史上严调控靴子落地：深圳楼市归队

7月15日，深圳楼市调控靴子落地，深圳市住建局等八部门联合发布八条调控政策，分别从需求端和销售端作出新规。在北上广深四个一线城市中，深圳调控向北京和上海靠拢。

从需求端来说，深圳市此次提高了购房资格和信贷税收门槛，拥有深圳市户籍三年且连续36个月缴纳社保或个税才具有购房资格，非首套房首付比例调升10%，增值税减免年限提高到5年，为了防止假离婚购房，政策还规定，离异起3年内拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

上述举措旨在增加购房门槛，提高投资、投机需求的成本，不过，难免误伤到刚需购房者，在历次调控中，这种情况在所难免，也从侧面反映出深圳购房需求的汹涌。

从销售端来说，加强热点楼盘销售管理、加大二手住房交易信息公开力度、严厉打击房地产市场违法违规行为。这些举措更多是整顿市场秩序，规范交易规则和流程。

深圳调控加码，在各方的预期之中，但政策之严格，又出乎意料之外。新政之后，市场整体的判断较为一致，通过缓慢释放需求，改善供需结构，房价有望出现小幅下降至平稳。

这种调控思路以及房价走势早已经在北京和上海得到了印证。

尽管深圳此轮调控被称为“史上最严”，但仔细对比不难发现，其力度仍然不及北京和上海。京沪落户条件比深圳难得多，受限制的购房需求相应更多，上海市更是限定了单身无法购房，将限购杀伤力拉满。

因此即便今年市场资金宽松，北京、上海两地的楼市一直保持稳定未见特别明显波澜，而深圳则一骑绝尘，量价势不可挡。现在，深圳楼市归队了，这其实是一种必然。

为什么这么说呢？经济学家张明曾经对2007年至今的房地产调控做过一个精悍的总结。

14年间，房地产市场一共经历了四个周期，前三个周期从谷底到谷底的时间是3年，周期内房价上涨、下跌所占时间约各一年半；而我们目前正在经历的第四个周期已经持续了5年，且还在继续，这个周期中，房价上涨的时间和之前一样，还是一年半，但下行已经持续了三年，下行周期变长，下行幅度变缓。

与此同时，在前三个周期中，各级城市房价上涨和下降同步，并且一线城市上涨幅度更高，下降幅度更小，因此，每轮周期都在助推一线城市房价走向更高；而目前的第四个周期里，一线城市的房价增速已经持续低于二三线城市三年了。

这是非常重要的一个观察总结，如果“房住不炒”这四个字的调控方针显得有些抽象的话，那上述调控的时间和价格曲线就是最好的注脚，作为调控风向标的一线城市，尤其是北京和上海，政策早已到位，通过限制流动性控制交易，既不能大涨，也不能大跌，缓慢释放压力，以时间换空间，逐渐降低整个社会对房地产的依赖。

对照今年全国的调控思路，即便经济面临较大的困难，在房地产政策上，各地非常讲求策略，只能进行边际放松，甚至只做不说，一旦幅度过大，就一定会成为“一日游”被迅速撤回。

从这个角度来看，深圳此轮调控与其说是加码，不如说是归队。