多家房企三季报预喜难掩市场颓势？分拆物管上市再成潮流

“金九银十”只剩半个月，房地产行业似乎仍增长乏力。

据克而瑞数据，在刚刚过去的“黄金周”期间，37个重点监测城市的商品住宅累计成交面积约为294.1万平方米，同、环比分别减少3%和68%，预想中的“火爆”行情并没有出现。

中指研究院数据显示，9月30个重点城市商品住宅成交总面积环比微跌4%，百城新建住宅均价为每平方米15643元，涨幅较8月收窄0.26个百分点。整体来看，房地产市场呈现出走弱趋势，无论是成交量还是房价涨幅均显“疲态”。

9月的弱势行情加之“黄金周”的平淡，加重了房地产行业的“阴霾”，业内人士预计四季度新房市场难言乐观。但值得注意的是，从多家房企近日披露的三季报销售业绩来看，头部房企业绩多实现增长。

多家头部房企业绩预喜

克而瑞数据显示，百强房企9月单月销售金额13171.0亿元，环比增长16.99%，同比增长22.47%，增速较上月收窄6.65pct；1-9月累计销售金额86259.4亿元，同比增长7.05%，增速较上月扩大2.35pct；单月操盘面积9049.5万平方米，环比增长26.38%，同比增长29.75%，增速较上月扩大5.69pct；累计操盘面积57087.8万平方米，同比增长8.39%，增速较上月扩大3.26pct。具体来看：

万科A(000002.SZ)9月实现合同销售金额545.4亿元，同比增加10.7%，合同销售面积371.0万平方米，同比增加15.7%；1-9月，实现累计合同销售金额4927.6亿元，同比增加3.6%，累计合同销售面积3264.8万平方米，同比增加6.6%。

9月新增广州市、深圳市、佛山市等16个项目，总建面290.4万平方米，权益建面204.7万平方米，总地价175.46亿元，权益价款133.09亿元。新增上海1个物流项目，总建面2.8万平方米，权益建面1.96万平方米，总地价0.73亿元，权益地价0.51亿元，楼面价2607元/平，权益楼面价2602元/平。

保利地产(600048.SH)9月实现签约面积347.43万平方米，同比增加27.78%；实现签约金额503.22亿元，同比增加36.69%。1-9月，该公司实现签约面积2444.06万平方米，同比增加6.55%；实现签约金额3673.78亿元，同比增加5.94%。

近期新增广州市、深圳市、佛山市等16个项目，总建面404.04万平方米，权益建面333.60万平方米，总地价191.87亿元，权益价款134.55亿元，楼面价4749元/平，权益楼面价4033元/平。

招商蛇口(001979.SZ)9月实现签约金额298.01亿元，同比增长27.05%，签约面积109.44万平方米，同比增长5.67%；1-9月实现累计签约金额1901.76亿元，同比增长17.36%，累计签约面积821.30万平方米，同比减少1.41%。

9月新增昆明市、杭州市、温州市等15个项目，总建面301.96万平方米，权益建面248.23万平方米，总地价192.65亿元，权益价款169.26亿元，楼面价6380元/平，权益楼面价6819元/平。

中南建设(000961.SZ)房地产业务9月份合同销售金额236.2亿元，比上年同期增长24.9%；销售面积181.4万平方米，比上年同期增长18.0%。1-9月份累计实现合同销售金额1,430.9亿元，比上年同期增长10.1%；累计销售面积1,070.4万平方米，比上年同期增长4.5%。

9月份公司房地产业务新增合肥、昆明、苏州等项目11个，总建面151.67万平方米，权益建面85.71万平方米，总地价117.49亿元，权益价款68.39亿元。

该公司建筑业务9月份新承接(中标)项目27个，预计合同总金额24.9亿元，比上年同期减少24.8%；1-9月新承接(中标)项目预计合同总金额209.8亿元，比上年同期增长2.9%。

