中国房地产市场暴露出日益扩大的区域经济差距

【友财网外汇资讯】-郑州，在距苹果(Apple)最大的iPhone工厂几个街区的一个已建成一半的住宅开发项目中，销售员王丽娜(Wang Lina)提出了一个不同寻常的报价，以吸引业务。过去12个月，该项目的价格下跌了10%。

这名销售经理要求的首付款标准不是30%，而是5%，通过项目开发商提供的两年无息贷款来弥补差额。

她表示：“我们曾经希望，富士康的扩张将带来农民工，提振住房销售。”富士康是全球最大的合同制造商，10年前在人口1000万的深圳建立了一个生产基地。“但事情并不是这样的，我们必须尽我们所能让收支相抵。”

王经理只是当地几家正在应对房价疲软和销售低迷的开发商之一。许多内陆城市也面临着类似的问题。

然而，在中国的沿海城市，投机驱动的房地产热潮已促使开发商提高价格，并通过抽签选择买家。

中国繁荣的沿海城市和苦苦挣扎的内陆中心的经历形成了鲜明的对比，让我们得以一看中国日益扩大的区域差距，这可能会影响冠状病毒感染后世界第二大经济体的复苏。

麦格理集团(Macquarie Group)驻香港经济学家胡伟骏(Larry Hu)表示：“郑州历来都面临着公寓供应过剩的问题，而疫情正让问题变得更糟。”“未来12到24个月，情况将会恶化。”

在北京成功控制住病毒后，以上海和深圳为首的中国发达市场的房屋销量都出现了飙升，但郑州的情况依然疲弱。

官方数据显示，以建筑面积衡量，今年前两个月该市的住房交易量比2019年同期下降了近一半。相比之下，同期十大沿海城市的涨幅为76%。

不温不火的需求将供应推高到了一个危险的水平。总部位于上海的咨询公司CRIC表示，如果没有新项目进入市场，开发商需要15个月的时间才能出售郑州的库存——以行业标准来看，这是一个较高的水平。

“我们的首要任务是确保现有项目得到较好的销售，而不是将新项目投放市场。”长建控股(Changjian Holding)的一位高管表示。该开发商花了两年多时间试图出售郑州郊区的一个住宅小区。

在房地产过剩之前，中国经历了数年失控的建筑热潮，同时政府打击房地产投机，抑制了需求。

2016年，郑州的住房建设开始腾飞。当时，以限购为首的遏制沿海城市房地产泡沫的努力，促使投资者涌入郑州的中央商业中心，那里的住房可以在没有限购的情况下出售。

然而，一年后，郑州市出台了一些措施，包括对购房者和卖家的限制，以控制房价，这一热潮就此结束。继2016年飙升62%之后，2017年新住宅销售暴跌逾三分之一。

2016年在郑州交易公寓赚得逾100万元人民币的投资者王岩(音)表示：“郑州作为炒房天堂的日子结束了，他们在购房三年后才得以出售房产。”

尽管销售经历了过山车式的增长，但建筑热潮仍在继续。根据官方统计数据，2016年至2019年，郑州新开工的房屋总数超过了过去10年的总和。开发商表示，他们看好拥有逾1亿人口的河南省会，相信附近城市的移民将继续涌入。

“在就业机会、教育和医疗资源方面，河南没有其他城市能与郑州相比。”当地开发商优好(Youwell)的一位高管表示。“这足以推动房地产市场走高。”

虽然郑州确实吸引了外来务工人员，但他们中的大多数从事的是低收入的制造业和服务业工作，无法支撑当地的购房需求。

在空港经济区，也就是富士康大型工厂的所在地，一套标准的一居室公寓每月需要支付4500元人民币以上的按揭贷款。在富士康，普通工人的月收入不到5000元人民币。

富士康郑州员工李超勇(音译)每月挣4800元人民币。他表示：“我现在的工资，未来几年都买不起郑州的房子。”

没有捷径可走。郑州经济严重依赖以低工资著称的劳动密集型制造业。这座城市在金融或互联网服务等高增值产业增长方面进展甚微。

由于经济迅速反弹的希望渺茫，郑州曾经雄心勃勃的开发商已经开始削减开支。今年头两个月，由于许多开发商选择暂停建设，作为住房投资领先指标的住宅土地销售同比下降逾三分之一。

“最糟糕的日子还没有结束。”招商地产郑州分公司的一位高管表示。