李想：从杠杆到赋能--地产金融的演变趋势

李想(绿地金融控股集团首席战略官)：非常感谢观点给我这个机会和大家分享。

大家知道，过往二十多年，实际上是中国房地产行业野蛮生长的时代，在这个时代，金融更多的是扮演杠杆的角色。相信在座的各位朋友，都是这个时代的亲历者，相信绝大多数也是这个时代的受益者。但是我们看到，从去年8月份开始，三道红线、两个占比、防贷入市，一系列让行业去杠杆的政策相继出台，说明什么呢？

这个行业以往靠金融杠杆的经营逻辑，未来肯定要发生改变了。但是我们也知道，中国的城镇化道路还有很大的空间，这也说明中国的房地产行业，未来仍然会健康持续地成长。另外，金融和房地产实际上天生是密不可分的，这就给我们一个新的命题——在当前这个去杠杆的背景下，金融在未来房地产行业中应该发挥怎样的作用？这是我今天想讲的。

要回答这个问题，首先我们要看一下这个行业产业链分工和商业模式的演变趋势。大家知道，过往的房地产行业，从投资到开发到运营，基本是开发商一家通吃，也就是说是自投自建自营的模式。随着产业链形成了精细化分工，我们越来越看到一个新的趋势，就是投资开发运营在逐渐地分离。其实刚才的两场圆桌，已经有不少嘉宾提到这个观点。

比如说在投资环节，以房地产基金和险资为代表的金融资本，在通过合资的方式进入这个环节。尤其是在三道红线的背景下，这个趋势越来越明显。在开发环节，已经有投资商或者金融资本成为大股东，而以前我们传统意义上的房地产商成了代建的小股东，当然这里面做得好的也可以IPO。在运营环节，我们也看到，有越来越多的在细分领域专注某个赛道某个行业的运营商，通过受托管理的方式成为专业的运营商。未来行业的竞争能力将转移到资本运作和资本管理。

当然，头部的房地产商仍然可以继续通吃整个产业链，叫做WICP(Whole Industry Chain Provider)。部分的开发商会成为专业运营商。更多的中小开发商必须集中资源做自己擅长的空间营造，成为我们投资房地产基金的小股东。

另外在运营方面，专业的资产管理能力，未来将进一步分化。当然，投资商、开发商、运营商，未来都有可能成为产业链上重要的产业模块的提供者，我们叫做VIMP(Very Important Module Provider)，掌控产业链的主导权，但是需要注意的是，或者需要警惕的是，实力一般的开发商会成为通用模块的提供商，也就是CMP(Common Module Provider)，随时会被替代。跟随这个趋势，在这个行业的投融资模式发生了一个转型。在投资开发阶段，我们可以清楚地看到，保险、房地产基金等等这样的金融机构将成为主体，并且主导开发，这也是我们今天在座各位关心更多的话题。

中小房地产公司将扮演一个代建人的角色。另外以债权模式为主的房地产基金已经很难再维持下去，向股权投资转型成为必然趋势。在这方面，我们认为，兼具金融和开发商背景，拥有专业的开发运营团队的房地产基金将迎来巨大的发展契机。

除了住宅，未来会形成一个巨大的存量资产，需要通过专业的运营商高效的经营管理，通过稳定的租金体现和提升。这就带来两个趋势，一个是产业主题化，一个是运营科技化。

在退出阶段，住宅不说，大家最头疼的是非住宅产品，未来更多是通过CMBS或者REITs，将产品设计成为可以交易的金融产品，实现最终的退出。

所以，通过投融资模式转型的趋势可以发现，未来这个行业的金融属性将会越来越强，但是金融的杠杆作用会越来越被弱化，而赋能作用会越来越强化。

这个赋能作用我们认为体现在三个方面。在投资开发阶段，体现为房地产基金的投资并购，也就是说，通过投资方式的赋能，来获取资产价值的发现和提升的变现。在存量运营阶段，体现为产业投资与协同，通过产业内容或者产业生态的赋能，获得内容运营的高附加值。在退出阶段，体现为资产证券化，也就是通过退出渠道的赋能，实现证券化的流动性溢价。这是我们理解的三个赋能的作用。

