口老龄化政策举措。对此，《通知》提出五项工作方案，内容包括推动居家社区机构养老服务协调发展，深入推进医养结合发展，拓宽养老服务机构融资渠道，促进养老产业与多产业融合发展，推动老旧小区、公共场所适老化改造，鼓励支持空置公租房、国企物业等无偿或低偿用于养老用途等等。

小编点评：当前我国人口老龄化趋势正在加快，推动城市养老产业发展显得尤为必要。《通知》注重盘活存量资源，将其功能最大化，既能发挥经济效益又能解决现实问题。居家、社区、机构、医养结合齐上阵，养老产业体系将得到不断完善。

北京银保监局严查信贷资金违规流入楼市

本周，北京银保监局要求各银行机构对2020年下半年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查。对于银行因经营不审慎、内控管理不到位导致的资金违规流入房地产领域等问题，一经查实将依法从严从重处理。同时，北京银保监局还会同多部门集中约谈部分自媒体负责人，要求其不得背离“房住不炒”定位，不得渲染个别成交案例、局部区域价格波动来炒作市场行情，不得通过各种方式制造购房恐慌情绪，不得臆测房地产政策走向和趋势。此外，北京房地产中介行业协会还组织各大经纪机构承诺不渲染、不炒作、不介绍、不答复任何无关住房居住属性的概念或噱头，降低热点区域看房频次，每套房屋每周带看不超2组等。

小编点评：彻查信贷、严控炒作，北京各部门动作不断，表明了坚持“房住不炒”的决心。目前北京楼市整体平稳，购房者也莫被小道消息蒙蔽。中介、自媒体等更应遵守行业规则，不可“为所欲为”。

京沪深接连发文调控租房市场

继住房买卖市场调控后，本周，北京、上海、深圳先后发文对住房租赁市场予以管控，“租金贷”等金融层面均被严格规范。北京对房租收取做出规定，租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月房租；同时，金融机构、贷款公司等不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给租赁企业。上海则严控“租金贷”，未开展该业务的机构原则上不得新增，已开展的要确保2022年底前贷款金额调整到占企业租金收入比15%以下。深圳拟要求房屋租赁企业开设资金专户，用于收取承租人押金及租金，不得在合同中包含租金贷款相关内容。此外，深圳拟逐步推进租赁住房在积分入户政策中与购买住房享受同等待遇，并推进存量房屋改造租赁住房。

小编点评：解决大城市住房问题，租赁短板一定要补齐。去年以来，多家长租公寓“爆雷”，其中的金融风险暴露无遗。因此，解决该问题刻不容缓。

杭州、广州楼市监管“不打烊”

本周，杭州、广州两地楼市监管动作持续。针对“代冻资”违规行为，杭州住保房管局督促房企严格审查购房家庭冻资情况，如存在不规范冻资行为，房企将取消其摇号资格。广州房屋交易监管中心则召开会议，要求中介机构严格遵守各项政策规定，严肃对待个别楼盘业主哄抬房价情况，不参与不炒作。

小编点评：“代冻资”的出现，侵害了刚需购房者的正当权益，滋生不公平现象。中介、银行、房企等也应进行自省，填补业务漏洞。别让守规则的人吃亏，这才是最基本的要求。

上海“十四五”加快推进旧住房更新改造

2月3日，上海发布《关于加快推进本市旧住房更新改造工作的若干意见》，提出“十四五”期间，全面完成非旧改地块无卫生设施旧住房改造；全面启动以拆除重建(含原址改建)为主的280万平方米不成套职工住宅和小梁薄板房屋的更新改造；力争2000年底之前建成、纳入改造范围、符合改造条件的各类旧住房改造实现全覆盖；实施5000万平方米各类旧住房的更高水平更新改造；逐步建立对重要路段、重点区域、重要建筑的周期性更新改造机制。对此，《意见》提出四项改造方式及内容，包括推进旧住房成套改造、提升旧住房修缮改造水平、推进保留保护建筑修缮、有序实施既有多层住宅加装电梯。

小编点评：旧改一直是上海城市更新的重要组成部分。上海在《意见》中提出成套改造、建筑增量商业化运作、优化税费等措施，吸引资本介入并导入社会服务，在提升城市活力的同时，也提高居民在改造后的居住品质。

北京：支持部分企事业单位向雄安新区疏解转移

2月4日，北京市推进京津冀协同发展领导小组召开会议表示，要紧抓“牛鼻子”坚定不移疏解非首都功能。加强政策引导，支持部分在京机构和企事业单位向雄安新区等地疏解转移，围绕教育、医疗等领域稳妥有序推进疏解项目。同时，要严控非首都功能增量。全力支持雄安新区发展，推进“三校一院”交钥匙项目建设，推进雄安新区中关村科技园建设。会议还强调，要高质量规划建设城市副中心，打造京津冀协同发展“桥头堡”，建设国家绿色发展示范区。建设“轨道上的京津冀”，推进北京空港、陆港和天津港融合发展。

