北京房地产调控“政策工具箱”升级

3月31日，北京市相关部门联合发布2021年年度第一批次商品住宅用地出让公告，将集中推出30宗地块，约169公顷，建筑规模约345万平方米，挂牌起始价达1035.81亿元。

值得一提的是，此次将结合拟出让宗地所在区域市场供求、功能定位等因素合理确定竞买条件和交易方式。建立“房地联动、一地一策”会商机制，加强精准调控；引入房屋销售价格引导机制，将价格引导前置到土地出让环节。

具体来看，北京首批供地共涉及12个区，其中15宗位于中心城区，建设用地面积约73公顷，占比约43%；位于多点及副中心地区项目11宗，建设用地面积约72公顷，占比约43%；位于生态涵养区项目4宗，建设用地面积约24公顷，占比约14%。

商品住宅用地供应由“价高者得”的单一目标向完善市场、稳定房价、保障民生、提升品质等多目标管理转变。北京市相关部门负责人表示，此次土地出让建立“房地联动、一地一策”会商机制，在土地出让环节着力加强综合施策，制定“政策工具箱”，推动通过进一步降低溢价空间。

热点区域采取竞报政府持有商品住宅产权份额交易方式。据悉，针对位于朝阳金盏乡海淀树村等6宗区位条件较好的项目，此次将采取竞报政府持有商品住宅产权份额交易方式。引导开发企业理性竞买，通过政府和个人共有产权的方式，有效减轻购房人负担，充分满足居民自住需求。

需注意的是，此类住房购房人购买此类住房，取得不动产权证未满5年的，不允许转让所购房屋产权份额；购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让购房人持有的商品住宅产权份额，同时政府持有的商品住宅产权份额一并转让，政府按市场价格收回持有份额对应的价款。

对此，北京房地产协会秘书长陈志认为，在商品住房引入共有产权的制度设计，主要是通过在土地出让环节设定地价上限，破解“高地价”问题，同时事先明确房屋销售价格，竞政府份额，降低购房人实际支出破解“高房价”问题。将政府让渡的土地收益转化为产权份额，既有效保障政府收益，又可盘活资源。

引入房屋销售价格引导机制，稳定未来上市房价。相关负责人表示，此次对于限价调控由过去预售环节引导前置到土地出让环节，按照区域土地级别，结合区域近三年在售新建商品住房价格综合测算区域房价，由住建和规自部门、区政府组成联席会，共同研究每一地块房屋销售价格指导意见，并在公告期对外告知，开发企业在土地竞买环节将提交房屋销售的价格承诺。

中原地产首席分析师张大伟表示，集中供地政策下，土拍溢价率有望降低。“不太可能出现地王了，北京摁住地王的决心非常坚决，北京在土地供应阶段已经开始执行‘个性化’调控了。低溢价率可能是北京供地很长一段时间的主旋律。”

值得注意的是，从全国来看，自从2月23日自然资源部在“全国2021年住宅用地供应分类调控工作视频培训会议”上首次提出土地“两集中”政策以来，目前已有青岛、天津、济南、南京、合肥、长春、无锡、西安、成都等地已陆续公布了集中供地计划。

下一步，随着各地土地出让政策明确，提高信息透明度，引导市场回归理性。但同时，对于房地产企业来说，不仅需要短期筹集巨量资金，还需要合理安排布局。土地集中出让，将是对房企在资金实力、决策能力上的双重考验。