全国住建工作会议：大力发展租赁住房 推进就地城镇化

12月21日召开的全国住房和城乡建设工作会议强调，稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展。

会议明确，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，完善政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等机制，保持房地产市场平稳运行。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，这里提及的机制的五个内容，把调控的事前和事后、市场化和行政化的手段等进行了有机结合。在长效机制方面，四大价格监管体系，即一手房价格体系、二手房价格体系、租赁市场价格体系和地价监管体系，或将进一步形成、完善。

针对“大城市住房突出问题”，会议强调， 2021年要大力发展租赁住房。加强住房市场体系和住房保障体系建设，加快补齐租赁住房短板，解决好新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题。

58安居客房产研究院分院院长张波告诉第一财经，新市民、青年人的住房问题一直是政府关注的重点，明年大城市的住房问题会得到充分重视，这里面就包括了新市民，尤其是大量在大城市中生活的青年人的住房问题。

刚刚召开的中央经济工作会议便强调了大城市的住房问题。根据会议精神，明年房地产领域的重点将放在今年房价涨幅较大的部分热点大城市上。在解决方案上，强调“加快完善长租房政策”，“土地供应要向租赁住房建设倾斜”，“降低租赁住房税费负担”，“逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利”。

此次全国住房和城乡建设工作会议明确，扩大保障性租赁住房供给，做好公租房保障，在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房。规范发展住房租赁市场，加快培育专业化、规模化住房租赁企业，建立健全住房租赁管理服务平台。整顿租赁市场秩序，规范市场行为。稳步推进棚户区改造。进一步完善住房公积金缴存、使用和管理机制。

贝壳研究院首席分析师许小乐指出，部分大城市房地产市场的热度本质是供需矛盾——人多、房少、价格贵。发展住房租赁，为新市民提供安全可支付的租赁住房，让租房获得与购房同等的基本公共权利，能够降低对购房的焦虑，也会让房地产市场回归居住本质。

根据中泰证券研究所数据，3月以来，各地二手房价格走势出现持续分化，一线城市持续走强，二三线城市缓慢走弱。从需求端来看，截至12月中旬，一线城市商品房成交面积累计同比增长达到11%，二三线城市仅为-3.2%。

许小乐此前分析称，总结2020年下半年以来多地房地产调控政策，政策工具不仅仅是对需求端的限制，也增加了住宅用地供给，通过“建设人才房、租赁房”等供给端的政策以及促进区域协同发展等政策，来平抑房地产市场波动。

“发展租赁是解决大城市住房问题的有效途径。未来住房租赁发展将在增加租赁房源供给，租赁权益的保障及扩大，规范及支持租赁企业的发展等方面持续发力，届时租金将更平稳，租住真正成为一种长期居住选择。”许小乐说。

张波预测，未来人口流入集中城市的房地产调控会加强。从今年深圳、杭州、宁波等地的房地产市场过热可以看出，大量的人口流入导致的购房需求快速增长，是推动房价上涨的内在动力，而强化对这些城市的需求侧调控，是稳定市场的重中之重。此外，新进入这类城市的新市民和年轻人的住房问题，并不能完全依靠商品房市场来解决。

多名专家告诉第一财经，“建立健全住房租赁管理服务平台”指向性明确，有利于整治今年长租公寓频频暴雷的问题。

张波称，该政策，一方面将推进租赁房源的公开透明，有利于解决房源信息虚假问题、增强租金调控；另一方面，有利于对租赁房源供给有前瞻性地把控，指导长租公寓更好布局市场。

在城市建设方面，此次会议还提出，全力实施城市更新行动，推动城市高质量发展；加大城市治理力度，推进韧性城市建设；加快发展“中国建造”，推动建筑产业转型升级。

许小乐认为，这表明今后住房发展的重心将从增量到存量，从增长到民生。

他进一步指出，城市更新行动是重大民生工程及发展工程，近期召开的中央经济工作会议指出要坚持扩大内需的战略基点，要将扩大消费同改善人民生活品质结合起来，城市更新及其中的城镇老旧小区改造就是重要环节。

根据住建部数据，截至今年11月，新开工改造城镇老旧小区3.97万个，惠及居民近725万户。近日，住建部还印发了《城镇老旧小区改造可复制政策机制清单》，为未来改造工作提供指引。

同时，在乡村建设方面，会议指出，将推进以县城为重要载体的就地城镇化和以县域为单元的城乡统筹发展。

严跃进称，这里最值得关注的一个表述就是“就地城镇化”。过去此类表述还不清晰，县城的功能和地位也是不明确的。就地城镇化或将使县城、县郊和重点镇的开发力度得到强化，“这值得做产城融合的房企关注”。