移民负增长、房价连跌半年 澳大利亚楼市还撑得住吗？

一个以外来移民为主体的国家，如果有一天新增移民突然骤减甚至出现负增长，那么这个国家的经济和楼市会出现衰退吗？

10月初，澳大利亚政府公布的联邦预算显示，受新冠肺炎疫情等因素影响，本财年(2020年7月1日~2021年6月30日)该国净移民人口料将出现自第二次世界大战以来的首次负增长，移居海外的人数预计比移入多出7万多。这将导致澳大利亚人口年增长率从1.2%暴跌至0.2%，创近100多年以来的最低纪录。

与人口增速的降幅相比，澳大利亚的经济跌得更深。

澳大利亚统计局15日公布的数据显示，9月失业率从8月的6.8%升至6.9%，比去年同期高1.7个百分点；而此前的数据显示，该国一季度国内生产总值(GDP)环比下降0.3%，第二季度GDP环比下降7%，已陷入近30年以来的首次技术性衰退。

同步下跌的还有房价，房地产研究机构CoreLogic公司9月底公布的数据显示，今年澳大利亚的房价已连续下滑五个月，7、8、9月分别环比下跌0.6%、0.4%和0.1%。

悉尼苏富比国际房地产董事总经理帕利尔(Michael Pallier)在接受第一财经记者采访时表示，疫情给旅游业、酒店业等服务行业带来的负面影响的确很大，失业率上升不可避免，但科技行业与采矿业几乎未受其影响，反而成了热钱流动的受益者。

帕利尔称：“我对澳大利亚楼市的前景依然保持乐观，当前的利率是如此之低，只要政府再次放开移民和旅行政策，市场需求将快速增加，而价格则会重新上涨。”

没有移民，房价还能撑得住吗？

两年前，在上海某海外房产展会上，一位澳大利亚置业顾问在谈到支撑当地房价的重要因素时，他的PPT上只写了六个字“移民！移民！移民！”。

他说得没错，一个人口净流入的市场——尤其是年轻、富裕的人口持续流入，对住宅市场无疑是重大的利好因素。

据澳大利亚统计局数据，2008年~2018年，该国人口增加了约400万，其中移民的流入为澳大利亚贡献了62%的人口增长。

但那位置业顾问显然没有预料到2020年移民突然骤减的“黑天鹅”场景。据澳大利亚政府最新估计，本财年移民将会净流出约7万人，而以往每年平均净流入约为24万人，这意味着，今年移民总计将减少约31万，而澳大利亚当前总人口也不过2500多万。

麦克林德尔(McCrindle)研究中心的创始人兼负责人麦克林德尔(Mark McCrindle)表示，人口净增长是推动澳大利亚经济上涨的重要因素，约占每年GDP增速的1个百分点之多。根据他的最新模型预测，即使在最乐观情况下——疫苗快速、有效地抑制了全球疫情，到2031年，该国人口增至2960万，也比新冠肺炎疫情暴发前统计局预测的少了74万人；而如果是最糟糕的前景，即疫情长期持续，那么10年后澳大利亚人口只能增至2860万，比此前统计局估算的少了170万。

麦克林德尔认为，无论最后发生哪种情况，政府都应该为移民减少带来的“重大影响”做好准备。

安保资本(AMP Capital)首席经济学家奥利弗(Shane Oliver)表示，人口增速的降幅非常明显，新生婴儿人数根本无法弥补由此造成的缺口，由此造成的后果非常明显：GDP下降、中产阶级岗位流失、房地产市场遭遇打击。

奥利弗说道：“住宅部门受到的影响最大，以往由于大量移民涌入，我们每年大约需要17.5万套新住宅来满足市场需求，但今年随着移民流失，可能仅仅需要75000套。移民有助于楼市繁荣，悉尼和墨尔本近几十年来受益尤为明显。”

惠誉国际信用评级分析师麦卡锡也认为，澳大利亚的房价面临下行压力，支持性因素不足以抵消“净移民人数变化带来的影响”。他表示，疫情暴发前，移民人口增速就已放缓，而为了防疫实施跨国旅行管控措施以来，移民更是急剧减少。

而除了移民之外，潜在购房主力——留学生的数量也大幅减少，澳大利亚内政部数据显示，今年1月~7月只收到了72397份的学生签证申请，只有去年同期的40%。

房价连跌半年，政府出手救市

从年初新冠肺炎疫情暴发至今，虽然大多数欧美发达国家楼市的交易量都出现了暴跌，但房价并没有同步下跌，部分国家的平均房价甚至逆势上涨(美国、德国等)。而这期间，受墨尔本和悉尼楼市低迷的影响，澳大利亚住宅均价已连续下跌两个季度。

