房地产业乘风破浪谋快速突围

机遇与挑战并存的房地产行业，在每一次危机后都会迸发出更大的能量。2020年因新冠肺炎疫情的影响，各行各业几乎都陷入了困境，房地产行业尽管也遭受了疫情的影响，但同时也是疫情之后恢复最快的行业之一。在这样的背景下，讨论房地产行业的发展与未来，比任何时候都更有意义。

8月11日至14日，主题为“地产远见：重启的世界”的博鳌房地产论坛在海南三亚举行。作为中国房地产界年度思想论坛，今年博鳌房地产论坛聚焦在疫情和调控的双重影响下的楼市变局。著名经济学家、房企高层、金融业及商业精英齐聚一堂，包括朱中一、樊纲、陈启宗、邱晓华、李迅雷等人观点亮剑思想交锋，用更具全局性和前瞻力的眼光去看待行业、看待未来。山西晚报作为山西省惟一合作媒体，在活动现场直击了论坛盛况。

在论坛上，《观点指数·2020中国房地产行业发展白皮书》发布。“白皮书”显示：2020上半年全口径销售超过1000亿元的房企有13家，比去年同期增加1家，疫情时期大型房企销售修复时间更短，表现出来的韧性更强。1月至6月，TOP100房企总销售金额51845.2亿元，同比下降2.6%。上半年的土地市场一路向好。不少城市放宽竞拍规则，供应优质地块，吸引房企举牌拿地。销售榜排行TOP10至TOP30房企的拿地积极性最高，权益拿地销售比为0.50；其次是TOP30至TOP50房企，权益拿地销售比为0.36。头部房企由于拥有更多的土地储备，短期内没有土地资源短缺的压力，更倾向于选择谨慎的拿地策略。TOP10房企权益拿地销售比仅为0.29。

此次论坛内容丰富，除了地产金融人士专业主题演讲外，融汇精英人士独到见解和观点碰撞的多场铿锵主题讨论备受媒体及参会嘉宾关注。为满足全国各地媒体的采访需要，在大会主题论坛举行的平行时间里，多场关于产业地产、地产新常态、房地产多元化、房地产金融与投资等主题分论坛，以及行业领袖专访在博鳌直播间同期举行。

与此同时，由观点地产联合众多研究机构、金融投行、房地产开发企业、投资机构及主流媒体共同评选的“2020年度中国地产风尚大奖”颁奖盛典将在此次盛会中揭晓。

今年时值博鳌房地产论坛的第20个年头，从2001至2020，走过了新世纪五分之一的岁月，也见证了中国房地产发展最为快速的黄金时期。“博鳌20年”注定是一个值得记忆的高光时刻，不仅是因它走过了房地产市场化的峥嵘岁月，更是因为在这特别的一年中，我们再次直面信心与挑战。

观点

观点：房地产长效机制就是要稳地价、稳房价、稳预期

嘉宾：朱中一

(建设部原办公厅主任、中国房地产协会原副会长兼秘书长)

在主题为“顺应长效机制政策环境，谋求行业转型发展”的演讲中，朱中一提到，制定、实施房地产长效机制及其实施方案，首先要坚持房住不炒的定位和不将房地产作为短期刺激经济的手段，这有利于房地产按照自身的规律平稳发展，也有利于国家经济转型升级发展的大局。

目前长效机制的框架和主要内容已比较清晰。长效机制的目标，一是促进市场平稳健康发展，近期主要是稳地价、稳房价、稳预期；二是解决好百姓的安居宜居。

从长期机制的内容来看，一是明确规划期内的住房发展目标，完善市场与保障相结合、租购并举的住房制度，发展租赁住房；二是与住房制度、住房发展匹配、联动的房地产金融信贷制度、土地供应制度、财税制度；三是房地产市场的监管、整顿与调控。

朱中一指出，房地产是不动产，房地产市场是区域性强的市场。对房地产市场的调控，要实行三级联动，国务院有关部门、省、自治区政府负责指导、监督，城市政府承担主体责任。城市政府按照长效机制的要求，制定实施“一城一策”方案，组织编制住房发展规划；对出现的问题及时采取针对性的措施，包括经济的、法律的和必要的行政手段。

实践证明，这种调控机制和地方采取的措施，是必要的，也是有效的。长沙从2019年4月起停止执行家庭第二套住房的契税优惠政策。深圳从上月起将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。这种用财税政策调节住房需求的办法，更符合长效机制的要求。

观点：房地产最值得重视的需求是迁移性需求

嘉宾：樊纲

(中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长)

