住房租赁产品待变革 “托管”模式或可借鉴

2020年以来，疫情冲击影响下，长租企业出租率下降、违约率提升，现金流普遍吃紧。

《中国经营报》记者依据公开信息不完全统计，2020年超40家长租企业陷入经营纠纷或资金链断裂，行业负面事件频频传出。

在市场遇冷环境下，长租企业拓展速度放缓，长租公寓投资热情减退。

据贝壳研究院最新发布的《数字化居住：2021新居住展望》统计，2020年TOP100房企中仅2家新开拓长租公寓业务。截至目前，TOP100房企中已有近五成涉足长租公寓，为租赁市场提供的机构化房源占比超两成，其中2017到2019年涉足长租公寓业务的房企占比超过75%。

与此同时，长租企业对于城市选择也更为审慎，北上广深杭为房企长租公寓布局战略高地，其门店数量最多的前五个城市也为北上广深杭，在北京、上海、深圳等13个城市的数量占TOP10门店总数的近85%。

企业融资难题待解

对于采取“轻资产”运营模式的长租企业而言，2020年的融资渠道、难度进一步增加，总体融资金额呈现下降趋势。

贝壳研究院首席分析师许小乐解释，这是因为长租公寓企业受制于单一的抵押担保方式，参与债权融资有难度。如银行贷款、CMBS等要求抵押物业所有权，目前的发行主体多为开发企业，大部分转租模式的长租公寓企业无资产可抵押，难以通过此类融资渠道募集资金。

此外，目前长租公寓股权融资已进入谨慎投资阶段。在行业发展早期，成立于北京、上海等一二线城市的头部企业更容易获得资本青睐，而今年长租公寓企业获得股权融资的规模显著下降。

至于发行ABS的融资方式，许小乐指出，ABS更适用于租金收益良好、运营能力强的头部企业。且ABS发行审批严格，需对企业历史经营情况、租约履行情况、租客信用等进行考评，多数企业难以达到要求。

而对于此前呼声较高的国内类REITs产品，则面临流动性、底层物业适用性及双重征税等问题，尚不具备标准化REITs的发行条件。

值得关注的是，以往因为租金回报率太低，开发商对于自持物业用于出租的意愿较低，但随着“三道红线”政策的逐步落实，长期来看将会对企业转型形成倒逼机制。“现在政策导向就是这样的，把过去高速周转的方式变慢，企业不得不逐渐接受类似租赁业态这样的慢回报模式。”

同时，许小乐认为：“未来长租公寓企业若发REITs，尽管它自身的投资回报率较低，购买的人少，但这时候如果能让公积金、保险资金进入的话，效果就不一样了。未来政策上会逐步打通这些障碍。”

针对目前长租公寓企业的融资难题，2020年9月份住建部《住房租赁条例》征求意见稿中明确了本着风险可控、商业可持续的原则，应创新针对住房租赁的金融产品和服务。加快解决国内类REITs产品流动性、底层物业适用性及双重征税等问题，支持发展住房租赁REITs，支持住房租赁企业发行企业债券等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务，这被市场认为将有望逐步解决长租公寓企业融资难题。

机构化、专业化仍是未来趋势

许多业内人士将过去租赁行业出现的混乱归因于分散的市场主体难以监管，专业机构渗透率极低，市场缺乏相应的底线和标准。

但尽管行业发展初期遇到诸多问题，不少市场人士认为，租赁机构化、专业化运营仍是未来行业发展趋势，且在帮助业主提供专业的管理服务，为租客提供规范的租后服务方面，均已得到验证。

据了解，机构化运营的模式主要分为托管(包括轻托管以及包租两种模式)以及重资产持有运营两种方式。

其中，“包租”模式在以往国内的长租市场中占比最高，也是中小长租公寓企业普遍采用的运营模式。许小乐分析指出，我国的“包租”模式本质是物业使用权属的转移，机构需要承担前期房源改造的装修投入、房源空置风险以及租后服务等，也就加大了“包租”模式的成本投入，在房租收入降低的情况下，就加大了机构运营的风险。

而不同于国内的“包租”，国外的租赁住房采用的“托管”模式更轻，托管房源在私人租赁房源中占比更高，行业发展成熟。“长租公寓行业的本质是私人业主租赁房源的托管服务。”许小乐认为，这种模式国内可以借鉴。

目前，在政策层面，租赁已成为“十四五”期间房地产发展重点方向，规划建议指出，要探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。

“十四五”期间，集体土地上的租赁房源将大幅增加，长租公寓企业将在土地及财税方面获得进一步支持，同时在资金运作方面受监管加强，运营更加稳健。

许小乐建议，已经进入租赁市场的企业需不断迭代商业模式，同时注重自身的专业运营能力建设，满足租客的消费升级需求是其核心竞争力，因此，不论是轻资产模式还是重资产模式，租赁企业都需要输出专业品牌和服务能力，不断提升市场竞争力。