CoreLogic的最新数据显示，今年三季度澳大利亚住宅均价环比下跌1.1%，不过由于去年年底和今年年初的强劲涨势，同比仍然上涨了4.8%；其中下跌最多的是大城市墨尔本和悉尼，环比分别下跌了3.3%和1.6%。

据针对当地房地产分析师的最新调查结果显示，2020年墨尔本、悉尼房价预计分别下滑2%、7%，而2021年可能再继续下跌将4%左右。

房地产市场是澳大利亚经济中的重要组成部分，楼市的动荡对该国经济的影响不可小觑。官方数据显示，仅住宅建筑行业就为澳大利亚贡献了2%左右的就业率，对GDP的贡献更是占到了6%。

但随着人口增速下降，政府在房地产市场上的投资也出现了下降。根据澳大利亚财政部的数据，在2019~2020财年，住宅投资同比下降了8.8%，而当前财年预计将再度下跌11%，预计要到下个财年才会反弹7%左右。

澳大利亚外商投资审查委员会(FIRB)最新发布的报告也显示，上一财年，海外投资者在澳大利亚的房地产交易量同比下跌了11%，仅为9295笔，而这一情况在本财年料将继续恶化。

房地产开发商斯多克兰集团 (Stockland)的CEO斯坦纳特(Mark Steinert)称：“由于人口增长水平很低，新屋开工量更有可能降低而不是增加，特别是公寓。外国学生和移民减少对公寓市场造成了巨大冲击。”

帕利尔对第一财经记者表示，悉尼和墨尔本的房价跌幅领先并不令人感到意外，因为这两个城市正是移民和留学生最聚集的地方。

“悉尼和墨尔本很大，每个区域情况不尽相同。以悉尼为例，目前市中心的住房是供过于求的，因为不少人离开了，而之前住在那里的留学生们又无法返回；但东郊的高端房产反而涨价了，因为澳大利亚对疫情控制相对较好，使得之前不少在欧美工作的富裕人士回国居住，而他们更喜欢环境好，空间大的豪宅。” 帕利尔如是说。

为了避免楼市继续下跌引发更大的危机，澳大利亚政府在最新的预算中纳入了一系列针对刺激举措，包括将“首次置业者贷款担保计划”新增至1万个名额，根据此项政策，首次购房者仅需支付5%的首付，剩余15%首付由政府担保提供；另外政府还将提供10亿澳元资金来扶持经济适用房的建设。

帕利尔也说：“过去三年，政府对申请房贷的限制十分严格。他们先要看你的信用卡账单，还要看你在餐馆消费了多少钱等等，再决定你能借多少钱，但现在情况变得更宽松了，能贷到的钱也更多了。”

楼市前景如何？疫情仍是关键

由于澳大利亚人口不多，内需有限，楼市的前景在很大程度上取决于未来的移民状况和海外买家的需求，因此全球抗疫的进展仍是关键。、

比如，亚洲房产科技集团居外IQI执行主席奇米尔(Georg Chmiel)就对第一财经记者表示，居外网客户对澳大利亚房产的询盘量与全球的疫情变化存在较为明显的正相关。

奇米尔称：“二季度时，全球疫情第一波高峰出现，但回落也相对较快，因此夏季询盘量环比上涨了40%，扭转了一季度的下滑之势；但三季度，居外网录得的澳大利亚房产询盘量环比减少了43.6%，同比减少了51.5%，这可能是因为秋季全球疫情再度袭来，打破了买家们的乐观情绪。”

居外网提供的数据显示，自2014年有统计以来，由于移民和留学等需求，澳大利亚的一直是居外网客户最热衷的置业目的地之一。

奇米尔称：“鉴于今年的情况是如此的特殊，我不想去预测未来的前景，随着全球经济进一步复苏，客户对海外教育、投资、资产多元化的需求仍然巨大，因此有充分的理由相信，当国际间的旅行再次回归正常化，澳大利亚楼市的需求和交易量都会进一步增长。”

帕利尔也持类似观点，他认为，只要疫情逐渐平息，旅行也不再受到限制，买家很快会回来，而从长远看，澳大利亚的吸引力并不会因为疫情而减少。

据国际房地产咨询公司莱坊(Knight Frank)澳大利亚住房研究部主管西耶尔斯基(Michelle Ciesielski)称，低人口增长和高失业率依然是未来几个月澳大利亚房地产市场面临的重大挑战。她认为：“直到2021年下半年，该国主要城市的住宅价格才可能会上涨。”

一份针对房地产分析师的最新问调结果显示，澳大利亚住房均价今年明年两年预计将下跌4.5%和2.8%，直到2022年才有望重回涨势(+3.4%)。