厦门楼市复苏？岛内新地王楼面单价5.88万元/平方米 新房限价7.08万元/平方米

在近几年经历了“北上深厦”领涨全国以及2018年的拐点回调后，厦门楼市已找回了自己的“节奏”。

9月29日，厦门推出了第三季度的最后一场土拍会，在此次土地拍卖会上，厦门共计推出岛内外三幅地块，并在众多开发商激烈角逐下，诞生了新的岛内单价地王，“隐形”楼面价超过5.88万元/平方米。此次土地拍卖会共计成交了岛内外三幅地块，据公开数据统计，截至目前，厦门商住地土拍总额已经超过400亿元，成交总额较去年同期翻了一倍。

按照出让条件设置，此次岛内地块商品房将限价在7.08万元/平方米。不过，相对于岛内已经接近6万元/平方米的楼面价，一桥之隔的厦门岛外楼面价还只有岛内价格的5至6成，整体情况尚未恢复在上轮房价快速上涨时期的岛外楼市盛况。从土拍数据上看，岛内外的不平衡仍未得到明显改善。

岛内土地供应增加撑起厦门楼市

自2019年以来，厦门岛内无论土地供应量和土地楼面价都呈现了明显上升趋势，其中2019年，岛内共出让三幅地块，总建筑面积达35.80万平方米，同比2018年的25.61万平方米增长39.79%；值得一提的时，这一数据已创下自2011年岛内商住用地出让面积的新高。

而进入2020年之后，截至9月29日，厦门岛内先后已经推出了三幅商住用地，总建筑面积达到32.1万平方米，延续了2019年以来的局面。而在成交单价方面，岛内地价逐步上升趋势明显，从2018年的p03地块楼面价3.90万元/平方米，到2019年p01地块楼面价4.51元/平方米，再到2020年p01地块5.0599万元/平方米(除去配建实际楼面价为5.88万元/平方米)，值得一提的是上述三块的单价地王均被中骏地产揽入手中。此外，厦门建发也凭借本地国企优势，连续三年均在岛内拿下多幅地块。

厦门克而瑞分析师胡慧荣对《证券日报》记者分析表示，目前厦门楼市已经走出了此前的低谷呈现逐步恢复，处于稳步上升趋势。与厦门楼市在2016年至2018年上半年的上一轮快速上涨周期相比，在此前经常面临“断供”局面的岛内土地供应也明显呈现增加趋势。而岛内的土地供应的增加也成为了这两年支撑厦门楼市发挥了重要作用。

而在二级市场表现方面，厦门岛内房价也水涨船高，逐渐攀升至新高点。据安居客数据显示，厦门岛内湖里区最新房价均价为6.87万元/平方米，思明区为6.36万元/平方米；厦门岛外各区中，集美区、海沧区、翔安区均价均为3万元/平方米以上，而仅有同安区房价在3万元/平方米以下。目前岛内外房价均价仍然存在较大的差距。

9月29日土拍会拍出的三幅地块

从此次最新土地出让情况来看，厦门两块位于岛外地块，其中集美区地块成交楼面价为2.6万元/平方米；海沧区地块成交楼面价为2.8万元/平方米。

不过从数据上看，岛外土地拍卖热度尚未回到2018年之前上一轮厦门房价快速上涨时期的热度，包括在价格方面也尚未突破。

对此，胡慧荣对记者表示，今年以来厦门楼市依然呈现出区域之间的不平衡性，其中岛内需求和价格较为坚挺，另外岛外部分名校资源、海景资源等稀缺房源也呈现了明显的上涨趋势。不过对比岛内外，在应对楼市的周期性波动，对比岛内楼市有较强的刚需及保值性，岛外楼市抗风险能力偏弱。

逐步缩小岛内外差距成考验

业内人认为，厦门独特的岛城地理格局和城区建设差距，使得岛内外的二元格局和区域藩篱难以打破。厦门岛内的131平方公里的面积上聚集了近全市一半以上的常住人口，人口密度极大。同时厦门岛内外一体化仍进展缓慢。

在这种背景下，今年5月份，厦门提出推进“岛内大提升，岛外大发展”战略，希望进一步促进厦门经济特区更好更快发展。主要内容包括力争到2022年，岛内主要经济指标保持全国全省领先，每平方公里生产总值提高至25.5亿元，城区品质大幅提升，建成区域创新中心的核心区、区域金融中心的聚集区、全国文明典范城市的标杆区；岛外生产总值占全市比重超过55%，固投、工业增加值占比超过80%，新城片区迅速崛起、功能品质比肩岛内、人气商气快速集聚；厦门城市能级和核心竞争力全面跃升。

对此厦门大学经济学系副教授丁长发对《证券日报》记者表示，事实上在2017年之前的厦门房价“暴涨”周期，是受到蔓延全国的炒房热等综合因素影响，导致了上轮短期厦门房价不合理的上涨，而在中央调控政策指引和地方政府的全力贯彻执行下，厦门楼市先是经历了快速的回落，此后慢慢恢复到稳定。而在经济新常态下，厦门提出并持续推进“岛内大提升，岛外大发展的战略” ，对于厦门未来实现岛内外平衡发展，整个厦门经济特区的更好更快发展是非常现实非常重要的。

他认为，目前厦门岛内外仍将在一段时间内还处于不平衡状态，这是由厦门岛内原本就较为成熟和完善的配套，岛外待开发完善的广阔的土地面积等基础决定的。实际上，目前厦门依然在执行严格的限购政策，这有利于厦门招商引资和人才引进，吸引人口。而厦门的大发展的实现依然需要持续大资金投入，在这种情况下，厦门推出岛内地块同时也对房价进行了限价限高，同时还在持续补充各种民生短板等采取了一系列的举措，从根本上而言是正在持续推进厦门岛内外一体化发展。