“目前政策一直在调控房地产的发展，这也说明需求很旺盛”，樊纲认为，虽然宏观面存在很大的不确定性，尤其是国际形势，但是我们的国内市场潜力巨大。

樊纲表示，房地产在国内需求中占据了重要位置：“涉及房地产，包括旅游地产、养老地产等，都跟新的消费能力密切相关。因此在这个变迁过程中我们要看到这些新的增长点，这可能不是人为的，是自然发生的。”“房地产最值得重视的需求就是迁移性需求，就是我们在城市化进程中人口迁移带来的需求。”由于政策限制的首要目标是限外地人购房，而这些年发生了很多农村人进城，小城市人到中等城市，中等城市人到大城市，毕业生到大城市，迁移的过程远远没有结束。

樊纲表示，中国的城市化进程将使需求具有相当的持久性，我们需要高度重视城市化进程中的迁移需求。而城市化进程当前值得重视的趋势就是大城市化、城市群的发展。而城市群的发展很大程度上取决于公共服务均等化。房地产行业其实很大程度上跟公共服务密切相关，教育、医疗、社保、卫生、防疫等一系列内容，涉及政府与公共服务之间的关系，市场跟公共部门的关系，甚至市场可以跟政府结合起来，推动公共服务均等化。

观点：房地产周期将越来越长

嘉宾：陈启宗

(恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长)

身在香港的陈启宗通过视频连线进行了演讲。他表示，房地产的周期越来越长。

对于房地产行业，历史周期则给了行业巨大的机遇。

房地产跟其他的行业不一样，它的周期性特别强，而且是特别不可改变的。因为房地产存在刚性需求，如首套置业的需求、置换房子的需求、迁移的需求等。这些刚性的需求存在，强化了房地产行业的周期性。又因为时间和金额的巨大，进一步拉大了房地产的周期性数字。周期是寻找机遇的最好的方法。

在陈启宗看来，周期存在，机会一定也在。新冠肺炎疫情虽然还没有完全过去，但这也是地产商拿地的机会。“你不一定要买，但是你一定要去看，这个机会合不合乎你的需要不一定，但总是会有机会。”陈启宗表示，“经济大循环是不可改变的事，在可见的未来，这会给我们带来不同的机遇，所以房地产的机遇永远会存在。”

不过，水可载舟，亦可覆舟，有机遇的同时也隐藏着巨大的危险，陈启宗认为，做房地产不能没有“贪念”，但“贪念”不能太大，要尊重市场规律，要冷静。

观点：房地产的机会存在于分化趋势下

嘉宾：李迅雷

(中泰证券首席经济学家)

李迅雷表示，“分化”是当前经济的明显特征。他认为，随着经济进入存量经济主导时代，增速放缓带来结构变化。中国的人口老龄化导致流动性和城镇化速度开始放慢，另一方面，城市的集中化程度却在进一步向上升。

统计数据表明，中国三线以下的城市，三分之二以上的人口是在净流出，核心大城市的人口仍在进一步增加。“人口分化导致中国楼市的结构也在发生变化，房地产的机会也就在这个分化里面。”李迅雷说。一线或者准一线城市的新增住房价格升高，主要是因为大量涌入的外地移民的需求强大。由于这些人的收入也比较高，导致人口净流入的大城市房价不断升高。

就房地产行业分化而言，前10大或者前100大企业的市场份额占比会越来越大。李迅雷认为，房地产行业未来也将是巨头快速成长的时期。

他还表示，时下的房地产市场，改善性需求还是比较大的，人工智能等新技术产品有助于改善居民生活的质量，因此，不能把新科技和房地产行业的发展对立起来，未来的房地产市场需要寻找新动能，新科技就是这其中的动能之一。

观点：中小房企需做到“七个坚持”和“两个突围”

嘉宾：刘建国

(昌建控股集团有限公司总裁)

刘建国在论坛上向大家剖析了中小房企的生存现状，他认为，大多数中小房企遇到的问题是一样的，一是没有比较明确清晰的房地产发展战略，第二是没有明确的拿地的模式以及产品的策略，第三是没有高周转的意识和操盘的理念。

基于此，中小房企要做到“七个坚持”和“两个突围”，才能在新常态下实现规模发展。“七个坚持”包括：坚持稳健快速发展的基本要求不动摇，坚持夯实基础重点突破的基本方针不动摇，坚持以住宅开发为主导不动摇，坚持快周转不动摇，坚持合理杠杆不动摇，坚持区域聚焦城市深耕不动摇，坚持扩大管理体系建设不动摇。

“两个突围”是经营突围和管理突围。经营突围实际上是资金突围，可将合作模式、对象、机制全部打开，多与头部房企进行合作，将控股项目交由对方来操盘，实现快速发展。至于管理突围，包括机制突围、能力突围以及人才突围。