地产大佬热议“三道红线” 定下1-3年降档目标

今年的年报季，“三道红线”与降负债成为房企大佬们讨论较多的热词之一。

自从去年下半年出台“三道红线”融资监管新规后，各大房企开始了主动降负债、降杠杆。如今，2020年已经收官，房企在降负债上展现一定成效，从三线全踩的“红档”、踩线两条的“橙档”降至踩线一条的“黄档”，更有房企成功降至“绿档”安全线。随着业绩发布会的召开，各大房企对于未来降负债有哪些策略与目标？房企大佬们对于“三道红线”又有哪些新鲜看法？

各大房企不同程度降档“三道红线”

去年下半年，“三道红线”融资监管新规出炉，迅速引爆舆论，对于普遍高负债、高杠杆的房地产行业形成一定威慑力。

“三道红线”即剔除预收款后的负债率不超过70%，净负债率不超过100%，现金短债比不低于1。以有息负债规模为融资管理操作目标，“三道红线”分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。

具体来看，如果“三线”均超出阈值为“红档”，有息负债规模不得增加；“二线”超出阈值为“橙档”，有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出阈值为“黄档”，有息负债规模年增速不得超过10%；“三线”均未超出阈值为“绿档”，有息负债规模年增速不得超过15%。

“三道红线”融资新规发布后，倒逼各大房企积极主动降负债、降杠杆。纵观2020年各大房企财报，大部分房企在“三道红线”上均有不同程度的降档。

TOP10的房企中，融创中国从2019年末的三线全踩，连降两档至“黄档”。截至2020年末，融创中国净负债率同比下降76个百分点至96%，非受限现金短债比升至1.08，剔除预收款后的资产负债率降至78%。

绿地控股今年3月初曾表示，截至今年2月底，顺利实现现金短债比超过1，“一条红线”提前“转绿”达标，整体由“红档”降至“橙档”。

世茂集团、招商蛇口从“黄档”降至“绿档”。截至2020年末，世茂集团剔除预收款后的资产负债率为68.1%，净负债率为50.3%，现金短债比1.16；招商蛇口剔除预收款后的资产负债率58.84%，净负债率 28.81%，现金短债比1.23。

TOP10之外的大中房企中，佳兆业、中梁控股、雅居乐、中国奥园由“橙档”降至“黄档”，中国金茂由去年年中的“黄档”降至“绿档”。

相比2019年末，佳兆业2020年的净负债率由144%降至98%，现金短债比由1.1提升至1.56，剔除预收款后的资产负债率降至70.3%；中梁控股剔除预收款后的资产负债率79.9%，净负债率65.8%，现金短债比1.1。

截至2020年末，雅居乐剔除预收款后的资产负债率较2019年同期下降4个百分点至72%，净负债率下降24个百分点至73%，非受限现金短债比为1.09，较2019年同期改善提升约0.3至达标。

当然，也有降负债压力较大的房企，诸如富力地产，虽然负债指标调整，但是仍处于“红档”。截至2020年底，富力地产剔除预收款后的资产负债率为76.7%，同比下降2.8个百分点；净负债率同比下降69个百分点至130%；非受限现金短债比为0.4，同比微增0.03。

现金短债比最易改善、资产负债率最难调整

具体分析“三道红线”降档中，达标最快是的现金短债比和净负债率。

克而瑞研报称，最易改善的现金短债比，仅涉及货币资金和短期有息负债，一般来说，房企可通过加快资金回笼、适度调整债务结构的方式增加货币资金和减少短期有息负债，快速改善该指标。比如，不少房企借助各大营销节点加大折扣和营销力度，促销售、抓回款，最终成功降档。

其次是净负债率，主要涉及货币资金、总有息负债和所有者权益，除了加快资金回笼，房企还可通过控制并降低总有息负债规模、扩大盈利增加权益等方式改善。

最难调整的则是剔除预收款后的资产负债率。截至2020年末，包括融创中国、佳兆业、旭辉控股、中梁控股、绿城中国、正荣地产、时代中国、中国奥园、雅居乐等房企的剔除预收款后资产负债率，仍超过70%的红线。

绿城中国执行总裁耿忠强就曾表示，剔除预收款项后资产负债率的优化有一定的难度，但是绿城也处于向好的态势，因为去年初这一指标值是73%。

“预收账款的提升，考验房企销售、周转、产品等多方面的综合运营管控能力，非‘立竿见影’之举，因此该指标的改善相对其他两个指标而言所需时间更长。”克而瑞分析人士称。

房企定下1-3年降至“绿档”目标

值得一提的是，去年8月份，住建部曾召开重点房地产企业座谈会，并指出形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。据报道，参会的房企包括碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城等12家房企。

后续，有媒体报道称，监管部门要求12家试点房企在2023年中前完成降负债目标。在各大房企召开的2020年度业绩发布会上，其相关负责人也给出了降负债的时间表。

“按照监管要求，到2023年完成降负债目标，这给企业留了缓冲的空间，更有利于行业平稳过渡。”佳兆业首席财务官吴建新说，佳兆业在内部非常重视，下了苦功，预计到今年末“三道红线”将全部达标。

绿城中国高层表示，目标是2023年进入“绿档”。富力地产高层说，截至2020年末，富力地产库存现货有约600亿元，未来将会积极变现，目标是在2021年的未来9个月会降1到2道红线，到2022年底，“三道红线”完全达标。

正荣地产董事会主席兼行政总裁黄仙枝在业绩发布会上透露，争取明年上半年把三道线全部“转绿”。中梁控股首席财务官游思嘉称，目前公司仅有一条红线尚未达标，未来2-3年会逐步完成“三道红线”降档任务，成为“零踩线”房企。

时代中国董事会主席、执行总裁岑钊雄声称，一到两年内会把剔除预收款后的资产负债率这条红线解决掉。

中国奥园执行董事、联席总裁陈志斌则表示，下一阶段将通过促回款、调节奏、降成本，未来三年达到降低负债(每年不低于5%降幅)、增厚净资产(年复合增长率在15%或以上)，预计在2022年之前达成“三道红线”目标。

从房企自身来说，积极降档“三道红线”不仅有利于降低自身的偿债风险，对于后续的投资拿地等将形成资金缓冲。从行业来看，“三道红线”是国家建立房地产长效调控机制的一部分，有利于降低行业杠杆率、防范系统风险。

中海地产行政总裁张智超表示，房企和金融企业的相关红线政策，对于高杠杆发展模式进行抑制和规范，若干年前可能有一些企业的发展依赖于高杠杆的模式，但到了目前，这种模式蕴涵一定风险，为了规范行业健康发展，在这个背景下出台了相应的政策，体现出国家对于房住不炒政策的全面性和系统性，有利于房地产行业长期、稳健发展。