去年商铺租金整体下跌 疫情下商业地产发生了哪些改变？

春节将至，消费券、年夜饭、年货节等字眼在数字化的消费市场风声水起。而受疫情影响，2020年线下商铺租金水平整体下跌、空置率走高。在这一过程中，商业地产在经营理念、商业模式和消费倾向上也发生深刻改变，尤其是数字化意识已深入人心。

在业内人士看来，国内局部疫情风险仍然存在，聚集型和接触式消费仍有待进一步恢复，实体商业在短期内仍面临下行压力。未来，随着新兴消费群体的快速崛起和新业态新运营理念的不断涌现，尤其是受到资本市场的持续关注，“数字化”“新科技”或将赋能商业地产新的机遇。

商铺租金整体下跌，商业街最大跌幅超7%

2020年中国主要商业街商铺和重点商圈(购物中心)商铺租金水平整体下跌。根据中指研究院对商铺租金调查数据显示，2020年，全国重点城市100个商业街(百街)商铺平均租金为24.96元/平方米·天，同比下跌0.52%；100个典型购物中心商铺平均租金为26.76元/平方米·天，同比下跌0.25%。

整体来看，在租金同比上涨的商业街中，杭州河坊街、天津滨江道商业街等10条商业街租金同比涨幅相对较大，其中杭州河坊街租金同比涨幅最大，为3.0%；天津滨江道商业街、海口中山路租金同比涨幅在2.0%-3.0%之间；成都宽窄巷子、长沙坡子街等7条商业街租金同比涨幅均在1.0%-2.0%之间。

而在租金同比下跌的商业街中，武汉万松园商业街、南昌胜利路步行街等10条商业街租金同比跌幅相对较大，其中武汉万松园商业街租金同比跌幅最大，为7.24%；南昌胜利路步行街、北京簋街等5条商业街租金同比跌幅均在5.0%-7.0%之间；上海田子坊、深圳深圳湾步行大街等4条商业街租金同比跌幅均在3.0%-5.0%之间。

业内人士分析，造成租金下跌的原因主要是受疫情冲击，去年商铺普遍出现经营困难，不少商铺出现退租现象，导致整体周转率和空置率提高。尤其是以餐饮为主的商业街，比如北京簋街，受疫情商业街租金跌幅较大。

与此同时，不少商业街和商圈购物中心业主也利用这一时期进行业态调整，并给予商户免租优惠，在上述样本商业街和商圈中，有近半数商铺获得免租期。

新开业购物中心减少，数字化意识深入人心

2020年下半年，疫情得到有效控制，部分暂缓开业计划的购物中心项目开始集中入市。但是整体来看，据中指研究院监测数据显示，2020年全年，15个城市新开业购物中心建筑面积约为1000万平方米，同比下降近四成。

全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平认为，疫情深层次影响商业地产行业。疫情对于行业的影响不仅是客流与销售，也改变了商业地产行业经营理念、商业模式和消费倾向。起于线上的直播带货如今已成为线下商业普遍使用的营销工具，数字化意识在线下商业也已深入人心。

全联房地产商会商业地产工作委员会与RET睿意德在京联合发布的《中国商业地产行业2020/2021年度发展报告》(简称“报告”)也显示，2020年直播已经从线上企业蔓延到了线下企业，各大企业从老板到店员齐上阵，有的商场在全国连锁门店内搭建直播间。直播带货在一定程度上救助了疫情重创下的实体商业，其俨然从单纯的创新模式变成企业通用工具。

另外，王永平认为，疫情所带来的影响也不完全是负面的，疫情中购物中心纷纷为商户免租减租，所展现出的行业担当令人感怀，购物中心与商户之间成为更加紧密的命运共同体。

商管成为房企在资本市场的新战场

“在资本市场已经释放行业发展新信号。比如前些年，商业地产行业存在重数量轻质量、重开发轻运营的问题，商业资产价值普遍偏低。如今，资本市场对于强管理的轻资产商管公司与高成长性的创新品牌给出了超高估值。”王永平如是说。

2020年12月9日，华润万象生活在港交所上市，当日的动态市盈率为110倍，远超市场上纯物业管理的轻资产管理公司。众所周知，地产股长期以来在资本市场上表现低迷，而轻资产性质的物业管理公司与商业管理公司上市却引起了资本市场追捧，尤以商管主导的轻资产管理公司为甚，代表性的企业如华润万象生活和宝龙商业。

报告认为，对于商管高企的估值，体现了投资者对于轻资产商管模式潜力的认可。各大房企也从轻资产的角度，找到了市值增长的新突破口，商管进入了各大地产公司的战略框架，成为房企在资本市场的新战场。值得关注的是，报告还显示，国内互联网+创业早期，风投、私募股权投资追捧的线上品牌，如今转而关注线下零售，这一现象背后是对线下品牌持续稳定经营，以及获得新消费关注能力的看好。而在投资圈盛传，消费已经成为中国创投行业的最后一个价值洼地。由于商业社会的全盘数字化大潮，整个消费领域变得更加炙手可热。

在王永平看来，在商业地产的生态中，如果没有品牌创新、只有场景创新，就不会有价值上的创新，资本对消费赛道的关注与投入，也将加快线下商业的迭代更新。

业内人士：短期商业地产仍面临下行压力

“互联网+”时代，实体商铺的社交功能逐渐显现，“科技”“颜值”“体验”成为消费市场的关键词，部分升级类产品店铺，例如家电、数码、通讯类店铺、美妆类店铺以及潮玩/娱乐类店铺客流量亦表现较好。

此外，受国外疫情影响，出境游受限，部分奢侈品店铺经营情况显著恢复。而受线上消费影响，部分服装鞋帽类店铺表现平淡。

在各类商铺此消彼长的过程中，国内消费市场呈现持续复苏态势，带动实体商业平稳恢复。不过，据中指研究院调研走访发现，部分商家表示，去年下半年店铺客流量和经营情况尚未完全恢复至疫情前的水平，但比上半年有所好转，对未来一段时间消费市场保持信心；但也有少部分商家表示经营情况并未能如期恢复，正考虑于合同期结束后退租。

面对商业地产的未来，中指研究院分析人士认为，国内局部疫情风险仍然存在，聚集型和接触式消费仍有待进一步恢复，实体商业在短期内仍面临下行压力。而随着消费市场活力持续恢复，实体商业将逐渐恢复至疫情前的水平。预计重点城市商铺租金有望恢复平稳运行态势。

而对于近期频繁提到的互联网反垄断，王永平认为，这是实体商业发展的历史机遇。国家出手整治互联网平台垄断，标志着互联网平台企业从早期的“发展阶段”，进入到了“规范阶段”。此前互联网平台企业借助资本展开的无序扩张，并未带来实际的市场增量，反而导致实体商业在市场中的份额一度下滑，影响了公平竞争的市场环境，也对实体商业的发展造成了伤害。此次反垄断整治有利于线上线下的公平竞争，有利于促进线上线下的相互融合。