新型城镇化提速碧桂园布局优势凸显

“中国房地产及其相关行业的市场依然广阔，城镇化还在持续。”碧桂园集团总裁莫斌在2020年中报业绩发布会上表示。

房地产政策收紧的情况下，碧桂园25日披露的2020年上半年成绩单，让这句话显得并非盲目乐观。

上半年，碧桂园实现总收入1849.6亿元，净利润约为219.3亿元。截至6月30日，共实现权益合同销售回款额约人民币2509.3亿元，权益回款率高达94%，连续五年高于90%。销售、营收、毛利、净利润等多项指标居行业前列。

县城新型城镇化为地产发展提供机遇

看好新型城镇化机遇的并不只有碧桂园。

绿地控股董事长、总裁张玉良也曾表示，“产业与城镇融合发展”将为方兴未艾的产业地产、商业地产等综合性地产产品带来巨大的市场需求，顺应这一需求的房地产企业将获得长足的发展。

“新型城镇化进程中，关注居民持续性需求，加快服务体系建设，发挥房企客户资源的优势，也能为企业带来新的利润增长点。”建业集团董事长胡葆森这样说过。

新型城镇化被看好的背后是涉及数亿人的庞大市场。2014年的《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》提出“到2020年，努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。”

2020年4月，国家发改委再次强调了这一点。《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》中提出，将推进以县城为重要载体的新型城镇化建设；促进大中小城市和小城镇协调发展，提升城市治理水平，推进城乡融合发展，实现1亿非户籍人口在城市落户目标和国家新型城镇化规划圆满收官。

“在住房方面，将以解决新市民住房问题为主要出发点，完善住房保障体系”的任务，让不少业内人士认为，新型城镇化将会成房地产行业新风口。

为了给疫后经济复苏持续输送动力，目前各地正不断在稳投资上加码发力，而其中的关键词就是“两新一重”。中国上市公司协会会长宋志平测算，中国推动的“两新一重”，即新型基础设施建设，新型城镇化建设，交通、水利等重大工程建设大概会拉动8万亿元的投资。

销售业绩节节攀升财务稳健

碧桂园披露的2020年中报显示，在新冠疫情严重冲击经济社会生活的背景下，上半年公司依然取得理想经营绩效，多项指标继续保持行业前列。

在第三方机构(克而瑞)统计的1-6月全口径销售额排行榜中，碧桂园销售金额3723.1亿元，稳居行业第一。除一二月受到疫情影响而出现单月同比下跌之外，碧桂园权益销售金额自3月起已连续5个月实现同比增长，其中7月份权益销售额542.8亿元，同比增长27.52%。

今年碧桂园持续对回款目标强考核，强化标准化、精细化的管理机制。2020年上半年，碧桂园权益物业销售现金回笼约2509.3亿元，权益回款率达到94%，已连续5年高于90%，在行业继续保持领先。截至2020年6月30日，集团可动用现金余额高达2055.2亿元，占总资产比例为10.5%。另有约3288.1亿元银行授信额度尚未使用，营运资本充裕，资金保障能力良好。

房地产金融政策从严背景下，近日房地产企业控制融资的消息让部分房企担忧“或面临融资难题”。

Wind数据显示，2020年上半年内地房企发行海外债融资成本为8.41%。由于碧桂园的融资渠道的畅通多样，所以其发债利率远低于行业水平，融资成本优势愈发明显，有利于保证资金持续供给并优化财务杠杆。上半年期末碧桂园融资成本5.85%，较2019年底下降0.49个百分点，融资成本优势明显。

碧桂园等房企提前布局三四线城市

作为全球排名首位的房地产企业——碧桂园早就布局了三四线城市的新型城镇化市场，且持续看好新型城镇化前景。

《财富》世界500强榜单中，碧桂园四年跃升320位，2020年位列全球房地产首位。碧桂园2020年中期报告显示，三四线城市项目优势明显。

上半年，按项目所在地分，碧桂园位于一二线和位于三四线销售金额比例为39:61；按目标市场分，目标一二线城市与目标三四线城市销售金额比例为45:55。从三四线项目投资转化情况看，截至2020年6月底，碧桂园三四线城市项目获取18个月后的投资转化率为1.28，相较同行一二线城市项目0.73左右的投资转化率，表现更优。

销售情况也佐证了碧桂园在三四线城市的比较优势。

三四线城市除疫情影响较为严重的2月份外，碧桂园其他月份的销售额都实现同比增长。三四线城市销售额自3月起平均每月同比上升11%，明显优于一二线城市单月销售同比变化水平，反弹更明显。而一二线城市，则出现不同程度同比下降。如，4月份，一二线城市销售额单月同比下降9%，而在三四线城市的销售额已实现单月同比上涨15%。

碧桂园为何看好三四五线城市的房地产市场，并提前进行布局？

“随着农民工工资提升，他们就产生了居住改善的需求，而这些人不会在高房价的大城市买房，也不会在缺乏医疗和学校配套的农村住，因此，他们最大可能会在有学校、医疗等基本配套、且房价在万元以下的城镇居住。”碧桂园创始人杨国强此前曾多次表示。

“2020年6、7月份，三四线城市土地成交增速高于一二线城市。得益于三四线城市居民购买能力和购买意愿的增强，内生性需求具有可持续性，可成为企业推货的重点。”亿翰智库认为，当前三四线城市整体增速相对稳定，充分表明这类城市市场基本盘偏大，难有较大的市场震荡，韧性较强。

克而瑞研究认为，深入推进新型城镇化建设，城市群建设仍是新型城镇化发展的重要组成部分，京津冀、粤港澳、长三角、长江中游和成渝这5大城市群或将成为新一轮发展高地。2020年上半年，碧桂园国内权益合同销售前10位的城市中，有近一半位于粤港澳大湾区，包括佛山、惠州、广州、东莞。

“对新型城镇化前景的持续看好，并以此为依据进行城市布局，是碧桂园在战略上一贯的制胜之处，也是其高成长的关键所在。”中国指数研究院这样评价碧桂园的战略布局。