深圳一季度新房成交达近11年同期最高 写字楼吸纳量创历年首季新高

今年一季度，深圳新房和写字楼市场均表现亮眼。

受二手房指导价和银行贷款政策等因素影响，购房需求转移至新房市场，一季度深圳新房成交备案量超1.7万套，达2010年以来同期最高位。

与此同时，写字楼市场延续了去年下半年积极复苏的良好态势，整体表现良好。据多家机构统计，随着企业租赁需求逐渐复苏且强劲，今年一季度深圳甲级写字楼吸纳量创新高，但空置率仍位居一线城市榜首。

新房成交量：达到近11年同期最高

2021年以来，深圳密集发布房地产市场调控政策，时至今日，深圳调控严格级别处于全国前列。

特别是年前发布的二手房成交参考价及贷款政策的调整，使得市场观望者增多，购房需求转移至新房市场，新房成交金额在第一季度创下历史新高。

据美联物全国研究中心统计，一季度深圳新房住宅成交备案量超1.7万套，成为2010年以来同期最高位；共网签17095套一手住宅，较去年四季度上升5.3%，同比去年一季度大幅上升151.6%。

季内购房需求受春节及周期性因素影响较小，依旧保持旺盛。据第一太平戴维斯统计，一季度深圳一手住宅销售市场成交量为174.8万平方米，环比下降4.2%，但较疫情前的2019年同期高118.5%。

供应方面，第一太平戴维斯统计显示，一季度受春节假期影响，深圳一手住宅销售市场供应量约79.5万平方米，环比下降73.7%，但较疫情前的2019年同期高8.3%。其中南山区供应量最高，共释放27.4万平方米。值得一提的是，一季度深圳核心区域的一手住宅合计供应面积高于新兴区域。

虽然部分区域供应量在一季度创下新高，但总体来看市场结构仍需调整。中指研究院深圳分院研究总监童晓玲认为，深圳住宅市场长期处于供不应求的状态，居住用地和用房供应十分有限，未来深圳政策倾向减少商业用地比例，增加居住及配套用地比例，鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房。

价格方面也有所提升，一季度深圳住宅成交均价约每平方米58832元，成交金额创下1028.5亿元的新高。这是由于多个核心区域的新项目综合品质较优，预售价较高，从而推动成交均价结构性环比上升6.6%。约半数新项目依然备受欢迎，并录得100%认购率。

值得注意的是，一季度深圳一手住宅成交金额创下新高，是在市场未完全放量供应下取得的。据中原地产深圳研究院统计，深圳住建局2021年1月份发布的一季度计划预售的商品房中，共有20个住宅项目入市，但12个商品房项目未能取得预售入市，除了1个商务公寓项目，其他都是住宅，这些项目有望在4月份入市，

由于二手市场观望情绪浓厚，短期内新房仍旧是购房者关注的焦点。据深圳住建局披露，二季度深圳计划入市的商品住宅及商务公寓项目达36个，预计供应房源面积为141.51万平方米，共计15318套。其中住宅123.98万平方米，12728套，占比达83%；商务公寓17.53万平方米，2590套。

由此可见，一季度未批售项目叠加二季度的超量供应计划，4月深圳新房市场或将再迎住宅成交爆发期。

甲级写字楼：吸纳量创历年首季新高

从供应和需求端来看，深圳商业地产市场活跃度持续回升。据第一太平戴维斯数据，2021年第一季度，深圳有6个项目入市，合计甲级写字楼面积约40.6万平方米。其中，南山区占新增供应量的74.1%，全市甲级写字楼市场总存量环比扩容4.9%至871.2万平方米。

以价换量策略在市场上成效愈发显著，租金持续下行，刺激需求加速释放。第一太平戴维斯数据统计显示，一季度深圳甲级写字楼租赁问询量及拜访量显著上升，净吸纳量因此打破历年的首季记录，达28.3万平方米。

也正因此，即便在第一季度高量新增供应的背景下，深圳写字楼平均空置率得以维稳，环比仅上升0.1个百分点，录得28.0%。

由于统计口径不同，机构间数据略略有差异，不过整体来看，均是市场向好的预期。世邦魏理仕发布的报告统计显示，一季度深圳共3个甲级写字楼项目入市，总计供应超30万平方米，且新项目租赁表现良好，个别项目得益于良好的预租，入市入驻率高达50%。整体市场净吸纳量继续保持高位，单季录得25.2万平方米，同比增长3倍有余。

世邦魏理仕深圳研究部主管、董事郭丽萍在回答《每日经济新闻》记者提问时表示，吸纳量显著提升，与科技、金融类企业需求来源有关，且租赁需求九成来自内资企业，如某领军企业租赁近3万平方米，选择在科技属性较强的后海、蛇口片区进行扩租。同时，本季也录得了多个在线教育公司的升级搬迁需求。金融租户需求继续位列第二，占比为33.7%，以传统金融为主，主要来自于银行、证券和保险。

“一季度市场表现好过预期，新增吸纳占新增供应的70%以上，但以价换量已成为多数深圳写字楼业主吸客的长期策略之一。”第一太平深圳公司董事总经理吴睿表示，业主所提供优惠的灵活幅度与租户资质正相关，今年第一季度深圳甲级写字楼租金指数仍保持下行趋势，环比微降0.5%，同比下降5.2%，平均租金为每平方米每月184.7元。

根据项目建设进度，二季度预计深圳全市可入伙的甲级写字楼体量约41万平方米。戴德梁行研究院副院长、华南区研究部董事张晓端指出，中短期内深圳写字楼供应放量为市场带来压力，但长期来看前景仍然值得期待。二季度随着标杆项目去化压力的缓解，租金有望回调。而在供应集中的新兴商务区，新项目难以实现较高的租金水平，进而对全市平均租金带来影响。