郝炬：收购整合、服务创新成为物业企业的核心竞争力

8月12日，由经济观察报主办的“2020蓝筹物业百强峰会”上，北京睿信咨询董事总经理、睿观研究院院长郝炬对蓝筹物业百强企业评选情况及未来物业管理行业发展趋势进行阐述，以下为郝炬演讲内容节选：

首先，简要地介绍一下中国蓝筹物业企业价值指标。第一个是规模，从规模角度讲是衡量物业企业综合实力最基本的指标，企业的营业收入、在管面积、已签未交付面积、未来增长潜力都在这里体现。

第二是整体的绩优，能否有较好的利润水平、净资产收益，利润水平能够保证股东回报。

第三是良好品牌影响，品牌影响力大，同时客户满意度高，最后是业内口碑好。

第四是模式创新，这几年我们看到物业企业在业务创新方面做了很多有益的探索，已经初见成效。不少物业企业业主增值服务、业态升级、业务创新等领域的拓展，都有值得学习地方。

最后一个是智慧科技，对于物业管理企业，作为服务型企业，如何应用科技手段提升客户体验，提高管理效率，包括未来形成智慧社区，绿色科技应用，给业主、给建筑提供更好服务。

通过五个指标进行蓝筹物业价值分析，评选出蓝筹物业企业。我们今年第一次把榜单扩容到了百位，很多优秀企业都入选进来，在沟通交流过程中，我们感受到行业发展的活力和大家对未来发展的信心。

简要地分享一下物业行业近期动态和趋势。

第一，物业行业市场规模巨大，而且处于整合发展期，2019年物业管理行业规模达到8000亿元以上，面积300亿平方米左右。2021年将会超过万亿元，市场容量巨大，还有企业进入一些新领域，会进一步扩大物业企业的市场。

中国物业企业处于整合提升的发展阶段，我们研究国外龙头企业发展规律，有三类企业，第一种是资产管理方向，第二是商企服务方向，第三是住宅服务方向。

这些企业经历了几十年发展，到现在市值最差的40亿美元以上，规模在20亿美元以上。中国物业企业离国际化市场企业差距还很大，因此还有巨大空间，也给行业发展带来了更多整合提升机会。

第二，这一两年头部企业增长非常迅速，2008年，前五强门槛只有1000万平方米，2013年翻了一倍多，达到了2600万平方米，2016年达到1亿平方米，2019年前五强门槛已经超过了2亿平方米。

行业集中度也在迅速地提高。2019年40亿元收入是top10门槛，前20强是21亿元左右，前30强在15亿元左右，前50强在9亿元左右。

可以看出这几年头部企业营业收入规模大幅度增长，管理面积上由于业态和服务类别的差异，整个物业企业差异还是比较大的，但是我们统一用了在管面积进行了平均，基本上前十的门槛在1.5亿，前二十的门槛在7000万平左右，前三十在4500万平，前五十在3000万平左右，这是行业分层阶的规模门槛。

这几年头部企业增速非常快，最近五年上市物业公司营业收入年复合增长率超过30%，部分头部企业营业收入平均增长率超过50%。像碧桂园，雅生活，永升生活服务增速非常快，这里既有内生式增长，也有通过收购整合外延式增长，而且外延式的增长占比较大。

头部企业在管面积年复合增长率超过40%，其中增长比较快的有碧桂园、雅生活，超过了60%。这几年通过收购兼并实现在管面积快速提升。

第三，物业企业的商业模式在升级，其中很重要表现是物业管理费占营收比重在下降。

上市物业公司基础物业收入平均占比在70%左右，物业公司的非业主增值和业主增值服务增长速度都比较快，是除了物业管理费外最重要的增长领域。

非业主增值服务主要为地产企业服务、协销、收楼、配套检验、前介顾问。

当然，我们在两类增值服务更看好业主增值服务，尤其是消费型社区生活类收入增长能够持续发生，未来想象空间还是巨大的。

业主增值服务中，社区资产管理服务和生活服务是主要增长。各家企业有差异，有一些是大家统一做的，比如资产管理、广告位、二手房租赁、尾盘、车位、社区生活服务类各家差异很大，美居业务、社区团购、社区消费类业务普遍性较强，还有配套养老、教育、健康、旅游等服务，这些都体现物业公司新业务模式创新。

未来一段时间，各家企业在领域特色和结合自身资源形成的独特竞争力会逐步地呈现，差异化会更加明显。

第四，物业行业收购整合持续加剧，将成为规模增长的重要模式。头部企业强向联合已经成为趋势。物业行业收购整合已经开始从大、中型公司收购小型公司，逐步转向大型公司收购中型公司的过程，收购整合力度不断加大。

头部企业强强联合、互相的参股、合并，早期有招商和中行的物业合并，还有近期龙湖收购绿城服务5%股权，万科跟戴德梁行成立合资公司。不只是简单收购，而且头部企业的战略性合作。

从国外标杆物业企业发展历程来看也主要采用并购模式，少的几十次、多的上百次并购整合。通过并购来实现跨区域发展、跨业态增长，跨专业获取新专业能力。

大家都在谈近期收购越来越难，而且有很多坑。但是对于物业企业而言，收购整合能力将成为核心竞争能力之一。能不能把一家第三方或者其他物业公司收购后成功整合、提效、提高业主满意度，这个能力在未来一段时间将是物业公司最核心的竞争力。

第五，这几年，资本市场对物业行业估值长非常快，受到资本市场持续看好。现在已经上市的物业公司29家，未来两年内将超过50家。现在准备上市的有二三十家，头部地产公司大部分物业公司都在准备上市。

为什么会有这样一个大趋势，并不是物业简单进入了风口，我认为还是有长线理由。

在中国经济放缓大背景下，物业管理行业轻资产服务模式受到了资本市场的青睐，物业行业在国外已经受到资本市场关注很多年了，是一个很成熟的行业，这是很重要的前提。

以前地产或者制造业是通过大投资、快速销售实现回报，而物业是服务行业，这是地产从建设向持有、从重资产向轻资产服务转型的重要方向。这种模式现金流更加稳定，抗风险能力更强，而且在行业整合阶段，头部企业有良好增长，这几点为资本市场看好物业重要支撑点。

未来，物业行业依然会受到资本市场青睐，我想提醒大家要冷静思考，一家公司更重要的是从企业内部来提升市场化运营和竞争能力，这才是最核心的可持续发展能力。

同时，非住宅为主的新赛道未来一段时间将更受到关注，上市的29家物业公司大部分以住宅为主。近期以商企服务、城市公建、特色医疗机构为主业态的公司将更加受到关注，而且未来公共服务也将成为物业公司重要的拓展领域。