中指院常务副院长黄瑜：核心城市群内的城市竞争力将继续

2020年末，房地产市场已经从疫情影响中恢复。国家统计局数据表明，1~11月，全国房地产开发投资129492亿元，同比增长6.8%；商品房销售面积150834万平方米，同比增长1.3%，增速比1~10月提高1.3个百分点。

然而各个区域的市场表现差距显著，例如11月深圳新建商品房价格同比上涨4.9%，二手房价格同比上涨14.6%；而同月太原、济南、郑州等地的新房二手房同比则有不同程度下降。

面对如此市场情形，2021年购房者应如何判断城市竞争力？应着重了解哪些指标？哪些区域城市的竞争力将显著提升？近日，《每日经济新闻》记者专访了中国指数研究院常务副院长黄瑜。

人口基础是决定因素

对于城市竞争力的衡量，不同机构认识不同，据黄瑜介绍，中指院是通过量、价两大维度来研判城市价值及发展潜力的。

黄瑜表示：“市场容量涵盖8个方面，主要参考城市的人口基础、经济实力、产业及创新、财富水平、环境及配套、交通便捷性、规划和房地产市场规模。市场增值潜能涵盖4个方面，主要参考城市的房地产供求关系、需求满足度、房价支撑和市场热度。”

黄瑜认为，人口基础是决定房地产开发投资吸引力中市场容量的关键因素。人口的聚集是城市竞争力的最直接体现，城市价值与潜力越大，越能吸引大量人口流入，城市竞争力越强，因此，是否能够吸引更多的人口流入是评价城市竞争力的关键要素。

同时，能否提供更多就业岗位，收入能否提升，城市环境是否宜居，交通是否便捷等均是影响人口迁移的重要因素，因此城市的经济、产业、收入、资源、交通等因素都将通过影响人口流向，影响城市的综合竞争力。

“近几年各大城市纷纷出台的人才政策，降低或取消城市落户门槛、实施人才住房补贴等，都体现了人口对城市发展的重要性。”黄瑜说。

长三角城市竞争力有所提升

2020年，长三角、珠三角和京津冀城市群的部分城市(苏州、宁波、南京、石家庄、廊坊等城市)以及中西部部分二线城市市场竞争力有所提升。

黄瑜表示：“如苏州、南京受益于长三角城市群规划，规划潜力提升，苏州市场热度(房价及土地溢价率)有所提升。”

近年来，苏州人口持续净流入。2019年末全市常住人口1075万人，较2015年增长13.4万人，年均增长3.1‰；其中城镇人口827.7万人，城镇化率达77%，较2015年提升2.2个百分点。

据苏州市统计局总结，苏州在今年疫情的背景下，适度降低土拍门槛、放宽申领预售条件，部分区域新出地不统一要求封顶销售、现房销售，已成交地块封顶及现房销售节点可适当提前。这些举措都促进了苏州房地产市场的热度。

“宁波人口基础(2019年新增常住人口34.0万人，全国排名第四，比2018年多增加14万人)提升明显，市场规模增长，市场热度有所提升。”黄瑜说。

11月，根据国家统计局数据，宁波二手房价格同比上涨7.9%，位居全国前列，同时新建商品房价格也上涨4.9%。

此外，黄瑜还表示，京津冀城市群内部城市受政策严控影响，2017~2018年城市竞争力明显下降，但经历几年深度调整后逐渐恢复，且随着京津冀协同发展规划的深入落地实施，交通网络和相关配套不断完善，城市群内部部分城市竞争力不断提升，如石家庄、廊坊、唐山。

核心城市群内的城市竞争力将继续提升

“中心城市、城市群房地产市场整体发展态势较好，核心城市群内的城市和中西部中心城市竞争力将继续提升。”黄瑜认为。

“十四五”规划建议明确提出，要加快形成“双循环”新发展格局，强化国家战略科技力量、推进区域协调发展、推进以人为核心的新型城镇化，预计未来，人口增长较快、消费潜力大、产业活力强(特别是科创实力强)、交通网络完善的城市，发展空间也将更大，城市竞争力也将更大。

从人口规模上看，2016~2019年，深圳、广州、杭州等城市常住人口年均增量超过30万人，重庆、长沙、成都等中西部城市年均增量亦在20万人以上，人口增量规模突出。

从产业发展角度，黄瑜认为：“北京、上海、深圳、杭州等核心城市，以及成都、武汉、长沙等城市新经济500强企业分布较多，科创板企业也较多，产业发展优势明显，新经济的迅速发展将强化城市未来产业及就业优势，对吸引人口流入形成有力支撑。”