小编点评：雄安新区的建设是我国“千年大计”，是京津冀协同发展的重要一环。支持企事业单位向新区转移，一方面纾解了北京非首都功能，同时为新区注入人才、资本等要素，利好新区快速发展。

【市场】

1月百城新房均价环比上涨0.37%

据中指院2月1日发布数据，1月全国百城新房均价15853元/平方米，环比上涨0.37%，同比上涨3.56%，涨幅较上月分别扩大0.12和0.1个百分点。东莞、扬州、金华位居房价环比涨幅前三位。二手房方面，1月全国百城二手房均价15542元/平方米，环比上涨0.32%，同比上涨3.22%，涨幅较上月分别扩大0.04和0.24个百分点，淮安、盐城、东莞位居环比涨幅前三位。报告指出，受“就地过年”影响，今年春节居民返乡置业意愿或有所下降，就地买房意愿可能提升。

小编点评：从1月新房、二手房价格上涨城市看，珠三角、长三角区域市场情绪依旧较高，部分热点城市房价仍有上涨压力，不排除调控政策进一步打补丁的可能性。

全国百城新房库存连续三年正增长

据易居研究院2月1日发布报告，截至2020年底，全国百城新建住宅库存总量为51971万平方米，同比增长7.5%，且连续三年实现正增长。2020年，百城中有55城呈现同比增长，清远以115%增速位居首位，其次是日照及柳州。同时，百城新建住宅存销比为9.7个月，库存去化效果最好的6个城市均位于长三角，其中湖州以2.6个月居首，其次为南通、扬州。报告称，2020年去库存周期呈现“倒U型”走势，既说明疫情带来冲击，也说明下半年楼市逐渐走出阴影，去库存效果好于预期。

小编点评：2021年，在房贷集中度新规影响下，若个贷收紧，将利空楼市交易，去库存工作仍将面临压力。

1月300城土地出让量价齐跌

2月1日，中指院报告显示，1月全国300城共出让住宅类用地484宗，环比减少71%，同比减少12%；对应的出让金总额为2766亿元，环比减少63%，同比增加11%；平均溢价率为15%，环比增3个百分点，同比增4个百分点。不过，在全国土地市场活跃度下滑的同时，以上海、杭州为代表的长三角地区成交仍然活跃，如1月上海、杭州出让金居300城前两位，且杭州以平均35%的溢价率居重点10城之首。分析人士指出，“三道红线”直接冲击房企的土储规模，处于绿、黄两档的房企依靠稳健的经营风格，将维持稳定的拿地强度；而处于橙、红两档的企业以及部分中小房企，或因资金链的考虑放缓拿地节奏。此外，在本周热度较高的土拍中，保利华润联合体以67.77亿元、自持23%建面竞得北京顺义新国展宅地，且另需支付异地建设会展设施资金约18亿元；无锡以38.22亿元出让2宗地块，由融创、华润“分食”；苏州以41.17亿元出让4宗宅地，招商蛇口及龙光各得一宗，溢价率均约13%；福州以84.25亿元出让10宗地块，建发、中海分别以26.59亿元、25.58亿元摘下1宗。

小编点评：2021年是房企积极落实“三道红线”政策的一年，拿地将更加谨慎。不过，若部分城市优质地块供应增多，且部分房企销售业绩好于预期，或会形成一波抢地热潮，“稳地价”工作依旧不可掉以轻心。

上海新房摇号积分制落地 “无房家庭”得保障

据媒体报道，2月6日上海楼市调控“沪十条”中有关新房摇号的新规正式落地实施。永康城浦上雅苑、经纬城市绿洲家园三期、峰范嘉苑3个楼盘正式启动对外公开认购。本次认购摇号采用积分制，优先满足 “无房家庭”自住购房需求。购房人在认购后，将综合家庭、户籍、拥有的住房状况、5年内在沪购房记录以及在沪缴纳社保五大因素，得到一个积分；再按照摇号人数比房源多30%的原则，按积分高低排序，选取进入公证摇号选房的人员名单。若购房者为上海市户籍、且为无房家庭、5年内无交易，最高可得60分。

小编点评：摇号积分制的落地，保障了刚需家庭的正常购房需求，炒房者则将被拒之门外。银行、房企等各环节要做好审查工作，避免出现漏网之鱼，使房源真正落到有需要的人手中。

央行本周净投放1460亿元地产股迎涨

本周，央行共计开展5300亿元逆回购，而到期逆回购为3840亿元，因此实现资金净投放1460亿元。或受近期市场流动性充裕，且1月业绩向好影响，本周房地产个股普遍迎涨。据同花顺数据，截至2月5日收盘，A股市场114只房地产个股中有74只收涨，涨幅较大的典型房企有南国置业、泰禾集团、世荣兆业、大名城等，幅度均超5%。港股市场138只内房股中，有70只收涨，典型房企中合生创展集团、恒隆地产、万科企业、旭辉控股集团等涨幅居前，幅度均超3%。