金地集团(600383.SH)9月实现签约面积124.0万平方米，同比下降8.30%；实现签约金额258.0亿元，同比上升3.19%。1-9月累计实现签约面积823.5万平方米，同比上升15.94%；累计实现签约金额1700.5亿元，同比上升19.89%。

新增杭州、成都、东莞等地6个项目，总建面80.97万平方米，总地价45.81亿元，楼面价5658元/平。

碧桂园(02007.HK)9月实现(权益)销售额646.3亿元，同比增加25.30%；实现(权益)合同销售建筑面积约759万平方米，较2019年9月同比增加31.67%。

东北证券研报指出，在去年金九销售高基数背景下，9月百强房企仍实现了较高增长，四季度为房企传统推盘旺季，叠加融资新规下房企冲销售促回款改善报表意愿充足，预计四季度房企销售有望持续火爆。

分拆物管上市潮流来袭

但整体来看，今年房企销售面积恐怕难以超过去年。

业内人士认为，目前房企业绩的上涨与加大推盘和主动让利脱不开关系。另一方面，“三道红线”政策压力下，去杠杆成为房企重中之重的问题，加大销售促回款也并非长久之计。

资本邦此前文章提及，分拆旗下板块上市是目前众房企最为理想、也最乐意的降负债手段，而近期市场消息或许正好验证了这一点。

日前有媒体消息称，阳光城(000671.SZ)计划分拆物管业务赴港上市。据消息人士透露，阳光城已委聘2家投行筹备上市，初步计划集资最少2亿美元(约15.6亿港元)，最快于明年赴港上市。

阳光城于7月29日新注册了一家公司，名为阳光城慧智优佳生活服务股份有限公司(下称“慧智优佳”)，经营物业管理、停车场库经营等业务，由阳光城和福建阳光房地产开发有限公司(下称：福建阳光房地产)分别持有99%、1%股权，福建阳光房地产则为阳光城旗下全资子公司。

据悉，物业商管收入已成为阳光城地产业务之外的第二大收入来源。今年半年报显示，阳光城上半年实现营业收入241.20亿元，同比增长7.15%。其中物业商管收入5.14亿元，同比增长约25%，占总营收的比重也由2019年的1.83%提升至2.13%。

另外，背靠建发国际集团(01908.HK)的建发物业发展集团也在9月30日向港交所递交主板上市申请，中金公司为其独家保荐人。

招股书显示，在2017-2019年三个财政年度和2020年前六个月，建发物业的营业收入分别为4.47亿、6.09亿、8.01亿和4.52亿人民币，相应的净利润分别为3245.9万、4848.3万、6828.5万和6147.1万元人民币。

而此前，宋都服务集团有限公司(下称：宋都服务)和远洋服务控股有限公司(下称：远洋服务)也在9月初向港交所递交上市申请。其中，宋都服务为第二次递表。

世茂集团(00813.HK)旗下的世茂服务控股有限公司(下称：世茂服务)和合景泰富集团(01813.HK)旗下的物业公司合景悠活集团控股有限公司(下称：合景悠活)通过港交所聆讯，两家物业公司上市进程已进入了倒计时阶段。

物管企业扎堆上市，除了与房企之间相互依存的关系外，更是瞄准了其背后的千亿市场。招商银行研究院指出，我国物业管理行业市场规模7000亿元，目前以基础服务收入为主，增值服务收入占比呈逐年递增的态势。基础物业服务收入中住宅业态、非住宅业态占比分别为47.6%、52.4%。

增值服务收入中社区增值服务、非业主增值占比各约50%。非业主增值服务的基础是地产开发，受房地产开发、销售、交付的影响较大，与房地产周期紧密相关。社区增值服务具有业务场景丰富、种类多元的特点，且一定程度上独立于地产周期，将成为行业利润的重要增长点。根据其测算未来5年行业整体营收增长率在15%-20%之间，呈现持续向好趋势。

光大证券房地产行业首席分析师何缅南则称：“地产产业链多元化业务过程中，物业服务表现较为成功。相关企业拆分物业板块上市，可以扩大业务规模。”