这个方面我们绿地金融作为绿地集团全资的战略性的金融投资控股平台，也做了一定的探索。

房地产基金业务不是绿地金融唯一的业务，但是一直是我们的基石业务，历史投资规模超过300亿元，目前在管规模也在50亿元以上。在房地产基金方面，我们通过投资方式的赋能，和大型的金融机构合作了智慧城市发展基金以及投资机会投资基金。我们也和国内专业的物流运营商合作物流地产基金。同时，我们注重构建“房地产+产业”的基金矩阵，强化合作。

在产业内容赋能或者产业生态赋能方面，可能大家觉得绿地是一家房地产企业，实际上我可以跟大家介绍一下，从2019年开始，绿地已经是双主业，房地产+基建，主业做垂直，做精深。

实际上绿地还有一些多元化的产业，这些多元化的产业是围绕着消费升级的主线。

比如说我们布局了百万元级的房，十万元级的车，万元级的教育康养，千元级的旅游酒店，百元级的商贸进口商超，这些多元产业对我们整个金融赋能房地产，是有一个协同的作用。比如说刚才提到物流产业基金，实际上绿地自己的进口商品直销，自己的商贸，本身就需要物流仓储，或者是配送的节点，实际上这就是我们一个很好的产业协同的亮点。

另外我想强调，绿地布局了十万元级的车这个产业，但是我们绿地自己不生产车，我们做销售。我们布局了商超，但是我们自己不生产绿地的水。多元产业上我们是做平台，也就是说有更大的空间跟更多的合作伙伴进行生态的协同合作。

另外绿地金融通过股权直投或者产业投资基金，围绕两条主线，一个是消费升级，一个是科技创新，投了若干头部项目，对我们的产业赋能也是带来了很大的帮助。比如说，我们最近在做一个项目，大湾区一个地方的智慧城市发展项目，绿地金融不仅是开发商，同时也是这个项目的产业生态营造商，绿地金融进去不仅带来绿地集团多元化产业入驻，同时也带我的投资企业入驻，这些入驻企业不仅是绿地金融的被投企业，也是整个智慧城市或者片区的系统运营商、或者生态模块提供商。这就是我们整个产业内容和产业生态的赋能逻辑。

在退出渠道，可能在座各位更关心这个方面的赋能。因为我们说，做出产品不难，但是从产品变成现金流回收，这个是最难的。

虽然说去年国内推出了基础设施的REITs，我们说这是真正的REITs，但是从基础设施扩展到商业地产，至少还需要三年的时间，远水解不了近渴。为了让这些资产能够尽快变成可回收的现金流，绿地金融也做了一些尝试。比如我们首先尝试的一个渠道是出海。

给大家通报一个最新的进展，绿地集团计划在新加坡发行的一个REITs，已经进入了最后冲刺阶段。这个REITs的意义，是中国特大国企首次在新加坡上市REITs项目，同时也是第一支人民币和新元双币种交易的产品。目前这个REITs产品是我们绿地自身的酒店资产，未来我们会长期注入酒店资产，未来也会扩展到绿地外部的酒店资产。所以说，未来也给我们很多行业的合作伙伴提供了一个合作空间。

此外，在这个过程中，我们培养了一支能够在海外市场发行REITs产品的团队，所以说，无论是商办也好，物流地产也好，或者酒店资产也好，类似的商业地产都可以进行合作，在海外发行REITs产品。

当然，存量资产里面有一些是能够进行金融产品的设计，比如可以设计成REITs。但是REITs有一个首要的条件，就是所有权清晰，可以转让。目前的存量资产里面，有很多是所有权没有办法转让的，或者说所有权有瑕疵的。针对这个，绿地金融也做了一个尝试，我们打造了一个权易宝平台，特点是针对不动产资产的使用权的流转，而并非是所有权的转让。这样不仅可以激活超过千万亿的不动产使用流通，而且进一步激发围绕不动产使用价值提供的数字化产品创新服务、专业运营服务、增值服务、融资服务等多类型服务市场。这里面大家最有兴趣的是一级市场，通过这个平台可以实现不动产资产长期使用权的一次性出让，回收现金。当然二级市场可以通过使用权的分割，实现时间和空间的分离，进一步促进资产本身的增值。

以上是我今天分享的主要内容。这里我想再强调一句，目前金融赋能这块的工作是我所带领的团队的重点工作。绿地金融这个平台是一个开放的平台，是面向所有房地产业界的平台。不管是有资金，或者是有产业内容，或者是有存量资产，都可以在这个平台上找到合作点。