南三县板块价值凸显 固安发展潜力逐步释放

在过去很长一段时间里，北京“吸血论”一度成为网络观点的主流。不可否认，环京区域反哺北京是后者发展不可缺少的因素之一。但是，伴随国内城镇化进程的加速，城市间联系紧密，复数城市开始组团发展，城市群概念成为地区发展主流。

近年来，京津冀一体化进程加速，以北京这一特大型城市为首，正在对周边产生带动效应。特别是北京在疏解非首都功能的过程中，将产业、机构、物流基地等过去承载过多的对象输入到周边，辅以逐步完善的交通网络，加速了区域间的人口流动。

以此为背景，固安、永清、霸州组成的“南三县”，正在借势崛起。

区域核心竞争力——经济水平

一片区域的发展，离不开人口的支持。而吸纳人口流动最为重要的因素，即是区域的经济水平。人们向高能级城市靠拢，盖因高经济活力区域拥有更多的择业机会、更高的平均薪资；另一方面，大量的人口流动进一步推动了城市的发展，二者可谓是相辅相成。

从整体发展速度而言，北京的南城落后于北城，西边又落后于东边。虽然有相应的历史原因，但更大程度上在于招商引资间的差距，进而影响了区域间的经济发展水平。

这也令三河、大厂、香河组成的“北三县”先于“南三县”走进了人们的视野，特别是燕郊，作为与通州隔河相望的区域，历经几度热炒变为著名的“睡城”。

不过，北京西部与南部在近年来发展规划不断，特别是坐拥北京经济技术开发区的亦庄以及拥有临空区、自贸区、综保区“三区”耦合优势的大兴。

在京南迅速发展的同时，“南三县”的发展自然也不甘于人后。借助北京优势，“南三县”不仅承接了北京的部分产业，更因地制宜地发展起带有特色的产业，形成了独特的产业链。这为区域的招商引资创造了良好环境，随之而来的即是人口的流入与进驻，以及配套的兴起。

不难发现，与加剧北京潮汐效应的燕郊不同，“南三县”的建设底板不在吃土地增值红利的短期投资上，而是注重通过产业带动区域经济活力，进而吸纳北京外溢人口，形成吸引长期投资的良性循环。

可见，北京南部将迎来高速发展，同时将对区域周边的“南三县”带来利好，区域极具发展潜力。

“南三县”之首——固安

“南三县”之中，最具优势的地区是固安，首要因素在于其拥有三者中最为明显的地缘优势。

虽然在人们的认知当中，地段要素已不再占据区域价值的绝对地位，而伴随城际交通的蓬勃发展，客观上也削弱了空间距离上的优势，衡量两地间的远近更多要看耗时多少。然而，我们依然不能忽视地缘优势享受的发展利好，以及人口迁徙的意愿。

遵循这个逻辑，位于天安门正南50公里，距离大兴国际机场仅10公里的固安，无疑是“南三县”中最具吸引力的区域。

地缘优势放大了固安在交通上的规划红利。首先，北京大兴国际机场首家跨省市的异地航站楼落地固安，正是看中了其与大兴国际机场距离较近的优势，解决区域的快速值机需求。同时，固安将依托北京新机场临空经济圈，承载协同发展的区域与规划优势，最大程度享受到大兴国际机场在未来20年内累计超过8.6万亿元的经济贡献。

其次，固安与北京间的城际交通正在形成体系化、网络化的特征。短期来看，今年年底即将开通运营的京雄城际铁路，线路途经固安东站，将以250-350公里的时速把固安纳入到北京通勤半小时圈内。长期来看，今年投入建设的雄安至北京大兴国际机场快线(R1线)，将实现大兴机场与北京地铁的对接，进京无需换乘，可实现20分钟到大兴机场，30分钟到达丽泽商务区，1小时左右到达北京金融街等核心地区。

重要交通设施的落成将进一步缩短固安与北京的时空距离，固安也将因此成为北京南部工作人群的选择之一——比起在市内受潮汐效应的通勤之苦，轨交直达来的更为快速便捷。

有了地缘和交通上的便利，如何通过产业将吸引来的人口留下就成为了固安的下一步课题。

为此，固安抓住科创板正式落地的机遇，在固安新城范围内规划打造面积6.4平方公里的“京南科创谷”，全力提升产业生态，打造京南科创孵化策源地。同时，固安充分利用其地缘与交通优势，在西侧打造永定城智慧物流枢纽项目——京津冀固安国际商贸城。

据悉，一期项目总投资超过68亿元，整体投入运营后可容纳万余家厂商进驻，年商品交易量将超过千亿元。待商贸城一期、二期全部投入使用后，入驻商家预计达6万余家，年客流量预计超过1.5亿人次。据初步测算，永定城的商贸板块年交易额将超过1.8万亿元人民币，带动就业人口超30万人。

随着招商引资力度的加大，固安的配套建设也在加强。医院、学校、商业综合体、五星级酒店等等，或已落成，或在未来规划之中。

值得一提的是，对标固安如火如荼的产业建设，其在公共配套方面也在朝着长期化、可持续发展努力。特别是在教育方面，固安努力优化教育适龄结构，提升当地一贯制教育学校的比例。例如固安引入的北京八中、南开学校等优质教育资源，都将涵盖小学、初中、高中的12年教育阶段。

柏悦府——环京市场产品力标杆

近年来，越来越多的房企注意到人们对美好生活的追求，对自身的定位也由单纯的开发商转变为承载更多责任的服务商、运营商。特别是在后疫情时代，人们对于住宅产品的需求有所升级，不仅追求优质的地段，而注重服务品质的物业、周边丰富的配套已经逐步进入人们的选择范围之中。

伴随国内的城市化进程不断提升，在一个区域内扎堆出现竞品的情况已屡见不鲜，一个项目的地段优势往往会被稀释。当下，高品质住宅正在逐步从北京涌向周边区域，但从整体市场来看，环京区域仍旧缺少令人眼前一亮的优秀产品。追本溯源，项目间的竞争终究落脚到产品层面，产品力成为了从竞品中脱颖而出最为重要的因素。

作为深耕环京区域17载的专家，孔雀城不仅见证了固安的发展脉络，更将凝聚其心血与经验的产品推向这片广阔的市场。

在园林景观的打造上，项目以苏州网师园为蓝本，深研江南园林景观精粹，打造永定河畔新中式美学大宅，将江南美景溶于其中。通过“正面山水·左亭右廊·花木环绕”的园林布局，让居住者一入园，便可褪去社会的喧嚣与疲乏，回归私密宁静的生活本源。

进入居所，孔雀城充分利用80-125㎡的建面空间，以全明空间设计、精致厨房、家庭互动趣味宽厅、双明卫干湿分离空间等贴心设计为居家生活保驾护航。生活之外，更有几分情趣——屋内拥有的贯穿式双面宽全尺度大阳台，让人在放松身心的同时，亦可俯瞰院内“彩霞浮水面，锦鲤戏莲花”等江南意境的园林景致。

与此同时，项目周边是丰富的配套资源。以20.5万方的中央公园作为中心，周边涵盖幸福港湾商业集群、五星级福朋酒店、万达影院等商业业态，大湖公园、生态公园、幸福荟等绿化配套。

这正是孔雀城在打造项目上一以贯之的逻辑：从产品本身入手，通过打造符合当地文化的优质产品，注入丰富的配套资源，进而从环京市场的破局。

而对消费者来说，固安的区域发展潜力是巨大的，那么深耕固安的孔雀城，无疑将是京南置业的好选择。