平安证券：上海楼市政策加码 因城施策延续

1月21日，上海发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》(以下简称《意见》)，提出增加商品住房用地供应、严格执行住房限购政策、加强个人住房贷款审慎管理、增值税征免年限从2年升至5年、优先满足“无房家庭”购房需求等。

平安观点：

上海楼市持续升温，调控加码符合预期：受益于流动性宽松、深圳等热点城市楼市带动，加上 2018-2019 年上海楼市已经历调整、部分积压需求释放，叠加上海“民办摇号”政策，2020 年上海楼市明显升温，全年商品住宅、二手住宅分别成交 1415 万平、2409 万平，同比增长 3%、34%；房价涨幅自 2020H2 以来逐步领涨一线城市，2020 年 12 月上海二手住宅价格指数同比增 6.3%、环比增0.6%。岁末年初上海楼市有加速上涨势头，1 月 17 个热点楼盘平均认筹率达273%。此前深圳、东莞等热度较高城市陆续加大调控力度，此次上海升级调控措施，旨在更好落实“房住不炒”与“三稳”定位，符合预期。

增值税免征年限延长，离异购房纳入监管：《意见》将个人住房转让增值税免征年限由 2 年调整到 5 年，2016-2020 年上海新房及 2 手房合计成交约 195 万套，意味着这批房源短期若入市，均将纳入增值税增收范围，交易税费将大幅抬升；同时《意见》规定任何一方自夫妻离异之日起 3 年内购买商品住房的、其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。此前对于离异前家庭有 1 套住房，离异后无房无贷一方能以 35%的首付比例新购 1 套商品住房，但新规后新购住房时将被认定为二套，对应首付比例为普通住宅 50%、非普通住宅 70%，首付成本明显增加。

加大土地及租赁住房供应，优先满足“无房家庭”自住购房需求。《意见》提出加大增加住房用地供应，引导企业理性拿地，稳定土地价格；加快形成租赁住房有效供应，促进“租购并举”等，持续从供给端发力。同时《意见》明确加强个人住房贷款审慎管理，严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场，预计后续针对购房资金来源、按揭审核有望趋紧；《意见》提到规范房地产市场经营秩序，加强市场监测；完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求，不排除后续热点楼盘试点无房家庭优先摇号政策。

投资建议：整体看，本次上海新政从供需两端发力，亦在为楼市降温。《意见》在增值税免征年限、离异购房、无房家庭优先购房等方面与深圳“715”新政趋于一致。参考深圳新政效果，税费与首付比例攀升预计短期将对市场需求形成一定冲击，楼市成交有望逐步回归理性，中长期来看行政调控无法扭转一线城市整体供不应求的格局，后续仍需关注供给端政策落地力度。从全国来看，随着 2020年下半年热点城市调控加码、房企推盘增加，楼市整体保持平稳，但在“房住不炒”总基调下，不排除个别热点城市出现政策打补丁动作。板块投资方面，当前地产估值已降至近五年 6%分位，主流房企估值、股息率均具吸引力，建议关注：1)债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科 A、保利地产、金地集团等；2)销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、龙光集团、新城控股等；3)受益政策推动的物管板块。

风险提示：1)三四线楼市下行风险：三四线整体供应较大，且棚改退潮下需求弱化，行业后续面临三四线楼市销售快速下行、部分项目烂尾的风险。2)房企大规模减值风险：基于需求提前释放、新冠疫情对房企销售的冲击，若后续楼市回暖持续性不足，需求释放低于预期，未来存在房企进一步以价换量以提升需求，将带来房企大规模减值风险。3)行业金融监管力度超预期风险：若后续融资政策执行力度超出预期，将对各房企规模发展产生负面影响，导致业绩表现不及预期风险。