改造后的北京望京小街“开街” 城市更新时代来了！

经过近5个月的改造，北京大山桥与望京街交叉路口以西的望京小街8日晚间正式“开街”。

过去这条街道杂乱拥挤，两侧停满机动车和共享单车，道路通车功能基本退化；街巷深处建筑空间老旧，客流稀少，且部分楼体上安装了大量有安全隐患的超大广告牌匾。如今，两侧行车道连为一体，这条北至望京街，南至阜荣街的背街小巷成为一个42米宽的完整商业街区。

8日晚间，中新网记者看到，这条380米长的商业步行街人头攒动，两侧分布整齐的立式店招，街道中央有一处音乐互动喷泉，许多孩子在里面玩耍，上空还挂有彩色天幕。

在小街南侧，设有一个由商业楼宇合围成的下沉庭院“望京坊”，其内有上百家餐饮门店，露天雕塑、水幕电影，小剧场及1200平方米的艺术展览空间。

从北京的王府井到上海的南京路，从成都的春熙路到广州的上下九，热闹繁华的商业步行街不仅是旅游的热门目的地，更是一张张展示文化的城市名片。

探索商业街区改造的共治模式

近年来，国家力推步行街改造提升。今年的政府工作报告提出，通过改造提升步行街，推动消费回升。上月，商务部副部长王炳南透露，计划用3年左右时间，在全国培育30到50条环境优美、商业繁华、文化浓厚、管理规范的全国示范步行街。

小小一条街道，改造起来却并不容易。

据介绍，望京小街涉及产权主体复杂，除了两侧的万科、方恒两个企业主体外，小街上有近千个零散商户持有产权。街的一端还有一个1400多户业主的小区。同时还有大量零散商户持有部分产权，小街更新涉及利益方数量较多。

“产权主体多，商户、居民诉求不统一，统筹设计与规划协调起来难度大。”望京街道办事处主任杨晓昇表示，在改造的过程中，街道抓住民企万科与国企方恒两个重点主体，建立了以党建协调委员会为核心、小街自治委员会为支撑、商户自治联盟和流动党支部为补充的治理架构，将望京小街产权方(企业)、管理方(职能部门)、使用方(商户、居民、消费者)形成有机融合，并运用“吹哨报到”机制，推进解决交通秩序、垃圾分类、施工管理、餐饮及商户规范管理等重难点问题。

同时，成立望京小街街区共治委员会，签订商户自治公约与街区文明公约，建立小街公共收益“资金池”，形成城市物业专业管理、街区经营收益反哺街区长期管理运营自转模式。

在朝阳区政府引导下，房地产开发企业万科作为社会资本参与到了改造当中。万科集团合伙人刘肖表示，万科在改造过程中，主动参与、设计改造方案，通过将望京小街的改造整治与紧邻商业办公区的升级焕新相融合，形成了目前宜居、宜商、宜业的街区级特色更新。

国际化和产业升级

刘肖说：“改造之前，我们做了200个非常深入的调研，这些调研让我们感受到整个街区，乃至望京、朝阳发展的脉搏。这让我们在改造中，更强调艺术的元素、文化的元素，时尚的元素，强调商户的升级和消费的升级，这些是朝阳区域发展的一个缩影。”

据介绍，望京地区有来自60多个国家的外籍人士，望京小街周边一公里范围内，有6家世界五百强和30多家跨国企业，常住外籍人口4000多人，是北京较早成熟的国际企业和国际人才聚集的片区。

改造后的望京小街除了融入国际化的元素外，还带动当地的商业和产业业态升级焕新。

此次改造中，差异化地引入了新晋品牌和网红IP业态。另外，在办公的招租选择上，望京万科时代中心定位于集团型企业总部办公，重点引进规模在200人-5000人的TMT领军企业。尽管进入后疫情时代，但是商街的整体改造提升，吸引了很多明星企业进驻，例如keep、唱吧、HIGO、北控城市发展等企业总部。据测算，未来入驻楼宇的企业平均年纳税额可过亿元。

城市更新时代

望京小街的改造是各地推动城市更新的一个缩影。

改革开放以来，我国经历了世界历史上规模最大、速度最快的城镇化进程。当前，城市发展重心从“增量扩张”向“存量更新”的转变，包括老城改造、老旧小区改造、历史建筑和文化遗产的保护性修复和重建等在内的城市更新正越来越多地在各地开展。

仲量联行近期发布的2020城市更新白皮书指出，城市更新的趋势已经从“点状更新”转向“片区更新”，片区更新模式逐渐从“拆、改、留”转向“留、改、拆”进行转变。而“社区”作为区域功能模板的重要组成部分，是推动片区更新的核心要素，其中老旧社区成为需要突破的关键问题。传统的房地产开发逻辑在老旧社区更新改造中不再普遍适用，“渐进式更新”和“微更新”将成为新的趋势。

面对改造资金的难题，白皮书称，从政策层面，政府可以出台社区改造PPP模式(政府和社会资本合作模式)操作的相关标准、规范与程序，加大对社会资本的激励政策；在市场化资本介入层面，可通过物业捆绑、社区服务捆绑及广告捆绑方式实现收益期权定向出售，丰富社区改造资金来源。

成为城市运营商也成为众多房企的转型方向。如：碧桂园、万科、恒大、旭辉、阳光城、龙光集团，以及新世界中国等港资房企等均布局有大型城市更新项目。万科表示，在城市更新方面，拟以功能环境重塑、产业重构等为发力重点，用新物业形态重构城市价值，实现更丰富更高级的城市形态升级。