小编点评：资本市场嗅觉灵敏，流动性的充裕、企业业绩的增长均在股市得到较好显现。不过凡事总有两面性，房企若发生财务、质量等危机，资本市场也会第一时间给予投资者反馈。

【企业】

百强房企1月业绩出炉销售额普遍大增

本周，克尔瑞发布数据显示，1月百强房企实现销售金额9863亿元，同比大增70.9%，原因在于去年同期受疫情影响销售数据基数较低。而对比2019年同期，则实现49.2%增幅。具体到企业，世茂、金茂、佳兆业、金地等房企销售额均实现90%以上增幅，龙光、中南建设超100%，合生创展更达367%。据统计，由于去年年末热点城市翘尾热度延续，1月百强房企中有33%的企业销售业绩好于2020年月均水平，另有39%的企业销售业绩表现达到或超过2020年平均水平的八成。此外，近期多家头部房企延续了年末的促销节奏，如恒大再次祭出“全线75折”、碧桂园发布新产品系等，通过价格优惠、产品升级等方式发力营销端。

小编点评：2021年，面对“三道红线”、“房贷集中度”等政策的影响，房企在规模增速放缓的预期下，应适应市场调整，提升综合能力，抓住窗口期尽快回笼资金，防范风险。

头部房企升级租售业务

近期，龙湖集团将房屋租售、房屋装修两大业务组成全新品牌“塘鹅”；万科将万物云二手房经纪业务“朴邻”与房屋租赁业务“为家”两个品牌融合为“朴邻租房”；碧桂园服务也推出租售业务新品牌“有瓦”。加上年初正式对外发布房车宝的恒大，今年到目前为止，至少有4家头部房企升级了租售业务。专家分析称，房企发展租售业务，一是扩展赛道加快回款，降低现金流压力；二是受中介渠道费提高、自身利润降低的影响，重视自建销售渠道提高自销比例；三是受土地市场“竞自持”、“竞人才住房”等政策要求，未来租赁房源大量增加，企业需抢占市场先机，建立租赁业务体系。

小编点评：在房地产市场进入管理红利时代与存量时代前，“先下手为强”升级租售业务的思路值得其他企业借鉴。不过，龙湖、万科、碧桂园租售业务为自营模式，瓶颈在于难以走出自己的社区，相比之下掌握多家开发商房源的中介机构的优势就突显出来了。

华夏幸福遇危机董事长表态“坚决不逃废债”

华夏幸福负债危机还在持续。2月1日晚，其发布公告称，公司发生债务逾期涉及的本息金额为52.55亿元，货币资金余额为236亿元，其中可动用资金仅为8亿元。目前，华夏幸福到期需偿还融资本息金额559亿元，剔除主要股东支持后的融资净现金流-371亿元。华夏幸福表示，公司正在制定短中长期综合化解方案。此外，在2月1日召开的金融机构债权人委员会组建暨第一次会议上，华夏幸福大股东、董事长王文学表示“坚决不逃废债”。业内人士分析称，华夏幸福战略布局过于集中环京区域，且产城项目过于庞大、开发周期长，这或是其债务危机的导火索，而2020年席卷而来的新冠疫情，则成为“压死骆驼的最后一根稻草”。

小编点评：目前的华夏幸福并不幸福，积极寻找对策走出债务泥潭是当务之急。同时，投资者、业主的权益也不可就此忽略。

机构讨债、员工维权绿地再次被推上风口浪尖

近期，绿地集团再次被推上舆论的风口浪尖。消息称，安居客哈尔滨站、哈尔滨房天下等多家哈尔滨本地媒体向绿地集团东北大区发布催款公告，合计欠款近392万元。这并非绿地集团下属公司首次被媒体催债，2020年10月，网易房产成都频道也曾发布催款公告，要求绿地西南事业部支付合同价款7.5万元。被媒体催款的同时，绿地内部也有矛盾发生。据风财讯报道，近日，绿地香港佛山公司员工于公司拉横幅维权，缘由为绿地无故辞退员工且恶意拖欠员工工资。绿地中原区域员工也爆料，春节仅有2天假期，并且没有年终奖、福利补贴及年货，只有加班通知，且被要求不准请假，请假算旷工。根据绿地财报，截至2020年12月末，其总资产为13491亿元，资产负债率88.28%，据此计算，其目前总负债约为11909.95亿元。

小编点评：积极盘活资产、降低负债还清欠款是绿地集团的当务之急。在此同时，员工的利益也不能放下，人心齐了，才能共渡难关。

房企、物企核心层人事变动持续

本周，房企、物企核心层人事变动持续。前祥生集团副总裁郭政将履新宝龙集团，职务为副总裁兼总裁办主任，将分管总裁办、战略、法务、信息化等部门；姚筱珍辞任祥生集团执行董事及集团副总裁；北辰实业方面，颜景辉辞任职工监事；吴光权辞任华南城执行董事、谢文瑜辞任副财务总监；黄亮辞任正荣服务行政总裁，该职位由林晓彤接任。