房企高效去杠杆半年考的“绿地样本”:有息负债总额降近200亿 三年三步走有望提前达标

2020年年关将至，作为房地产金融审慎管理制度“三条红线”试点落地的元年，相关房企也将迎来一次集中“检验”。

记者从可靠信源获悉，作为“三条红线”监管首批试点房企之一的绿地控股，在中央房地产金融审慎管理制度重点关注的相关指标上，主动去杠杆已取得阶段性成果，核心指标明显好转。短短数月间，绿地现金短债比稳步提升，净负债率明显下降，剔除预售款后的资产负债率逐步回落，有息负债总额较高点降了近200亿元，单月经营活动产生的现金流量净额均为正且持续稳步提升。此前媒体报道的绿地“三年三步走”去杠杆计划，以最新的绿地相关指标看，已经领先于该计划，相关指标有望提前达标。

业内人士分析，2020年，绿地前三季度主要经济指标全面正增长，其中营收已实现近两位数增长，利润指标提前实现正增长。随着四季度绿地去杠杆成效显现，在财务成本下降等方面为业绩带来新的助力，全年业绩有望延续前三季度持续向好的态势。

记者注意到，12月8日，绿地控股方面披露，以自有资金约89亿元，按期足额完成2015年公司债券(第一期)2020年本息兑付。对于2021年1月即将到期的约81亿元债券，绿地也将以自有资金为主按期进行本息兑付。彼时，绿地控股董事长、总裁张玉良表态，2020年下半年至今，绿地围绕中央及有关部委制定的房地产金融审慎管理制度要求，主动有计划、分步骤、多管齐下主动降负债、去杠杆、优结构，稳步下调整体信贷成本，着重加强资金管理，持续提升抗风险能力和经营韧性。

实际上，记者通过盘点绿地2015年上市后的整体财务指标注意到，绿地上市后即采取稳步控负债、去杠杆的审慎财务战略，持续提升抗风险能力。与2016年首个完整上市后财年指标相比，截至目前，绿地控股净负债率下降约四成，现金短债比上升约两成，剔除预售款后的资产负债率下降近5个百分点，经营活动产生的现金流量净额自2017年转正后至今持续为正。而值得注意的是，同一周期，业内同行尤其以闽系等房企大幅加杠杆冲千亿的行业背景下，绿地在实现控负债、去杠杆战略目标的同时，依然实现了业绩长期明显增长，其中营业收入基本实现翻番，净利润及基本每股收益累计增幅均超过一倍，总资产站稳万亿累计增幅约六成，ROE累计增幅约30%，持续保持行业较高水平的近20%且持续稳步提升。

记者注意到，多年来，按照国家政策导向，绿地是头部房企中率先启动降负债去杠杆的企业之一，并取得了积极成效，负债率逐年下降。为此，国际评级机构标准普尔先后多次上调绿地的评级展望，并在报告中着重指出“绿地降杠杆的速度超出预期”。而据记者掌握的最新情况，“绿地去杠杆的速度超出预期”有望再进一步。绿地内部的“三年三步走”去杠杆计划，以未来三年每年6月30日为时间节点，主要围绕现金短债比、净负债率、剔除预售款后的资产负债率三大指标设置阶段性目标，三年后实现全面“达标”。

下一步，绿地内部将围绕六大核心措施，有计划、分步骤、多管齐下主动降负债去杠杆，包括：

一是主动压减有息负债规模，优化资产负债结构。包括压缩短期借款占比，增加中长期借款占比；以多种方式，加快去化商业、办公、酒店等存量大宗资产，促进资金回笼；按照国家政策导向，进一步收缩海外房地产项目，加快退出步伐等。二是聚焦成长性地区，优化土地储备结构，提高土地投资质量。聚焦到长三角、大湾区等中国经济的核心增长极上来，聚焦到有成长潜力的城市群、都市圈及其溢出地区上来。三是根据市场情况以销定产，灵活调整生产供应节奏。“因城施策、因盘施策”，强化“以销定产、分批供应”的理念，控制好生产供应的节奏。四是加快销售资金回笼，实施审慎稳健的现金流管理。不断提升回款的效率和质量，进一步加强应收账款催收清欠工作。五是加快已售项目建设和交付结转。六是积极充实企业资本金，提升资本实力。