上海房地产调控新政发布后的24小时：二手房交易难了、置换凉了、房贷严了

2021新年前后，有关房地产的新政策不断落地。

在银行业房地产贷款集中度管理制度出台后不到一个月，1月22日，上海市住建委等八部门联合印发的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》(下称《意见》)正式实施。上海也成为今年楼市调控升级的首个一线城市。

在上海楼市新政落地的第一天，记者走访多家房地产中介了解到，不少购房客户纷纷咨询新政对其购房的影响。在此次颁布的十条政策措施中，“增值税征免年限调整”“夫妻离异3年限购”等细则最受关注，不少购房者也确实受政策影响，改变或中止了购房进程。

有购房者打“退堂鼓”

“压力还是不小的。”孟小姐是此次上海学区房购房“大军”中一员，在其看到上海楼市新政的时候，大舒了一口气，因为她买的房子属于五年以上的房屋，税费的新变化对她没有影响。

“‘二转五’税收方面咨询的人最多。”某房地产经纪公司中介告诉记者，此次，《意见》调整了增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年，意味着在《意见》出台前未网签的交易，若交易房产在5年期限内，要缴纳更多的税金。

该中介说，他经手负责的一套地铁站旁二手房，2017年房东以400万元购入，现在的意向购房者本已谈好以当前市场价格500万元买入。按照此前政策，该房子征免年限已满足2年，按差额100万元计算增值税及附加税，只需要缴纳5.3万元税费。

“但是，很可惜，这套房子交易双方还未网签，按照新规定，属于不满足征免年限5年，需要按照全额(500万元)计算增值税及附加税，那就要缴纳21.3万元的税费。同一套房子，因为前后政策不同，要缴纳大概4倍的税费。”

“肯定会考虑期限满五年的房子，增值税虽然名义上是向买房者收取，实际上最终还是会转嫁给购房者。多出的几十万、十几万元的税费，对于普通工薪阶层购房者，是一笔不小的开支。”另一位正在考虑置换学区房的李先生表示，这项政策对刚需购房者有一定的抑制作用，尤其是准备买学区房或者改善型住房的人来说。

该购房者表示，正是因为看到2020年12月份一手和二手房的大幅涨幅，才开启置换房的计划，但这一政策立马让其打了“退堂鼓”，称再观察看看。

二手房、学区房或将暂时冷却

“我是属于房屋置换的，本来住在浦东，现在计划买到浦西这里，去年12月初交的定款70万元，目前还没网签，买的时候价格相对还处于平稳阶段，一个月不到，价格确实涨了不少。”孟小姐庆幸自己看中的房子，因为已经满五年期限，没有承担更多的增值税。

受上海摇号政策影响，2020年以来的二手房交易热度升温，全年迎来了一个成交大年。克而瑞研究中心数据显示，2020年上海二手房成交面积达到2486万平方米，创2017年以来新高，成交金额更是历史首次突破万亿元。

上海核心城区近几个月更是出现学区房炒作热潮，以及二手房出现业主抱团涨价的情况。相对而言，郊区房价涨幅较弱，但也是热度不减。不少家庭以“假离婚”的方式多购置房产，并因此成为微博热点话题。

记者采访的一位房产中介服务的范围是上海郊区某地铁站附近的房产交易。据他观察，最近几个月，周边二手房的价格涨了12%左右。

记者观察到，1月21日，上海郊区某地铁沿线一个新楼盘进行开盘摇号，322套房源项目有844组客户前来认筹，认筹率达262.11%。

在该楼盘“摇号”的第二天，不少客户赶来签约，直至晚上7点，售楼处仍然有不少客户在咨询和签约。

2020年底，人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，分档设置房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限。

记者从多位购房者处了解到，目前银行的放款流程正常，从网签到贷款，大概三周左右。另外，记者从某大行房贷客户经理处了解到，年初房贷信贷额度并未出现明显投放紧缩，但未来在房贷新政影响下，紧缩个人房贷额度是一个趋势，将维持在一个合规的水平内。

此次上海楼市调控政策也强调，要实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。