戴德梁行盘点上半年房地产大宗交易：北京吸引外资首超上海

7月30日，就上半年房地产大宗交易情况，戴德梁行资本市场部进行了盘点。

上半年中国内地大宗交易市场共有约884亿元成交，北京、上海两地成交约700亿元，占总成交额的80%；广深区域成交额超过100亿元，与去年下半年相比下降明显；强二线城市如杭州、成都等均有标志性成交案例。

从物业类型看，办公/研发办公物业受买家追捧，零售物业成交宗数下滑明显，从去年下半年的17宗降至今年上半年的10宗。

戴德梁行大中华区资本市场部总裁、中国资本市场部主管叶国平介绍，疫情对大宗交易市场有所冲击，但投资者从疫情开始时的观望到4、5月份积极出手，心态随着疫情的消退也发生了很大变化，加上最近两个月出行放宽、投资者可以正常考察项目，市场在逐步恢复。

上半年，北京大宗交易市场录得244亿元成交，同比下降5.45%。买家自用需求强烈，上半年14宗交易中，自用4宗，贡献约23%的交易额。

撑起了内地大宗交易市场“半边天”的上海，上半年共录得455亿元成交，占内地总成交金额的52%。买家自用需求同样强劲，海通证券、上海银行、TST庭秘密等纷纷在上海落子。

深圳大宗交易上半年成交56亿元，同比下降78%，但宗数同比仅减少2宗，以中小型成交为主。深圳上半年一个别具特色的看点为工业物业重回大宗交易舞台——3宗工业物业成交，贡献约21%的交易额，仅次于写字楼。

特别值得注意的是，在外资吸引力上，北京上半年吸引到108亿元外资投入，首次赶超上海的107亿元，成为吸引外资最多的城市。

戴德梁行中国资本市场部副董事总经理刘兵解释，外资看好北京其实从2018年开始就有所体现。2018、2019年北京大宗交易外资占比均接近三成，且现在也仍然活跃。

之前上海一直都是外资最重要的投资目的地，2009年、2010年左右北京写字楼市场刚经历了高供应、高空置率、低租金，外资对北京写字楼市场的前景信心不足，而上海刚好相反，空置率不断下降，也导致很多外资基金都将内地的办公室设在了上海，相应地，又进一步催生了上海大宗交易的活跃。

近年来的情况反过来，北京写字楼市场，租金最高，空置率长期保持低位，且资本化率又高过上海，在上海找不到合适投资标的的外资基金也就将目光投向北京。

戴德梁行华东区资本市场部执行董事张维闵进一步解释，上海现在的核心区甲级写字楼的资本化率约4.1%，非核心区为4.4%，低于北京的4.2%/4.7%，这是一个事实。而且，上海未来5年内将有超过600万平方米的甲级写字楼入市，相当于50%的现有存量，的确会给租赁带来压力。

外资投资北京超越上海，除了以上因素外，也有原因是他们的资产配置——很多境外投资人已经在上海买过楼了，在规避上海大的未来增量的同时，他们也在如北京、广州、杭州等一线城市和强二线城市看项目。

张维闵强调，从流动性上，上海整体的表现还是优于北京；从交易量上，今年上半年，上海交易量455亿元，继续领先全国。

戴德梁行中国资本市场部执行董事苏暐婷表示，投资人对潜在投资项目资本化率要求进一步提高，一线城市办公及零售物业的资本化率相对2019年平均上升了10-30个基准点，物流仓储资本化率相对2019年平均上升10-20个基准点。