关于楼市、注册制 “十四五”规划建议是这样说的

11月3日晚，据新华社消息，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》(下称《建议》)正式公布。在房地产领域，《建议》重申房住不炒定位，同时提出推动金融、房地产同实体经济均衡发展；资本市场改革方面，《建议》提出，全面实行股票发行注册制，建立常态化退市机制，提高直接融资比重。

专家表示，“十四五”规划建议继续强调“房住不炒”，说明这一导向将作为一项长期必须坚持的政策，需要各地政府、房企和购房者等积极落实。而对注册制和退市机制的相关建议，则表明资本市场将迎来深度转型战略机遇期。

关键词：房地产调控

坚持房住不炒，同实体经济均衡发展

《建议》全文两次提及“房地产”，总计200字左右，重申房住不炒定位，同时提出推动金融、房地产同实体经济均衡发展。

具体来看，全文第一处提到房地产，明确“推动金融、房地产同实体经济均衡发展，实现上下游、产供销有效衔接，促进农业、制造业、服务业、能源资源等产业门类关系协调”。

中泰证券首席经济学家李迅雷对贝壳财经记者表示，之前经济发展对房地产依赖度较大，金融则是存在脱实向虚问题，《建议》希望(金融)更多地为实体经济服务，所以提出均衡发展要求。

不过，这不意味着会打压房地产、打压金融。李迅雷分析称，要防范发生系统性风险，金融和房地产的风险肯定是不能忽视的，但也不能过度去限制金融、地产发展，如果打压过度，倒可能会诱发系统性风险。

“今后要使我国经济结构往先进制造业、生产型服务业方向上来转，往居民收入结构的优化、实现共同富裕方向上转，朝着区域经济良性互动、发展极、增长极带动区域发展等这方面转。所以我觉得不存在要打压哪个行业的问题，只是限制其过度膨胀和扭曲化势头。”李迅雷称。

《建议》全文第二处提到房地产，提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，2016年底中央经济工作会议首次提出“房住不炒”的概念，其成为“十三五”房地产发展的最核心指导思想。“十四五”规划建议继续强调了这句话，说明“房住不炒”导向作为一项长期必须坚持的政策，需要各地政府、房企和购房者等积极落实。

对于落实租购并举的政策，严跃进表示，预计各类支持性政策会增加，主要体现在金融、财政、税收等政策上。其中金融政策体现为后续各类租赁金融服务会增加，而财政方面则体现为各类财政补贴会增加，尤其是一些外来人口较多的城市，会享受更多的财政补贴。而在税收方面，实际上也会采取各类丰富的工具，包括减税、免税等，进一步促进此类市场的健康发展。

“完善土地出让收入分配机制是今年首提的，有助于缩减城乡差距，使得农村土地出让收入真正支持农村发展。”严跃进表示，在完善长租房政策方面，长租房也需要享受短租房一样的各类同权保障，包括租房可落户、租房可入学等，这都是后续租售同权方面值得探索的内容。

关键词：资本市场改革

两端改革并行，全面注册制和常态化退市制

《建议》提出，全面实行股票发行注册制，建立常态化退市机制，提高直接融资比重。业内人士表示，资本市场迎来深度转型战略机遇期。

事实上，上周召开的党的十九届五中全会已定调“十四五”规划的顶层设计，资本市场入口和出口两端的改革方向也逐渐明晰。10月31日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，即明确要增强资本市场枢纽功能，全面实行股票发行注册制，建立常态化退市机制，提高直接融资比重。

11月2日，中央全面深化改革委员会第十六次会议审议通过《健全上市公司退市机制实施方案》。会议亦指出，健全上市公司退市机制、依法从严打击证券违法活动，是全面深化资本市场改革的重要制度安排。

“中国资本市场的改革大方向肯定是要进一步提高直接融资比重，提升资本市场服务实体经济的能力和效率，提升资本市场资源配置功能，优胜劣汰。作为高质量发展的重要标志，就是注册制改革和新退市机制的落地实施，这两项都将在‘十四五’时期纵深推进。”武汉科技大学金融证券研究所所长董登新对贝壳财经记者表示。

此前，科创板、创业板已先后试点注册制改革。“全市场推行注册制的条件逐步具备。”证监会主席易会满10月15日在受国务院委托向全国人民代表大会常务委员会报告股票发行注册制改革有关工作情况时如是评价道。

董登新认为，注册制的全市场覆盖两年到位基本没问题，主板和中小板可以无差异地覆盖注册制。他还提到近期的一则市场消息，称监管层拟合并深交所主板与中小板，并重启深交所主板市场的IPO。“如果合并，深交所的新主板将和上交所主板同步推行基本相同规则的注册制，注册制推行会比科创板、创业板更加简单、容易。乐观地预计，明年上半年注册制全覆盖就可以开始推行。”董登新称。

在市场“出口”端，A股一直面临着退市率偏低、退市难的问题。董登新预计，未来退市的公司数量会不断增加，最重要的改革就是废除暂停上市、恢复上市和重新上市，投资者风险意识会进一步增强，“1元退市”标准效率将更高。

李迅雷表示，资本市场将迎来深度转型的战略机遇期。注册制将全面实施，股票的供给会大量增加，使得股票市场上某些行业虚高的估值水平今后有望下移。