天风证券：销售投资超预期 竣工低于预期

1月19日，天风证券发布统计局 12 月数据点评。

事件：统计局公布 1-12 月全国房地产开发投资和销售数据，1-12 月份全国房地产开发投资 141,443亿元，YOY+7.0%，增速较 1-11 月份提高 0.2pct；商品房销售面积 176,086 万方，YOY+2.6%，增速较 1-11 月份提高 1.3pct；商品房销售额 173,613 亿元，增长 8.7%；房地产企业开发资金来源 193115亿元，同比增长 8.1%，增速较 1-11 月份提高 1.5pct。

销售端改善态势延续，销售均价向下微调

1-12 月份全国商品房销售面积 176086 万方，YOY+2.6%，增速较 1-11 月份提高 1.3pct；商品房销售额 173613 亿元，YOY+8.7%，较 1-11 月份增速提升 1.5pct；对应累计销售均价为 9860 元/平方米，YOY+5.9%，略低于 1-11 月份累计售价。单月表现看，12 月份全国商品房销售面积 25,252 万方，YOY+11.5%，较上月增速下降 0.5pct；单月商品房销售均价 9759 元/平方米，较 11 月均价降低 106元/平方米，同比涨幅 6.7%。12 月销售表现继续延续 11 月，累计销售金额增速达到 8.7%，在 11 月基础上增速继续提升 1.5pct；12 月单月销售金额表现上，同比上升 18.9%。房企门槛持续升高，166 家房企跻身百亿军团，top3 房企门槛超 7000 亿元。

四大区域单月销售有所提升，累计表现东部较上月改善最为明显

以销售面积口径看，区域分布上，东部、中部、西部、东北 12 月单月销售面积同比增速分别为 19.85%、6.06%、6.96%、11.73%%；1-12 月累计销售面积增速分别为 7.1%、-1.9%，2.6%、-5.8%，较 1-11 月增速分别提升 1.8pct、1.4pct、0.7pct、1.7pct；累计表现看，东部区域提升改善较大，东部地区继续提升也较大。以单月销售均价看，东部、中部、西部、东北单月均价分别为 13331 元/平方米、7393元/平方米、7559 元/平方米、7681 元/平方米，较去年同期均价分别提高 556 元/平方米、558 元/平方米、196 元/平方米、369 元/平方米。城市能级看，一线、二线、三线城市的新建商品住宅价格在12 月单月增速分别为 3.9%、4.0%、3.5%，分别较上月增速持平、-0.2pct 和-0.3pct；当前“房住不炒”政策下，因城施策常态化，短期政策扰动影响有限，需求结构有望在中长期维持不变。

竣工端继续恢复，累计竣工面积降幅有所收窄

1-12 月全国新开工面积 224433 万方，YOY-1.2%，增速较 1-11 月份改善 0.8pct；12 月单月新开工面积 23,349 万方，YOY6.3%，较 11 月增速提高 2.2pct，我们认为房企有望加快开工，开工面积绝对值或仍维持高位。1-12 月份全国施工面积 926759 万方，YOY3.69%，增速较 1-11 月份提升 0.53pct.1-12 月份房屋竣工面积 91218 万方，YOY-4.92%，降幅较 1-11 月份收缩 2.4pct，其中 12 月单月竣工面积 32046 万方，YOY-0.15%，环比 11 月单月竣工面积增加 22113 万方；竣工端恢复有所提升。

投资端累计提升，各地区累计投资增速有所提升

1-12 月份全国房地产开发投资 141,443 亿元，YOY+7.0%，增速较 1-11 月份上升 0.2pct；12 月单月录得 11,951 亿元投资额，YOY+9.3%%，较 11 月单月增速下降 1.6pct。分区域表现看，东部、中部、西部、东北地区 1-12 月累计增速分别为 7.6%、4.4%、8.2%、6.2%，分别较 1-11 月增速提升 0.2pct、0.8pct、-0.1pct、0pct。

资金端同比增速上升，主要受益于其他资金的增加

1-12 月份全国房地产开发资金 193,115 亿元，YOY+8.1%，增速较 1-11 月份上升 1.5pct。分资金来源看，其中国内贷款累计 26,676 亿元，YOY+5.7%，增速较 1-11 月份上升 0.3pct；外资累计 192 亿元，YOY+9.3%，增速较 1-11 月份上升 14.0pct；自筹资金累计 63,377 亿元，YOY+9.0%，增速较 1-11月份上升 1.1pct；其他资金累计 102,870 亿元，YOY+8.2%，增速较 1-11 月份上升 2.1pct。房地产开发资金充裕，增速进一步上升。

投资建议：“因城施策”常态化，政策稳定性提高，行业风险溢价率将下降，行业融资端的再收紧或进一步催化企业间的分化。从房企角度看，三道红线将在未来三年深刻改变房企经营行为，不少企业不得不加速推出降档举措，行业风险溢价率下行，降档房企债性价值提升、股性价值减弱，过去以高预期毛利率为主的强投资公司将弱于以低毛利率投资预期的强运营公司，我们持续推荐：1)优质龙头：万科、保利、金地、融创、龙湖、招商；2)优质成长：金科、中南、阳光、新城、华润、旭辉、龙光；3)优质物管：招商积余、保利物业、碧桂园服务、融创服务、新城悦、永升生活、绿城服务等；4)低估价值：城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝等。