“三条红线”之后 蓝绿双城曹舟南更坚定地要做“共建”模式

“三条红线”政策一出台，房企阵营乱了阵脚，剔除预收款的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比不得小于1倍，这个标准他们大多不能满足。

近日一家香港上市的内房股财务总监告诉《华夏时报》记者，“‘三条红线’对所有房企来说都是一种挑战。”

而蓝绿双城创始合伙人、董事长曹舟南早就期盼这样的政策到来，11月1日他向《华夏时报》记者说道，“房地产的问题(通过举债扩大规模)已经到了非解决不可的程度。”他认为，2010年后房地产行业的盈利主要靠“金融红利”，重投资而轻开发，那是本末倒置，而蓝绿双城的“共建”模式是重品质、重服务的。

从“代建”到“共建”

“共建”模式是曹舟南两年前创立蓝绿双城时提出来的，这是一家与绿城和蓝城渊源颇深的公司，以绿城中国原副总裁曹舟南为代表的高管层几乎都是出自绿城和蓝城。蓝绿双城诞生在房企群雄逐鹿的时代，但却化解了与他们的竞争，而是要与他们“共建互联”。

早在10年前，曹舟南就提出了“代建”的概念，许多人分不清它们之间的区别，而曹舟南认为大有不同。 11月1日，曹舟南在回答媒体提问时坦陈，自己对2010年创建的“代建”模式一直有感情，始终没有放弃对“代建”商业模式的完善和研究，但“代建”是纯粹的委托代理关系，不承担风险，但也意味着不能共享利益，甚至得不到合作的机会，而共建则必须是股东，股权比不在于大小，但要真金白银投入。

记者从蓝绿双层的共建者大会上了得知，其“共建互联”有5个内涵，即与资本共建，与产业共建，与供方共建，与同行共建，与客户共建。

资本共建是与央企、国企、民企、投行、金融机构、资产管理公司等投资人的共建，主要进行发展平台、城乡融合、有机更新、资产重组、产业组合、混改创新等方面的合作；产业共建是联合科技产业头部企业，如阿里巴巴、鸿雁等，营造城市空间；供方共建是倡导专业人做专业事，与设计、总包、销售、物业、品牌、商业、文旅、教育、医疗、康养等领域头部企业共建，打造专业共同体；同行共建是与具有专业特长和投资能力的同行(开发商)共建；客户共建是把客户纳入到“共建”体系中来，让业主成为“投资人”、“置业顾问”、“事业合伙人”。

“我们现在做到基本上以小股操盘为主，必须是股东，我们也存在投资风险，做的好一起分享，做的不好一起共担。所谓的共建不是草率提出来的，未来行业中起码这是一个非常重要的商业模式和重要的发展趋势。”曹舟南说道。

同行共建需要耐心

在与记者交流中，曹舟南一直强调，蓝绿双城在这个模式中并不是“坐庄”的，而是打工的。“共建商业模式中，我们是要入股的，同股、同权、同利，相当于大家都来参与，有地的出地，有钱出钱，我们是打工的，不是坐庄的，打工就享受打工的收益，打工收益原来按照薪酬制分钱，现在是共建，我们也是股东，享受投资收益，这就是我们作为打工方的收益。”曹舟南说。

但作为“共建”模式的倡导者和设计者，蓝绿双城要“兜底”。

蓝绿双城创始合伙人余海涛告诉记者，“在项目开发过程中，蓝绿双城是操盘方，要完成经营成果，也是投资人之一，所以对经营结果负责，对承诺共建方的利润诉求负责，拿什么负这个责任？就是与跟投股权对应的收益，这是各方在利益体系中间的缓冲调节器，多赚大家多分，风险共担。”

曹舟南认为，在所有的共建方中，同行共建是最需要耐心的。他在回答《华夏时报》记者提问时表示，现在资本共建、供方共建、产业方共建都大面积展开了，客户共建也很快展开了，唯一同行共建我告诫我的同事必须保持很大的耐心。中国企业家中有一个共同点，宁做鸡头不做凤尾，2023年即将到来，我们现在唯一需要耐心等待的是同行共建。

“三条红线”后对“共建”更有信心

对于许多房企谈之色变的“三条红线”，曹舟南认为恰好能解决房地产的痼疾，把房地产从投资拉到开发、品质的正确方向上来，这也是“共建”的价值理念所在。

“开发商有几块地是靠自己的利润拿的？有些项目明明是亏的，为什么还要拿走？2010年以后房地产金融到了‘金融红利’时代，房企需要的是规模，大家比拼的是土地储备、销售额、销售收入结转，这可以让房企进入到金融机构的白名单，然后在发债、融资贷款方面可以得到支持，而且成本比较低。”曹舟南说，金融红利带来的最大的毛病就是高周转，但房地产的品质质量和服务质量的保障是需要物理时间的，如果没有达到时间要求，带来的质量通病显然解决不了。

基于此，曹舟南认为中国房地产盈利模式即将进入“管理红利”时代，即向精益化管理要效益。他说，“两年前我们把‘共建’模式已经提出来了，这次‘三条红线’的政策更加坚定了我们的决心。我认为未来会出现两大趋势：第一，行业集中度进一步提高，逐步产生寡头化，比如说TOP20、TOP30，有机会继续在行业集中度方面做出贡献；第二就是转型，‘三条红线’后房企不能通过举债来扩大规模，发展就会进入另一种模式，我个人理解‘共建’是一条比较有可能的一条路。”

不过曹舟南也认为这其中有一些不确定性，很多同行在这么困难的情况下也可能走出第二条、第三条路出来，不排除除了共建之外其他新的商业模式。

“三条红线”之下，房地产将发生深远变革，“共建”模式是否能顺应潮流发展壮大？抑或被其他模式取代？时间将会检验一切。