西安新出让宅地需配建15%公租房 相关方博弈待解

为解决中低收入居民和新市民的住房问题，西安再出公租房新政。

近日，西安市住房和城乡建设局(以下简称“西安住建局”)发布消息称，西安市行政区域内新出让住宅用地(含用地性质变更、规划指标调整)的商品住房项目，建设单位应按规定配建公共租赁住房。

对此，西安住建局受访人士向《中国经营报》记者表示，其实关于商品房配建公租房的政策之前曾有过，如2018年就出台过《西安商品房项目配建公共租赁住房实施细节》，此后还下发有《西安市易地集中配建公共租赁住房实施细则(征求意见稿)》等，其本质就是为了解决低收入居民的住房问题。

值得注意的是，在该次文件中商品房配建公租房形式不再单一，即可以商品房项目实物配建，也可以相对集中建设，由建设单位自行选择。

不过，多位受访的西安房地产开发商依然表示担忧。“在2018年之前，政府统筹资金建设公租房，但是选址偏远，交通不便，备受诟病；2018年之后，又要求开发商以实物配建公租房，导致开放商可售面积减少，商品房价格飙升。”

有西安市房地产企业副总认为，此次要求配建公租房有多样的选择，但是否能缓解上述矛盾，还有待于具体项目验证。

不低于总面积的15%

2020年9月25日，西安住建局发布《关于进一步规范商品住房项目配建公共租赁住房有关事项的通知》(以下简称《通知》)。

《通知》指出，为解决中低收入居民和新市民的住房问题，构建以需定供、保障充分、结构合理的公共租赁住房保障体系，西安市行政区域内新出让住宅用地(含用地性质变更、规划指标调整)的商品住房项目，建设单位应按规定配建公共租赁住房。

另外，《通知》显示，该次配建公租房既可以商品住房项目实物配建，也可以相对集中建设，由建设单位自行选择。

如果选择实物配建公共租赁住房，则按照《西安市商品住房项目配建公共租赁住房实施细则》(市政办发〔2018〕118号)有关规定执行，即按照不低于宗地住宅建筑面积的15%配建，其中5%无偿移交政府，10%由政府回购；如果选择集中建设公共租赁住房，则按照《西安市商品住房项目集中建设公共租赁住房工作实施方案》有关规定执行，采取缴纳建设资金的方式进行易地集中配建，对于新出让住宅用地，易地集中建设资金缴纳标准按宗地住宅部分出让起始价格百分之十的标准执行。

《通知》还指出，建设单位选择配建公共租赁住房方式后，应持《国有建设用地使用权出让合同》或《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，与西安住建局依法签订《商品住房项目实物配建公共租赁住房建设协议》或《商品住房项目集中建设公共租赁住房协议》。

在此次《通知》发布前，已出让住宅用地且已签订《国有建设用地使用权出让合同》或《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，但未签订《商品住房项目实物配建公共租赁住房建设协议》的商品住房项目，由建设单位选择实物配建公共租赁住房或集中建设公共租赁住房。

“公租房的本质就是为了解决低收入人群的住房问题，这是实质。”西安住建局一位官员向记者表示，2018年9月，西安市发布了《西安市深化住房供给侧结构性改革实施方案》，从优化土地供应结构，实行“双20%”供应；完善住房供应体系；推进共有产权住房制度改革等方面进行部署。

记者了解到，“双20%”供应即自2018年起，西安市20%的居住用地，用于公共租赁住房建设，重点解决城市中低收入住房困难家庭、各类人才、院校毕业生、农民工住房问题和相应的子女入学、就医等配套问题；20%的居住用地，用于限地价、限售价的“双限房”建设，以共有产权的形式，解决中等以下收入住房困难家庭和无自有住房各类人才的居住问题。

除此之外，西安市还明确，2018至2021年期间，西安市计划建设和筹集公租房20万套、共有产权住房15万套，住房货币化补贴全覆盖。

事实上，国内保障性住房正在提速。2020年5月，广州、杭州、济南、郑州、福州、苏州等6个政策性租赁住房试点城市与中国建设银行签订《发展政策性租赁住房战略合作协议》。建设银行将提供1900亿元的贷款，支持6个城市在未来三年内提供约80万套(间)政策性租赁住房，解决上百万名居民的住房问题。

地产商的顾虑

“虽然关于公租房西安多次出台相关政策，但是要想在2021年实现20万套公租房，难度可能很大。”有地产商向记者表示，近三年来，随着西安房价的不断上涨，西安的土地价格也“水涨船高”。如西安市高新软件新城的楼面价格就已经达到了15415元/平方米，而这个价格已经超过西安多个楼盘的销售价格。

据本报记者调查，西安市的土地竞价异常激烈，如2019年西安浐灞的一块土地竞拍，竞拍者频频出价，最终突破200轮竞拍。

而相对于西安居高不下的房价，公租房成为众多低收入人群的首选。低收入人群可以月缴三四百元就能租到一套80平方米左右的房子。不过，西安的公租房却长期在政府主导的集中建设与开发商主导的就地实物配建之间徘徊。

《通知》下发之前，西安住建局在5月27日，发布了《西安市易地集中配建公共租赁住房实施细则(征求意见稿)》。意见稿中提出以后西安市及西咸新区范围内新出让住宅用地不再实物配建公租房，改为通过缴纳配建资金的方式进行易地集中配建。

也正是因为公租房政策的不断变化，让西安市的房地产商持观望态度。“相对于实物配建，可能大多数开发商会选择易地集中配建。”有开发商人士告诉记者，如果实物配建，将会带来商品房与公租房“混居”，同时可售面积会相应减少。

上述开发商人士表示，目前西安的房价因为地段、物业、配套设施等不同，其价格也差距较大，以目前开盘的楼盘为例，摇号楼盘约1.5万元/平方米，但是也有的改善型住房或者高品质楼盘售价已超过3万元/平方米。如果这些楼盘实物配套公租房，那势必会影响楼盘的品质。

“因为对于高品质楼盘来说，不仅仅是房子，可能更多的是配套设施，但依照西安市的相关规定，是禁止人为隔离公租房与商品房之间区域的，要求共享基础设施，避免出现居住歧视，藉此原因，可能一些高端楼盘更愿意易地配建。”该开发商人士如是表示。

然而，易地配建也有诸多问题待解。在2018年之前，西安市公租房的配建由政府统筹资金，统一建设。不过，却因为选址偏远，交通生活配套不便饱受诟病。随后在2018年，西安出台《西安市商品住房项目配建租赁型保障住房实施细则》，要求西安市新出让土地的商品住房项目按照不低于宗地住宅面积5%的比例，实物配建租赁型保障住房，此后又将该比例由5%提升至15%，同时对选址、装修、户型的标准提出了要求。

然而，就地实物配建公租房却带来了商品房与公租房“混居”的矛盾。对此，上述西安住建局人士表示，所以此次《通知》给了多种方案，配建的公租房以商品住房项目实物配建为主，也可以相对集中建设，由建设单位自行选择。