郭树清：房地产是金融体系最大“灰犀牛”三道红线下房企“红转绿”动作加速

2021年3月2日，中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清在国新办新闻发布会上表示：“房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化、泡沫化倾向比较强，是金融体系最大灰犀牛。”

继2020年8月提出针对房地产行业的“三道红线”新规后，国家相继对银行贷款、境内外债融资以及信托融资等主要融资渠道进行了全方位严格管控。在此环境下，各大房企头上的“紧箍咒”持续加紧，纷纷采取动作主动降负债，对比各大房企近期发布的有关数据，三道红线下房企的各项指标正在悄然变化。

房企多管齐下降低负债率

2020年8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，银保监会、证监会、外汇局、交易商协会以及部分房企负责人参加会议，会议形成了重点房企资金监测和融资管理规则。

依据此次座谈会的“三道线”的划分标准，结合2020年房企的中期财务指标分类，50强房企中有10家为红档，10家为橙档，24家为黄档，6家绿档房企基本集中在前20强。

继“三道红线”新规发布后，多家房企重新思考发展方向，采取措施多管齐下稳定或降低负债率。

其中，融信中国通过销售业绩带动股东权益上涨的方式，促使负债率降低。一方面，融信中国通过对组织结构进行调整，对高效能城市极致深耕；另一方面，在其新增的土储中长三角地区占比达75%，重仓热点区域和一二线城市。

万科、碧桂园以及中国恒大则探索业务新的发展模式。具体而言，万科于2020年12月宣布公司养猪业务落地，并且正在顺利推进当中；碧桂园则在农业、科技两方面发力，围绕建筑机器人+BIM+新型装配式，搭建系统化研发体系，同时引入高科技发展现代农业，布局农业全产业链条；恒大集团则通过网上打折促销、收购车企、技术以及招揽汽车人才等方式，综合降低负债。

“三道红线”均达标的龙湖集团持续发力，得益于一系列财务指标均维持行业内的较高水准，还被国际权威信用评级机构穆迪(Moodys)上调评级，其将龙湖的发行人和高级无担保评级从Baa3上调至Baa2，惠誉也将龙湖由展望调升至正面，发行人和高级无担保债券评级维持BBB。无论是境外美元票据，还是国内公司债券，龙湖均屡屡以长年期、低票息刷新业内记录。2020年半年报显示，其有息负债中，一年内到期债务为人民币172.1亿元，占总债务的比例仅为10.2%，现金短债比为4.55倍，平均借贷成本仅4.5%。

房企“同路不同命”

近期，除了2020年半年报中“三道红线”一条未踩的龙湖集团、华润置业、中海地产以及金地集团以外，部分房企也纷纷加入此阵营。

3月3日，港股公司金辉控股(集团)有限公司发布公告，表示金辉控股财务指标全面达标房产调控政策的“三道红线”要求。公告指出，截至2020年底，预期该公司年度收入较2019年同期增长超过30%，净利润将较2019年同期增长超过40%，净负债率低于100%，现金短债比大于1，剔除预收款项后的资产负债率低于70%。而不久前，俊发集团在其2020年年度工作会议发布数据显示，俊发集团总资产1563.14亿元，年结算利润同比增长49.2%，2020年末各项经营指标均未踩中“三条红线”。

事实上，在“三道红线”的降负债之路上，各大房企的命运不尽相同，部分房企庆祝全线达标同时，部分房企仍在快马加鞭追赶。

按照2020年年报数据显示，融信中国“三条红线”情况分别为净负债率91%、剔除预收款后的资产负债率为73.8%，现金短债比约为1.7，踩“三道红线”中一条。对比2020年企业半年报数据，除现金短债比未变动外，其余两项数值均存在不同程度的下降。

在3月3日的线上业绩会上，宝龙地产(1328.HK)发布2020年全年业绩公告，宣布超额完成年度销售目标，其中净负债率与现金短债比归绿档。宝龙地产管理层表示，未来两年，公司净负债率跟现金短债比保持在绿档肯定没问题，但是扣除预售账款后的总负债率控制在70%以下还是有一点小压力。

格力地产方面，截至其三季度报告显示，2020年前三季度，格力地产剔除预收款后的资产负债率为75.34%，净负债率为197.26%，现金短债比为0.45，按照此数据公司已踩中 “三道红线”。

“未来房企市场的集中度会进一步加强，中小型房企的竞争也会越来越大。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《华夏时报》记者表示，三道红线下的变化应当区分讨论。对于较大型的房企而言，虽然转型较难，但应对市场变化的能力是较强的；中小型房企尽管有不断边缘化的态势，但转型会相对较容易。

严跃进向记者补充到，近期企业应当积极关注两会等规划内容，通过对市场热点和城市政策的积极研究，进一步挖掘投资和转型的机会。

尽管不少企业仍不同程度的踩中“三道红线”，但总体负债率都有了一定程度的下降。根据贝壳研究院的统计，2021年1-2月房企境内外债券融资累计约2072亿元，同比下降10.2%，降幅较2021年首月(3.5%)持续扩大。

与此同时，在国新办新闻发布会上，郭树清也曾提到：“2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速，这一成绩来之不易，相信房地产问题可以逐步好转。”