专家解读《住房租赁条例》：行业分类规范 风险监管加强

住建部官网9月7日发布通知，就《住房租赁条例(征求意见稿)》公开征求意见。这将是我国第一部专门规范住房租赁的行政法规。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池指出，《住房租赁条例》的亮点在于，拟按照个人出租、住房租赁企业、房地产经纪机构分类进行管理规范。同时，通过出租人不得擅自进入租赁住房，不得单方面提高租金、撕毁合同等内容，从公平的角度保障了承租人权益。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波认为，与以往其他行政法规相比，《住房租赁条例》更多地针对实践中发现的问题作出了规范，并加强企业风险监管，这将有利于租赁市场的长期健康发展。

【1】

规定：住房租赁企业不得以租金优惠等名义诱导使用租金贷

解读：租金贷“暴雷”后果严重，需要作出行业规范

楼建波表示，《条例》征求意见稿实际上总结了近段时间以来长租公寓“暴雷”等住房租赁企业快速野蛮发展过程中出现的一些问题，有针对性地对租赁企业、房地产经纪机构相关行为提出了详细明确的规范。

例如，《条例》征求意见稿提出，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。

楼建波告诉记者，不少住房租赁企业存在诱导消费者使用租金贷的情况。“一方面，住房租赁企业给承租人的说法是，你在租房子的时候使用租金贷款一年，可以获得房租打折等优惠，而且可以按月还款，不用担心付不起。而另一方面，租赁企业通过承租人获得一年贷款，付给房东的租金却是按季付的。”

他指出，租赁企业通过这种方式控制了更多资金和房源，用于扩张和周转。“在租赁市场长期稳定的情况下，弊端暂时看不见，但一旦市场出现短期波动，比如疫情期间，租赁企业资金链条断裂‘跑路’，房东和承租人就都成为了受害者。”

赵秀池表示，自2017年各地大力发展租赁市场、鼓励机构租赁以来，住房租赁企业如雨后春笋一样，发展得较快。有些住房租赁企业提供租金贷诱导承租人签署长期租赁合同，对资金、押金等又缺乏监管，收短租长，导致企业入不敷出，无法实现对房东和承租人的承诺，出现“暴雷”的企业比较多。

“这样的结果是承租人无家可归，还要继续支付租金；房东拿不到应有的房租；金融机构收不回应有的资金成本和利息。所以，租金贷‘暴雷’的后果是严重的，不只是金融风险，而且涉及民生问题、社会稳定问题，以及租赁行业的健康发展问题。”赵秀池说。

也正是基于这类情况，此次《条例》还拟规定，住房租赁企业收取承租人租金的周期不能长于付给房东的租金周期，支付给房东的租金不能高于收取的承租人租金。若出现这类情况，将对其经营情况和风险加强监管。

【2】

规定：房地产经纪机构不得赚取租金差价，不得二次收取佣金

解读：应制定菜单式服务标准，服务项目实行明码标价

《条例》征求意见稿提出，房地产经纪机构不得赚取租金差价；通过房地产经纪机构签订的住房租赁合同，续租时房地产经纪机构不得再次收取佣金等费用。

租赁机构分为住房租赁企业和房地产经纪机构两种。赵秀池解释说，如果是房地产经纪机构，做一手托两家的成交撮合服务，不得赚取租金差价，续租时不允许再次收取佣金。而住房租赁企业收购一定房源，再转租出去，是允许赚取租金差价的。

楼建波指出，目前大部分房地产经纪机构不只是从事撮合或者代理业务，而是在中介服务中提供更多增值服务，比如24小时管家、房屋无线网络、定期保洁等，并收取一定的服务费。而房地产经纪机构是否在所谓的“服务费”中违规收取佣金，或者赚取差价，是比较难查实的。

他认为，在对中介机构赚取租金差价和收取佣金的监管方面，政府及相关部门应有所作为。例如，通过行业协会明确服务费标准，每一项服务每个月多少钱，形成菜单式服务，才是比较合理和透明的。赵秀池则提出，有关部门可以发布举报热线或设立网络投诉平台，将企业违规行为纳入信用体系，及时公布。

此次《条例》征求意见稿也提出，房地产经纪机构应当对住房租赁服务项目实行明码标价，在住房租赁经纪活动中不得收取任何未予列明的费用。

此外，楼建波指出，通过这类中介机构的服务，实际上承租人与房东不再直接打交道，中介也不再仅仅是中介，而是增加了住房租赁企业的经营业务，那么就应该具备住房租赁企业的相关资质，符合相关要求。例如此次《条例》拟规定的，住房租赁企业应当依法办理市场主体登记，取得营业执照，经营范围中明确有住房租赁经营业务，同时还应具备与经营规模相适应的自有资金、专业人员和管理能力。

【3】

规定：租金上涨过快，可采取措施稳定租金水平

解读：应多渠道增加供应，奖励与监管并举控制租金涨幅

记者注意到，《条例》征求意见稿多处提到，国家鼓励签订长期住房租赁合同。合同履行达到一定年限的，还可按照地方政府的规定享受相应的政策支持。

楼建波指出，住房租赁最大的特点在于其不安定性，长期租赁可以满足一部分人真正的居住需求，让市场上的房子真正发挥居住功能，同时也能够真正落实“租售并举”，减少市场租金价格波动。

针对租金价格波动，《条例》征求意见稿也提出，对于租金上涨过快的，可以采取必要措施稳定租金水平。

针对租金上涨过快地方如何稳定租金水平，赵秀池指出，从国外来看，有的国家主要采取制定租金上限的方法，不允许出租人的租金超过上限。“但这种行政手段有一定的弊病，现在对于房东而言，租金收益率低，如果再限制租金，房东很可能把房子卖掉，或者宁可闲置也不愿意再出租住房，会减少租赁市场的供给。”

楼建波表示，一方面，可以通过新增用地专门建设租赁住房、在新建商品住房项目中配建租赁住房、将非住宅改建为租赁住房等方式，多渠道增加租赁住房供应。 另一方面，通过发展住房租赁业务，采取经营便利、税收优惠等奖励性、鼓励性政策，来调节住房租赁企业租金涨幅，同时采取约谈等方式对哄抬租金、捆绑消费等扰乱市场秩序的行为进行监管。